Quản lý đất phân lô, bán nền khó hay dễ?

Cho phép phân lô, bán nền sẽ dẫn đến tình trạng xây dựng dàn trải, hệ số sử dụng đất không cao, khu đô thị trở nên manh mún. Ảnh: Nguồn internet

Tại Nghị định 17/NĐ-CP (27/1/2006) quy định, các chủ dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức cá nhân sau khi đã hoàn thành hạ tầng các dự án thành phần trong khu đô thị. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn không ít trường hợp phân lô, bán nền sai với quy định này.

Hiện, ở các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM có hàng loạt dự án nhà ở, chung cư,… được xây dựng nhưng vẫn không hình thành được đô thị.

Tại Hà Nội các biệt thự tiền tỷ để hoang, xây thô xong rồi để phơi nắng, khiến căn nhà trở nên lem luốc. Còn tại Tp.HCM, có hàng trăm dự án phân lô bán nền ở khu vực quận 2, 9, Bình Chánh,… tình trạng giới đầu cơ mua đất nền, chuyển nhượng lòng vòng mà không xây nhà rất phổ biến. Nhiều dự án phân lô bán nền ở quận 2 bỏ hoang mặc dù đất đã bán qua tay nhiều người.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, thành phố có 65 dự án phân lô hộ lẻ. Đứng đầu là quận Tân Phú với 23 dự án, kế đến là Hóc Môn với 9 dự án. Ngoài ra, còn có 102 dự án phân lô của các doanh nghiệp, trong đó tại quận Bình Tân đã có tới 40 dự án. Đến nay, mới chỉ có gần 48% số căn nhà thuộc các dự án này được cấp giấy chứng nhận.

Do đó, trong dự thảo chiến lược phát triển ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Bộ Xây dựng đang đề xuất Chính phủ cấm các dự án phân lô bán nền. Bởi, hiện tại hoạt động này chỉ đem lại cái lợi trước mắt cho chủ đầu tư, còn về lâu dài thì tất cả các bên đều không có lợi. Người dân không thể xây dựng cao tầng, còn nhà nước sẽ thiếu quỹ đất để chỉnh trang đô thị, phát triển xã hội... Mặt khác, Thành phố đang trong điều kiện đất chật, người đông, đất thì không đẻ thêm nhưng dân số cứ ngày một tăng dần. Nếu cho phép phân lô, bán nền thì mỗi nền có diện tích rất nhỏ, không thể xây cao tầng. Như vậy sẽ dẫn đến tình trạng xây dựng dàn trải, hệ số sử dụng đất không cao. Nếu đẩy các dự án phân lô hộ lẻ ra vùng ven thì sẽ mất rất nhiều đất nông nghiệp.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM phân tích, việc cho phép phân lô, bán nền rất phù hợp với điều kiện của các doanh nghiệp Việt Nam trong thời điểm hiện tại, chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Bên cạnh đó, cho phân lô, bán nền là một cách tạo điều kiện cho người dân tiết kiệm dần để có nhà theo đúng quy hoạch. Đó cũng là cách huy động tiềm lực của toàn xã hội để tạo thành những khu dân cư hoàn chỉnh, giảm áp lực vốn cho chủ đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, hiện nay rất ít doanh nghiệp có khả năng bỏ vốn từ A đến Z để xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh. Thực tế lâu nay vẫn có nhiều doanh nghiệp phân lô, bán nền “chui”. Nhiều trường hợp chủ đầu tư chỉ đủ tiền làm cơ sở hạ tầng, sau đó vẽ nhà và giao đất cho người mua. Sau khi người mua đất xây dựng xong nhà ở mới làm thủ tục mua bán nhà. Vì vậy, cho phân lô, bán nền sẽ hỗ trợ nhiều cho doanh nghiệp Việt Nam trong hiện tại.

Dẫu biết rằng hoạt động phân lô bán nền sẽ góp phần không nhỏ vào việc duy trì hoạt động của doanh nghiệp. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra làm thế nào để thị trường không sa vào chỗ manh mún, mất kiểm soát dẫn đến việc bán non đất đai do phân lô bán nền hồi những năm 90?

Ông Lê Hoàng Châu hiến kế: Chính quyền địa phương phải quản lý được tình trạng phân lô, bán nền. Nhất thiết phải có dự án đầu tư được duyệt theo quy hoạch thì mới cho phép. Chủ đầu tư phải làm hạ tầng đàng hoàng. Nhà nước phải thắt chặt hậu kiểm bằng cách chỉ cho bán nền nhà qua sàn giao dịch bất động sản. Một khu đất đã được xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh và giao cho địa phương quản lý, hệ thống điện nước phải được chứng nhận đủ tiêu chuẩn... thì mới được tiếp nhận ở sàn giao dịch này. Người dân mua đất qua sàn giao dịch cũng được bảo đảm, không bị lừa gạt và không sợ rơi vào những khu đất có hạ tầng nhếch nhác.

Một ý kiến khác cho rằng, cái chính là nhà nước phải quản lý được tiến độ thực hiện việc xây dựng để tránh tình trạng đầu cơ đất. Người mua đất phải xây nhà theo đúng quy hoạch trong một thời gian nhất định. Nếu quản được tiến độ thực hiện dự án thì mới cho phân lô, bán nền.

Trước đây, Nghị định 181 cấm phân lô, bán nền là để hạn chế người mua đất đầu cơ, bỏ đất hoang. Nay cho phân lô thì buộc chủ đầu tư phải cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ được duyệt. Khi chủ đầu tư bán nền cho ai thì phải có điều kiện buộc người mua đất phải xây dựng trong thời gian nhất định. Nếu không hoàn thành xong thì nhà nước phải phạt chủ đầu tư chứ không phạt người mua nền. Nhà nước chỉ quản lý một đầu mối, còn chuyện bán cho ai là việc kinh doanh của chủ đầu tư.

tag: phan lo ban nen, nghi dinh 17, cam phan lo ban nen