Rủi ro mua nhà hình thành trong tương lai

07/01/2016 9:38 AM
Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn sôi động. Không chỉ đây là kênh sở hữu nhà, tài sản của người dân có nhu cầu, mà còn là kênh đầu tư của nhiều nhà đầu tư khi mua đi bán lại hoặc cho thuê. Pháp luật đã có những quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp người mua nhà do không nắm được các quy định pháp luật đã bị thiệt hại, thua lỗ khi gặp phải chủ đầu tư không thực hiện đúng theo hợp đồng mua nhà đã ký kết.
Người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý một số vấn đề pháp lý để giảm thiểu các rủi ro và xử lý trong các tình huống liên quan. Theo đó, việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi BĐS đáp ứng đủ các điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh.
Cụ thể, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư bổ sung để tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.
Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Tức việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ đầu tư không triển khai được, khách hàng vẫn nhận được hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết tính đến thời điểm bảo lãnh.
Nhìn dưới góc độ thực tế, sự bảo lãnh này là cam kết giữa nhà đầu tư và NH. Theo đó người mua sẽ được đảm bảo về tài sản khi gặp chủ đầu tư thiếu khả năng hoặc lừa đảo, NH chỉ đảm bảo về mặt tài chính, không phải đảm bảo việc hoàn thành dự án để giao sản phẩm cho người mua. Hiện NHNN đã công bố những NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Người mua nhà cần tìm hiểu để nắm rõ những NHTM nào được thực hiện trước khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai.
Người mua nhà cũng cần lưu ý các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với giao dịch bảo đảm. Bởi lẽ, việc chủ đầu tư và các cá nhân thực hiện hoạt động thế chấp để vay quá nhiều từ NH cho 1 dự án, sẽ mang lại những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp những tài sản chưa biết khi nào mới hình thành, hoặc khi gặp phải các chủ đầu tư có năng lực tài chính không tốt. Đối với người thế chấp nhà ở cũng sẽ gặp khó khăn khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp. Như vậy, cơ hội tiếp cận thật sự với nguồn tiền từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không hề dễ dàng do vướng phải hoạt động thế chấp của chủ đầu tư dự án trước đó.
Người mua nhà cẩn thận với rủi ro pháp lý khi mua nhà chưa hoàn thiện.
Do tính chất của tài sản được đem ra mua bán chưa hình thành ở hiện tại, không thể nhìn thấy được, người mua nhà cần chú ý các vấn đề liên quan khi giao kết hợp đồng, như nhà ở được giao dịch phải đáp ứng điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch; chủ đầu tư dự án phải đáp ứng các quy định của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Đây là 2 điều kiện tiền đề để có thể tiến tới xác lập một giao dịch, liên quan đến đối tác và đối tượng giao dịch.
Ngoài ra, người mua nhà cần xem xét kỹ lưỡng bản sao hợp đồng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai; lưu ý đến các quy định về bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm trong hợp đồng trước khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư. Riêng về thanh toán, cần lưu ý việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Tóm lại, trong bối cảnh hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra sôi động hiện nay, đối với riêng hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần phải lường trước các rủi ro pháp lý có thể gặp phải. Luật có quy định rõ ràng nhưng việc áp dụng thực tế còn nhiều vấn đề phát sinh do thỏa thuận của các bên hoặc thực hiện theo thông lệ. Không phải người mua nhà nào cũng có đầy đủ kiến thức pháp luật cần thiết để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp cho mình, cũng như dự liệu được các tình huống pháp lý có thể xảy ra, nên cần nghiên cứu kỹ hoặc tham khảo các ý kiến chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực BĐS khi tiến hành giao dịch.
Chủ đề: Rủi ro khi mua nhà, Hợp đồng mua bán nhà trong tương lai
LS Nguyễn Văn Lộc - Đoàn Luật sư TPHCM (ĐTTC)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  •   Lưu tin
  •   Báo cáo

    Báo cáo vi phạm
     
  • Chat với bộ phận hỗ trợ khách hàng Liên hệ
Đăng ký kênh Youtube CafeLand Đăng ký kênh Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!
Xem Thêm >>
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: nhà hình thành trong tương lai, rủi ro, mua nhà
Bất động sản Nhà đất Chủ đề nổi bật Dự án bất động sản
Mua bán nhà đất Nhà đất Hồ Chí Minh Giá vàng hôm nay Phúc An Asuka
Bán căn hộ chung cư Nhà đất Hà Nội Phong thủy nhà ở Astral City Thuận An
Bán nhà riêng Nhà đất Đồng Nai Bất động sản 2023 Gem Sky World
Bán nhà phố Nhà đất Bà Rịa Vũng Tàu Phong thủy phòng khách HT Pearl Dĩ An
Rao vặt nhà đất Nhà đất Bình Dương Thuận Kiều Plaza King Crown Infinity
Bán biệt thự Nhà đất Long An Phong thủy phòng bếp Lumiere Boulevard
Bán đất nền Nhà đất Lâm Đồng Môi giới bất động sản Masteri Waterfront
Bán đất dự án Nhà đất Đà Nẵng Phong thủy phòng thờ Merryland Quy Nhơn
Bán đất nông nghiệp Nhà đất Hải Phòng Phong thủy phòng ngủ Meyhomes Capital Phú Quốc
Cho thuê nhà đất Nhà đất Bình Phước Kích thước cửa chính Shizen Home
Thuê nhà phố Nhà đất Khánh Hòa Kích thước cầu thang T&T City Millennia
Thuê nhà nguyên căn Nhà đất Bình Định Kích thước cổng nhà Tecco Felice Tower
Thuê nhà trọ phòng trọ Nhà đất Quảng Nam Kích thước giường ngủ The Global City
Thuê văn phòng Nhà đất Bình Thuận Xem hướng đặt bể cá The Standard Bình Dương
Thuê mặt bằng kinh doanh Nhà đất Cần Thơ Tỳ hưu The Arena Cam Ranh
Thuê căn hộ chung cư Nhà đất Nam Định Mèo thần tài Masteri West Heights