Quy luật thị trường bất động sản tự vỡ

Theo quy luật của thị trường, cung tăng cầu giảm và ngược lại cầu giảm thì cung sẽ tăng. Tuy nhiên, dường như quy luật này đã không còn thích ứng với thị trường bất động sản năm 2012. Bởi theo nhìn nhận của giới phân tích, lâu nay sự chênh lệch cung cầu quá lớn khiến cho giá nhà đất tại Hà Nội đã bị thổi phồng lên giống như một quả bóng lớn. Khi thiếu oxy, quả bóng bắt đầu có hiện tượng xì hơi với mức độ ngày càng lớn dần và thậm chí nó còn phá vỡ mọi quy luật vốn đã được thiết lập từ trước.

Trước đó, khi nhìn nhận về nguồn cung thị trường trong những năm tới nhiều ý kiến cho rằng, thị trường sẽ phải đối mặt với tình trạng bội thực nguồn cung với gần 800 dự án sẽ được “ngả bài” sau khi quy hoạch chung chính thức được thông qua từ quý III/2010 trong đó đáng chú ý lượng dự án có quy mô lớn từ 500 ha đến 1.000 ha gia tăng nhiều hơn so với những năm trước. Ngay trong đợt rà soát lần 1, gần 200 dự án đã được tiếp tục được triển khai. Những kỳ vọng về việc giá nhà giảm dần khi nguồn cung ngày càng được pha loãng chưa kịp “léo lên” đã bị dập tắt khi các ngân hàng buộc phải thắt chặt hầu bao.

Thực tế cho thấy, do thiếu vốn nên hàng loạt các dự án lớn đang triển khai đã buộc phải chùm mềm. Ngay cả với một số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính cũng phải chọn các làm cầm chừng, vừa làm vừa nghe ngóng chờ đợi.

Ông Trần Như Trung - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của công ty TNHH Savills cho biết, khi ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản thì đương nhiên nguồn cung thị trường cũng sẽ ít đi. Đối với những dự án chưa khởi công, chủ đầu tư cũng sẽ cân nhắn lại bài toán kinh doanh và đầu ra cho sản phẩm.

Không chỉ đối mặt với việc co hẹp nguồn cung mà ngay cả lực cầu cũng đang ngày càng thu hẹp dần do nguồn tiền đầu tư bị siết chặt trong khi nguồn cầu xuất phát từ những người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự lại không tiếp cận được do giá nhà và giá đất tại Hà Nội luôn ở mức cao so với thực tế.

"Mặc dù nguồn cung giảm nhưng không có nghĩa là cung ít sẽ tạo lượng cầu lớn đẩy giá bán nhà đất lên cao hơn như nhiều người kỳ vọng. Câu chuyện này phức tạp hơn như vậy nhiều bởi cần phải xem xét cầu để đầu tư hay cầu ở. Cầu để đầu tư rất chính đáng nhưng cơ chế vận hành cầu đầu tư đang rất đơn giản, nếu đầu tư để ở với điều kiện hiện nay về thu nhập quả thực rất khó có thể tiếp cận được nhà ở" ông Trần Như Trung nói.

Để có thể cải thiện được tình hình này, các chuyên gia phân tích thị trường cho rằng, chủ đầu tư các dự án nên thay đổi cách làm. Nếu các chủ đầu tư vẫn làm theo cách cũ tức là chỉ chuẩn bị tài chính ở mức vừa phải rồi tiếp tục huy động vốn vay lẫn nhau. Với cách làm như vậy chủ đầu tư khó có thể sống sót trong điều kiện khó khăn như hiện nay. Thay vào việc chỉ tập trung bán sản phẩm thô thì chủ đầu tư nên tìm mọi các để khai thác các giá trị gia tăng của dự án.