Quỹ đầu tư cá nhân mở rộng tầm ảnh hưởng trong lĩnh vực bất động sản toàn cầu

Trong khi tình trạng phong tỏa để ngăn ngừa dịch bệnh lây lan ngày càng phổ biến và các hạn chế đi lại trên khắp thế giới đã làm đình trệ kế hoạch triển khai vốn ngắn hạn của nhiều nhà đầu tư, các nhà đầu tư tư nhân đã đặc biệt tích cực trong suốt cả năm nay, với số lượng nhà đầu tư lần đầu tiên tham gia thị trường tăng lên đáng kể.

Sean Coghlan, Giám đốc Toàn cầu về Nghiên cứu & Chiến lược Thị trường Vốn của JLL cho biết: “Chúng tôi thấy ​​nhiều nhà đầu tư có giá trị tài sản ròng cao xuất hiện trong danh sách đấu giá của các giao dịch hiện tại, cho thấy nhu cầu ngày càng tăng của họ đối với bất động sản và trong một số trường hợp, tài sản bất động sản có quy mô lớn. Điều này bao gồm các nhóm đầu tư mới ra mắt thị trường, bị thu hút bởi tỷ lệ cấp vốn thấp kỷ lục và sự cạnh tranh ít hơn từ những người chơi lớn hơn trong thời điểm hiện tại”.

Hơn 10.000 Family Office trên toàn cầu nắm giữ tài sản vượt quá 5 nghìn tỷ USD, theo JLL, và đầu tư bằng vốn tư nhân đã tăng gấp ba lần kể từ năm 2010. Sau các khoản đầu tư vào tài chính hoặc các tập đoàn công nghiệp, bất động sản đứng thứ ba trong danh sách của vốn đầu tư tư nhân, theo báo cáo Điều tra về giới tỷ phú năm 2020 của Wealth-X.

Fraser Bowen, Giám đốc Nguồn vốn thị trường Châu Âu, Trung Đông và châu Phi của JLL, nói rằng sự biến động địa chính trị trong nước - đặc biệt là ở Trung Đông và Hồng Kông - đang thúc đẩy các Family Office tìm kiếm cơ hội ở các thị trường an toàn hơn, khi những căng thẳng chính trị gần đây khiến tiền chảy khỏi Hồng Kong và London đang là điểm đến chính.

Ông nói: “Khi các tổ chức đầu tư lùi bước trong năm nay để đánh giá rủi ro, nguồn vốn tư nhân - vốn đã mở rộng tầm ảnh hưởng trước đại dịch - đã nổi lên như một nguồn thanh khoản ngày càng quan trọng. Covid-19 đã khuyến khích các nhà đầu tư này xem xét các tài sản mà trước đây họ có thể không tham gia được do quy mô lớn và tính cạnh tranh về vốn”.

“Đầu tư trực tiếp hoặc chung vốn đầu tư đồng nghĩa với việc giảm thuế phí và kiểm soát nhiều hơn các khoản đầu tư", Alice Buckingham, Giám đốc nhóm Bảo hiểm vốn quốc tế của JLL cho biết. “Vốn tư nhân thấy được sự ổn định mà bất động sản mang lại so với các loại tài sản dễ biến động hơn, chẳng hạn như cổ phiếu”.

Hạn chế đi lại nhưng nguồn vốn vẫn chảy trên toàn cầu

Các tỷ phú người Anh là David và Simon Reuben, cũng như Pontegadea – phương tiện đầu tư bất động sản tư nhân của người sáng lập thương hiệu Zara là Amancio Ortega, đã là những nhà đầu tư lớn tại các thành phố cửa ngõ từ Seattle đến Seoul. Ngoài việc đầu tư tại quê nhà ở Vương quốc Anh, anh em nhà Reuben gần đây đã lấn sân sang thị trường nhà ở của Madrid, đồng thời mua đất ở Quần đảo Balearic của Tây Ban Nha, cũng như mua một bất động sản bán lẻ ở Thành phố New York với giá 170 triệu USD.

