Sẽ tăng thanh khoản ở phân khúc nhà giá rẻ?

Nếu nói về sự giảm giá, thị trường bất động sản phía nam đã đi trước phía bắc, nên các chủ đầu tư đã gặt hái một số thành công nhất định. Và dù cố "kìm cương" giá bán, nhưng với sức ép khó khăn nguồn vốn, buộc các chủ đầu tư dự án bất động sản phía bắc giảm giá theo. Dẫu thị trường chưa sôi động, nhưng không thể phủ nhận, đã có những giao dịch thành công. Những người quan tâm tới thị trường bất động sản luôn nhắc đến chung cư VP3 Linh Ðàm (quận Hoàng Mai). Bởi hồi đầu năm, chủ đầu tư dự án này đã công bố mức giảm giá từ 31 triệu đồng/m2, thì đến giữa năm, giảm xuống mức từ 25 triệu đồng/m2. Và hiện nay các nhà đầu tư thứ cấp đang chào bán trên thị trường với mức giá từ 22 triệu đồng/m2.

Với thị trường khu vực phía tây, dọc theo quốc lộ 32, thị trường vẫn tiếp tục đóng băng. Chị Thanh (quận Cầu Giấy), một nhà đầu tư cho biết, đã chấp nhận bán căn hộ tòa nhà HHB dự án Tân Tây Ðô, lỗ 1 triệu đồng/m2 (giá mua 15,5 triệu đồng/m2), nhưng vài tháng nay không ai hỏi mua lại.

Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng kéo dài. Song, một nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này khó "vực dậy" sớm là bởi giá nhà ở, đất ở dù đã giảm, nhưng vẫn quá đắt. Vì sao như vậy? Theo các chuyên gia, thứ nhất, hiện tượng đầu cơ đã tạo ra giá trị "ảo" của bất động sản. Thứ hai, bản thân các doanh nghiệp bất động sản khi làm dự án không phải bằng vốn tự có của mình mà là vốn đi vay của ngân hàng hoặc huy động của khách hàng. Thứ ba, với tâm lý "người đẻ chứ đất không đẻ", nên người có nhu cầu thật do không hiểu biết sâu rộng đã vô tình tạo cho giá nhà, đất đắt thêm. Nguyên nhân cuối cùng, do pháp luật về đất đai chưa hoàn thiện, chưa định hướng phát triển thị trường minh bạch.

Nhận định về xu hướng thị trường trong những tháng cuối năm, chuyên gia kinh tế Trần Kim Chung cho rằng, rất có thể sẽ có một xung lực tốt được vận hành vào thị trường bất động sản. Nếu các điều kiện vĩ mô không xấu đi, nhiều khả năng thị trường sẽ đi lên, đặc biệt là thanh khoản ở phân khúc nhà giá rẻ, diện tích nhỏ vừa phải. "Trong vòng 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản vẫn lên xuống theo một chu kỳ nhất định. Sau hơn hai năm trầm lắng và có thể nói là "đã ở đáy" vào giữa năm 2012, thị trường sẽ phải đi lên theo quy luật, dẫu rằng có thể khác nhau từ địa bàn, phân khúc, loại hình hay từng doanh nghiệp cụ thể, song xu thế chung của thị trường phải tìm kiếm lối đi lên là khá rõ nét" - chuyên gia này phân tích.

Tuy nhiên, cũng trong thời gian từ nay đến cuối năm, sẽ có không ít chủ đầu tư bắt buộc phải từ bỏ thị trường, bán lại dự án vì nguồn vốn đang quá lệ thuộc vào ngân hàng. Sẽ vẫn còn những dự án phải hạ giá nhằm cắt lỗ, để trả lãi và gốc các khoản vay từ trước. Nhưng ngược lại, vẫn có một số doanh nghiệp thật sự có năng lực về tài chính đã bắt đầu tìm kiếm các cơ hội để đón đầu một chu kỳ mới của thị trường sau khi suy thoái. Các doanh nghiệp này hoặc đã thoát ra trước cuộc khủng hoảng của thị trường hoặc đã tiếp cận được với nguồn vốn mới trong và ngoài nước. Và chỉ có doanh nghiệp nào thật sự có "sức khỏe" tốt, thực hiện tốt các vấn đề kỹ thuật trong thi công để bảo đảm chất lượng công trình, đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu, tất yếu sẽ chiếm được ưu thế trên thị trường và sẽ có được kết quả tốt về lâu dài cả về thương hiệu lẫn kinh tế.