Nằm sát đường Vành đai 3 thuộc địa phận phường Trần Phú (Hoàng Mai) hiện vẫn còn hơn 4.000m2 đất nông nghiệp (NN) chưa GPMB nên chưa bàn giao được cho khu đất đối ứng C2 của dự án (DA) đầu tư xây dựng Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở. Liên quan đến việc này, nhiều hộ dân gửi đơn đến các cơ quan thẩm quyền, cho rằng quyền lợi của họ chưa được bảo đảm vì các cơ quan chức năng xác định sai đối tượng nhận tiền bồi thường, hỗ trợ…
Diện tích các bên chuyển nhượng chưa thực hiện GPMB.
Khoảng năm 2005, 21 hộ dân có đất NN tại xứ đồng Cát Thượng, phường Trần Phú (Hoàng Mai) đã chuyển nhượng 2.866m2 cho 16 hộ dân, trong đó nhiều người không có hộ khẩu tại địa phương. Sau khi "mua", 16 hộ đã dồn thửa, tôn tạo, san lấp mặt bằng làm trang trại chăn nuôi và trồng cây với diện tích 4.506m2. Ngày 16-11-2009, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định 6017/QĐ-UBND, thu hồi 810.577m2 đất tại phường Trần Phú và Yên Sở (Hoàng Mai), giao Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Hoàng Mai thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ (BT, HT) và tái định cư Khu đất đối ứng C2, DA đầu tư xây dựng Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở. Theo đó, diện tích đất NN mà 16 hộ nhận chuyển nhượng cũng nằm trong diện bị thu hồi để thực hiện DA. Tuy nhiên, quá trình thực hiện chính sách BT, HT, UBND quận Hoàng Mai xác định 16 hộ chỉ là người có quyền, lợi ích liên quan nên không được nhận tiền BT, HT về đất mà chỉ được nhận tiền HT về tài sản, hoa màu; còn người được hưởng tiền BT, HT về đất là 21 hộ đã chuyển nhượng…
Diện tích đất NN của 21 hộ chuyển nhượng nói trên là đất chuyên trồng lúa và nuôi cá, được cơ quan chức năng giao sử dụng ổn định, lâu dài theo Nghị định 64/CP và họ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm các bên chuyển nhượng, UBND phường Trần Phú không biết, tuy nhiên đến nay trên mặt bằng này đã có 19 nhà tạm, cùng nhiều cây ăn quả. Tuy 21 hộ chỉ "bán" 2.866m2, song trên thực tế các hộ nhận chuyển nhượng đã san lấp cả phần đất bờ mương nên diện tích đang sử dụng là 4.506m2. Theo quy định tại khoản 2 Điều 689 và Điều 692 Bộ luật Dân sự thì "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật" và "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 103 Nghị định 181/2004 ghi rõ "Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất NN không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước". Đối chiếu với quy định trên thì các hộ nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện để được hưởng tiền BT, HT về đất. Vì vậy, quá trình thẩm định những hộ có đất bị thu hồi, Hội đồng BT, HT và TĐC quận Hoàng Mai đã căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21 hộ được cấp để xác định họ là người được nhận tiền BT, HT về đất.
Về mức tiền BT, HT, theo hướng dẫn của Ban Chỉ đạo GPMB thành phố Hà Nội tại Văn bản số 390/TTr-BCĐ ngày 14-6-2010, thì các trường hợp nhận chuyển nhượng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất (chỉ áp dụng đối với những DA đã có quyết định thu hồi đất trước thời điểm Quyết định 108/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố có hiệu lực ngày 1-10-2009) và chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật được áp dụng khoản 3, Điều 13 Quyết định 108/2009/ QĐ-UBND với diện tích thực tế bị thu hồi khi đủ các điều kiện: Hộ đang trực tiếp sản xuất NN và có hộ khẩu thường trú tại phường; tổng diện tích đất NN được hỗ trợ không vượt quá 5 lần hạn mức giao đất ở mới tối đa tại địa phương là 450m2… Theo đó, những hộ trực tiếp sản xuất NN và có hộ khẩu thường trú tại địa phương sẽ được nhận mức BT, HT ở mức 2.888.000 đồng/m2 với diện tích trong hạn mức; còn ngoài hạn mức, các hộ chỉ được nhận 252.000 đồng/m2. Sự chênh lệch này dẫn đến tranh chấp giữa các bên chuyển nhượng. Với lý do các hộ nhận chuyển nhượng không phải là người có hộ khẩu tại địa phương, không là người trực tiếp sản xuất NN nên bên "bán" chỉ đồng ý trả cho bên "mua" số tiền 252.000 đồng/m2. Còn phần chênh lệch trong hạn mức là 2.636.000 đồng/m2, bên "bán" yêu cầu họ phải được hưởng. Các hộ "mua" đất lại cho rằng họ mới là người được nhận tiền BT, HT vì theo quy định tại khoản 4, điều 7 (điều kiện để được bồi thường về đất) của Quyết định 108/QĐ-UBND thì "gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp".
