Quy hoạch thị trường bất động sản và bài toán quá tải đô thị

Áp lực quá tải đang tạo gánh nặng lớn cho diện mạo đô thị tương lai

Kết quả sơ bộ tổng điều tra dân số và nhà ở thành phố Hà Nội đến ngày 1/4/2019 cho thấy, Hà Nội có hơn 2,22 triệu hộ dân; tổng số nhân khẩu là hơn 8,05 triệu người (chưa tính lượng người thường xuyên lưu trú), vượt xa kế hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm 2020. Với mật độ dân số 2.398 người/km2, Hà Nội là thành phố đông dân thứ hai của cả nước chỉ sau TP.HCM.

Tại Hội nghị Tổng kết Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 diễn ra cách đây không lâu, Cục trưởng Cục Thống kê Hà Nội Đậu Ngọc Hùng cho biết, sau hơn mười năm, quy mô dân số Hà Nội tăng thêm 1,66 triệu người, tỷ lệ tăng dân số bình quân là 2,22%/năm trong khi con số của giai đoạn 1999 - 2009 chỉ ở mức 0,13%.

Dân số tăng nhanh với mật độ dày đặc đang khiến cho thủ đô phải chịu áp lực rất lớn trong mọi lĩnh vực. Đặc biệt, dân cư ngày một đông khiến nhu cầu về nhà ở tăng cao khiến các khu chung cư, nhà ở vì thế xuất hiện ngày càng nhiều trong khi quỹ đất nội đô đang dần hạn hẹp.

Quá tải đô thị tạo ra không ít áp lực cho diện mạo đô thị Hà Nội

Một số dự án khu đô thị, chung cư cao tầng mới được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo hướng tăng mật độ xây dựng, tăng chiều cao các tòa nhà nhưng lại giảm diện tích công cộng, vì thế mà những khu vực này dù mới hoàn thiện nhưng cũng đã sớm gây nên tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Thông thường, những khu đất có vị trí đẹp, tọa lạc tại những khu vực trung tâm sầm uất với nhiều tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và trường học xung quanh từ lâu vẫn được xem là “miếng mồi” béo bở mà nhiều chủ đầu tư hướng đến, trong đó có thể kể đến những khu vực như Cầu Giấy, Xuân Thủy, Lê Văn Lương, Tố Hữu.

Tuy nhiên, sự xuất hiện các khu chung cư tại đây đã vô tình khiến tình trạng trở nên tồi tệ hơn, nhất là trong bối cảnh những khu vực này vốn dĩ đã đông đúc, chật hẹp, đặc biệt là vào thời gian cao điểm cộng với hàng loạt các công trình đang thi công.

Hướng đi mới cho nhà đầu tư

Tình trạng quá tải đô thị, đặc biệt ở các khu vực nội đô đang đặt ra những thách thức không nhỏ cho các chủ đầu tư khi giới thiệu dự án mới. Dù những dự án này có thể tọa lạc tại trung tâm sôi động, sầm uất nhưng đổi lại, cư dân có thể sẽ không được đảm bảo chất lượng cuộc sống tốt nhất do tác động từ tiếng ồn, ùn tắc giao thông.

Thay vì “chen chúc” trong các khu trung tâm để rồi chịu cảnh giao thông ùn tắc, môi trường ô nhiễm, thiếu nước sinh hoạt…, các chủ đầu tư cũng như khách hàng hiện nay có xu hướng tìm đến những khu vực ngoại thành hoặc trung tâm mới với không gian thoáng đãng nhưng vẫn đảm bảo hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, bài bản.

Những khu vực được quy hoạch hạ tầng bài bản, thoáng đãng đang được nhiều chủ đầu tư hướng đến thay cho khu vực nội đô chật chội

Nhiều năm trở lại đây, khu vực phía Tây thủ đô được đánh giá là “thỏi nam châm” thu hút đầu tư nhờ yếu tố hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Sau quyết định mở rộng địa giới hành chính cách đây 10 năm, phía Tây Hà Nội hiện đang thay da đổi thịt với những trục đường lớn được mở rộng, đại lộ Thăng Long kết nối trực tiếp với đô thị lõi của thủ đô cùng với đó là sự dịch chuyển của trụ sở các cơ quan hành chính về khu vực này.

Điều đó cũng kéo theo sự xuất hiện của hàng loạt các dự án nhà ở cao cấp tại đây. Một điều tích cực đó là các dự án này đều được đầu tư hiện đại, bài bản, tích hợp hệ thống tiện ích đa dạng nhằm tạo sự tiện nghi, giúp cư dân giảm thiểu thời gian phải di chuyển tới nhiều địa điểm khác nhau, mặt khác vẫn đảm bảo thông thoáng và không phá vỡ cảnh quan chung trong khu vực.

Dự án mới nhất của chủ đầu tư HD Mon Holdings là một ví dụ tiêu biểu cho sự dịch chuyển này. Tọa lạc tại giao lộ của ba trục đường lớn là Lê Đức Thọ, Nguyễn Cơ Thạch và Hàm Nghi (Mỹ Đình, Hà Nội), cư dân dự án The Zei Mỹ Đình vừa không phải chịu cảnh đông đúc, khói bụi và ồn ào mà vẫn được tận hưởng đường đua F1, tiếp cận các khu vực dịch vụ hiện đại. Dễ dàng di chuyển đến khu vực nội đô và các địa điểm như sân bay Nội Bài thông qua hệ thống đường giao thông được quy hoạch hiện đại và khoa học.

Việc dịch chuyển ra những khu vực mới này không chỉ mang đến những dự án nhà ở chất lượng cao mà còn góp phần kéo giãn áp lực cho khu vực nội đô, mật độ dân số được phân bổ đồng đều hơn.

Mặt khác, chính những khu vực mới cũng sẽ được hưởng lợi khi được khoác lên mình diện mạo mới đầy hiện đại, năng động được tạo nên từ chính sự hiện diện của những tòa cao ốc, khu đô thị khang trang.