QUY ĐỊNH MỚI về tách thửa tại Đồng Tháp: Siết diện tích tối thiểu, chặn phân lô bán nền

Theo dự thảo, quy định mới sẽ thay thế toàn bộ các quyết định trước đây của tỉnh Đồng Tháp và tỉnh Tiền Giang (đối với phần địa bàn Tiền Giang cũ), thống nhất áp dụng trên phạm vi toàn tỉnh Đồng Tháp hiện nay. Văn bản đang trong giai đoạn hoàn thiện và dự kiến có hiệu lực từ năm 2026, thời điểm cụ thể sẽ được xác định trong quyết định chính thức.

Diện tích tối thiểu tách thửa được phân theo phường – xã

Dự thảo phân địa bàn áp dụng thành hai khu vực gồm khu vực phường (đô thị) và khu vực xã (nông thôn), với các yêu cầu về diện tích và kích thước thửa đất được tách khác nhau tùy theo từng loại đất.

Đối với đất ở, tại khu vực phường, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải có diện tích tối thiểu 40 m², cạnh mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m. Tại khu vực xã, diện tích tối thiểu được nâng lên 80 m², trong khi yêu cầu về mặt tiền và chiều sâu vẫn giữ ở mức tối thiểu 4 m.

Với đất nông nghiệp, dự thảo quy định diện tích tối thiểu được tách thửa là 300 m² tại các phường và 600 m² tại các xã. Đáng chú ý, nhóm đất này không bắt buộc phải có lối đi ra đường giao thông công cộng khi thực hiện tách thửa.

Riêng đất phi nông nghiệp không phải đất ở như đất thương mại, dịch vụ, sản xuất – kinh doanh, dự thảo yêu cầu thửa đất sau tách tại khu vực phường phải có diện tích tối thiểu 100 m², tại khu vực xã là 200 m², đồng thời cạnh mặt tiền và chiều sâu thửa đất đều tối thiểu 4 m.

Trường hợp thửa đất không tiếp giáp trực tiếp với đường giao thông công cộng do bị ngăn cách bởi sông, kênh, rạch, mương hoặc đường nước, dự thảo xác định cạnh tiếp giáp các yếu tố này được xem là cạnh mặt tiền của thửa đất. Với các trường hợp còn lại, cạnh mặt tiền được xác định theo lối đi kết nối ra đường giao thông công cộng, bao gồm cả lối đi chung nếu có sự thỏa thuận với chủ đất liền kề.

Không chỉ diện tích, điều kiện pháp lý cũng được siết chặt

Bên cạnh yêu cầu về diện tích, dự thảo cũng đặt ra các điều kiện pháp lý chung bắt buộc khi thực hiện tách thửa, hợp thửa đất. Theo đó, thửa đất phải không có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết, không nằm trong danh mục các công trình, dự án phải thu hồi đất đã được HĐND tỉnh thông qua hoặc đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, thửa đất cũng không được thuộc khu vực bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xác định, phê duyệt theo quy định pháp luật. Đây được xem là hàng rào pháp lý quan trọng, nhằm hạn chế tình trạng tách thửa ồ ạt trước khi thu hồi đất hoặc trong các khu vực nhạy cảm về quy hoạch.

Xem thêm các dự án khu vực trung tâm Đồng Tháp

Linh hoạt một số trường hợp đặc biệt, tránh “siết cứng”

Để bảo đảm tính khả thi, dự thảo cho phép xử lý linh hoạt trong một số trường hợp đặc biệt. Cụ thể, người sử dụng đất được phép tách thửa có diện tích nhỏ hơn quy định nếu việc tách thửa nhằm hợp với thửa đất liền kề, với điều kiện sau khi hợp thửa, thửa đất mới và phần đất còn lại đều đạt diện tích và kích thước theo quy định.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, phần diện tích chuyển mục đích phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định, nhưng không bắt buộc phải tách thửa nếu người sử dụng đất không có nhu cầu.

Dự thảo cũng cho phép tách một phần diện tích đất nhỏ để làm lối đi, đường cấp – thoát nước, đồng thời cho phép tách thửa đối với các thửa đất phía trong không tiếp giáp đường giao thông công cộng nếu có lối đi chung và được thể hiện rõ trên giấy chứng nhận. Đối với các bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực trước ngày 1/8/2024, việc tách thửa vẫn được thực hiện theo bản án, kể cả khi không đáp ứng diện tích tối thiểu.

Tăng trách nhiệm cơ sở, chặn phân lô bán nền từ khâu thủ tục

Dự thảo đồng thời giao rõ trách nhiệm cho các cơ quan quản lý ở cơ sở. Theo đó, UBND cấp xã có trách nhiệm tăng cường tuyên truyền, kiểm tra, giám sát, kịp thời phát hiện và ngăn chặn các trường hợp tách thửa mang tính chất phân lô, bán nền trái phép ngay từ khâu tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

Trong khi đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao nhiệm vụ hướng dẫn, theo dõi, kiểm tra việc thực hiện, đồng thời tổng hợp các vướng mắc phát sinh để báo cáo UBND tỉnh xem xét, xử lý theo thẩm quyền.

Theo dự kiến, khi quyết định chính thức được ban hành và có hiệu lực từ năm 2026, toàn bộ các quy định cũ về tách thửa đất của Đồng Tháp và Tiền Giang sẽ hết hiệu lực. Các hồ sơ tách thửa đã nộp trước đó nhưng chưa được giải quyết xong sẽ được xem xét xử lý theo quy định mới.
>>Click xem danh sách các dự án Đồng Tháp