Về vấn đề này, ông Đặng Thanh Tùng, Phó Chủ tịch UBND phường Trần Phú lý giải: Diện tích các bên chuyển nhượng nói trên đều được BT, HT, song việc chuyển nhượng đất NN phải tuân theo những điều kiện nhất định nên những trường hợp không thỏa mãn quy định đều không được nhận tiền BT, HT về đất. Riêng phần tài sản, hoa màu trên đất, bên nhận chuyển nhượng đầu tư nên họ sẽ được nhận đầy đủ. Đến thời điểm hiện nay, không còn ai khiếu nại với chính quyền địa phương về việc các cơ quan chức năng kê khai thiếu tài sản, hoa màu. UBND phường đã nhiều lần tổ chức đối thoại giữa các bên chuyển nhượng, nhưng họ không thống nhất được với nhau.
Có thể nói, đây là những bài học đắt giá cho những ai thực hiện việc "mua- bán" đất trao tay không đúng quy định bởi quyền lợi khó có thể bảo toàn. Để bảo đảm lợi ích của mình, các bên cần phân định phần tài sản được hưởng tại cơ quan tòa án để các cơ quan chức năng sớm hoàn thiện việc GPMB, bàn giao đất cho DA.
Diện tích đất NN của 21 hộ chuyển nhượng nói trên là đất chuyên trồng lúa và nuôi cá, được cơ quan chức năng giao sử dụng ổn định, lâu dài theo Nghị định 64/CP và họ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm các bên chuyển nhượng, UBND phường Trần Phú không biết, tuy nhiên đến nay trên mặt bằng này đã có 19 nhà tạm, cùng nhiều cây ăn quả. Tuy 21 hộ chỉ "bán" 2.866m2, song trên thực tế các hộ nhận chuyển nhượng đã san lấp cả phần đất bờ mương nên diện tích đang sử dụng là 4.506m2. Theo quy định tại khoản 2 Điều 689 và Điều 692 Bộ luật Dân sự thì "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật" và "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 103 Nghị định 181/2004 ghi rõ "Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất NN không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước". Đối chiếu với quy định trên thì các hộ nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện để được hưởng tiền BT, HT về đất. Vì vậy, quá trình thẩm định những hộ có đất bị thu hồi, Hội đồng BT, HT và TĐC quận Hoàng Mai đã căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21 hộ được cấp để xác định họ là người được nhận tiền BT, HT về đất.