Tại các thành phố như London, các thương vụ lớn như bán khách sạn Ritz mang tính biểu tượng với giá vài trăm triệu USD có liên quan đến vốn và tài sản tư nhân ở nước ngoài, hay như các bất động sản tại 79 Wardour Street và 118 New Bond Street đã được các nhà đầu tư tư nhân Hồng Kông mua lại.

Buckingham nói: “Loại vốn tư nhân có khả năng hoạt động nhanh, với các ủy ban đầu tư gọn nhẹ hơn và thường có khả năng mua toàn bộ vốn chủ sở hữu. Tốc độ thực hiện đó có thể tạo ra sự khác biệt ở giai đoạn đấu thầu và cho phép xem xét các giao dịch lớn hơn”.

Cũng như nguồn vốn từ nước ngoài, các quỹ tư nhân ở trong nước cũng đóng vai trò ngày càng quan trọng. Tại Bucharest, Ionut Dumitrescu’s đã mua dự án One Tower ở Bucharest với giá khoảng 75 triệu euro vào tháng 5 năm nay; trong khi ở Hy Lạp, Ivan Savvidis đã trả khoảng 202 triệu euro để sở hữu khu nghỉ dưỡng Porto Carras Grand.

Buckingham nói: “Trên khắp châu Âu, vốn tư nhân trong nước là lực lượng thống trị. Họ quen thuộc với thị trường và việc rót vốn tại đây thường rất hợp lý”.

Tiếp cận các thành phố cửa ngõ

Các thành phố cửa ngõ trên toàn cầu từ trước đến nay luôn là điểm đến về đầu tư.

Buckingham nói: “Ngoài khả năng bảo toàn của cải và hạn chế biến động, sức hấp dẫn ở các thành phố lớn thường nằm ở các tài sản cá nhân như nhà cửa, hoặc thực tế là một thành viên trong gia đình có thể đã ở đó để làm việc hoặc học tập,” Buckingham nói.

Và khi có nhiều nguồn vốn tư nhân cạnh tranh với các tổ chức, thì mức độ phức tạp của các giao dịch ngày càng tăng.

“Chúng tôi đã thấy các Family Office hiện nay có chiến lược và chuyên nghiệp hơn. Trong khi một số vẫn còn bị thúc đẩy bởi các yếu tố cảm xúc như mong muốn nắm giữ một phần bất động sản ở một thành phố ưa thích nhất định, thì hiện nay có nhiều tư duy chiến lược hơn tới từ các chuyên gia được bổ nhiệm hoặc đôi khi là nội bộ gia đình đã đưa ra quyết định đầu tư đó ”, Buckingham nói.

Hợp tác với người quản lý tài sản bản địa là một con đường ngày càng phổ biến để thực hiện các phi vụ đầu tư. Pacific Eagle là một Family Office có trụ sở tại Singapore, năm ngoái họ đã mua lại tổ hợp hợp văn phòng Ludwig ở trung tâm Munich với giá 350 triệu euro với sự giúp đỡ của giám đốc quản lý tài sản người Đức là KanAm Grund. Các mối quan hệ đối tác như vậy sẽ trở nên phổ biến hơn khi các nhà đầu tư tìm kiếm chuyên gia bản địa để rót số vốn lớn hơn một cách an toàn. Đối với các nhà đầu tư Trung Đông, việc đầu tư xuyên biên giới cũng đang được tạo điều kiện thuận lợi bởi các nhà cung cấp dịch vụ và quản lý tài chính.

Buckingham nói: “Trong lịch sử, khó có thể biết vốn tư nhân đổ vào quỹ nào và được đầu tư ra sao. Nhưng khi các quỹ tư nhân ngày càng trở nên độc lập và có tính chi phối, thì có khả năng sẽ xuất hiện nhiều hình thức liên doanh và các câu lạc bộ đầu tư hơn. Điều này cũng đòi hỏi tư duy đầu tư mang tính chiến lược nhiều hơn”.