Về mức tiền BT, HT, theo hướng dẫn của Ban Chỉ đạo GPMB thành phố Hà Nội tại Văn bản số 390/TTr-BCĐ ngày 14-6-2010, thì các trường hợp nhận chuyển nhượng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất (chỉ áp dụng đối với những DA đã có quyết định thu hồi đất trước thời điểm Quyết định 108/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố có hiệu lực ngày 1-10-2009) và chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật được áp dụng khoản 3, Điều 13 Quyết định 108/2009/ QĐ-UBND với diện tích thực tế bị thu hồi khi đủ các điều kiện: Hộ đang trực tiếp sản xuất NN và có hộ khẩu thường trú tại phường; tổng diện tích đất NN được hỗ trợ không vượt quá 5 lần hạn mức giao đất ở mới tối đa tại địa phương là 450m2… Theo đó, những hộ trực tiếp sản xuất NN và có hộ khẩu thường trú tại địa phương sẽ được nhận mức BT, HT ở mức 2.888.000 đồng/m2 với diện tích trong hạn mức; còn ngoài hạn mức, các hộ chỉ được nhận 252.000 đồng/m2. Sự chênh lệch này dẫn đến tranh chấp giữa các bên chuyển nhượng. Với lý do các hộ nhận chuyển nhượng không phải là người có hộ khẩu tại địa phương, không là người trực tiếp sản xuất NN nên bên "bán" chỉ đồng ý trả cho bên "mua" số tiền 252.000 đồng/m2. Còn phần chênh lệch trong hạn mức là 2.636.000 đồng/m2, bên "bán" yêu cầu họ phải được hưởng. Các hộ "mua" đất lại cho rằng họ mới là người được nhận tiền BT, HT vì theo quy định tại khoản 4, điều 7 (điều kiện để được bồi thường về đất) của Quyết định 108/QĐ-UBND thì "gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp".
Về vấn đề này, ông Đặng Thanh Tùng, Phó Chủ tịch UBND phường Trần Phú lý giải: Diện tích các bên chuyển nhượng nói trên đều được BT, HT, song việc chuyển nhượng đất NN phải tuân theo những điều kiện nhất định nên những trường hợp không thỏa mãn quy định đều không được nhận tiền BT, HT về đất. Riêng phần tài sản, hoa màu trên đất, bên nhận chuyển nhượng đầu tư nên họ sẽ được nhận đầy đủ. Đến thời điểm hiện nay, không còn ai khiếu nại với chính quyền địa phương về việc các cơ quan chức năng kê khai thiếu tài sản, hoa màu. UBND phường đã nhiều lần tổ chức đối thoại giữa các bên chuyển nhượng, nhưng họ không thống nhất được với nhau.
Có thể nói, đây là những bài học đắt giá cho những ai thực hiện việc "mua- bán" đất trao tay không đúng quy định bởi quyền lợi khó có thể bảo toàn. Để bảo đảm lợi ích của mình, các bên cần phân định phần tài sản được hưởng tại cơ quan tòa án để các cơ quan chức năng sớm hoàn thiện việc GPMB, bàn giao đất cho DA.
Thiện Mỹ (Hà Nội mới)
VIP
Bán nhà riêng quận 9 thành phố Thủ Đức
3 tỷ 950 triệu- 80m2
Quận 9, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0936287***
VIP
Suất mua trực tiếp CĐT - CK 8% - Tặng Early Bird đến 750tr - HTLS 24 tháng
145 triệu- 0m2
Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0962930***
VIP
BÁN GẤP CĂN NHÀ MT SIÊU ĐẸP P12 TÂN BÌNH HCM, GIÁ RẺ 59 TỶ 0903957804-0902499349
59 tỷ - 198m2
Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0902564***
VIP
Căn Hộ Dịch Vụ 1 Phòng Khách 2 Phòng Ngủ VNAHOMES APARTMENT Tiêu Chuẩn Khách Sạn
25,5 triệu - 75m2
Tây Hồ, Hà Nội
Hôm nay
0843883***
VIP
MẶT TIỀN KINH DOANH SẦM UẤT TRƯỜNG CHINH- CHỢ LẠC QUANG - QUẬN 12- DT 47M- 4TẦNG
10 tỷ 500 triệu- 47m2
Quận 12, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0931481***
VIP
NHÀ MẶT TIỀN KHU BIỆT THỰ VEN SÔNG HIỆP BÌNH CHÁNH TĐ - 4 TẦNG NGANG 7M - SHR
19 tỷ - 123m2
Quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0905832***
VIP
Bán Khách sạn mini siêu chất tại Sun Urban City Hà Nam 1xtỷ 112m2 MT 8m sẵn sổ
10 tỷ 500 triệu- 112m2
Phủ Lý, Hà Nam
Hôm nay
0943274***
VIP
The Ocean Villas - Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp 5 sao mặt biển Đà Nẵng giá 31 tỷ
31 tỷ - 616m2
Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng
Hôm nay
0943133***
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
.jpg)
Chia sẻ bài viết
Góp ý
