Phát triển nhà ở xã hội ở Hàn Quốc: Kinh nghiệm hữu ích cho Việt Nam

Theo Giáo sư Man Chou - Trường Chính sách và Quản lý công KDI (Hàn Quốc), mô hình xây dựng, đầu tư và quản lý NƠXH đã được Chính phủ Hàn Quốc thực hiện từ những năm 1970. Theo đó, Chính phủ đã xây dựng hệ thống NƠXH bằng cách đầu tư vốn vào Cty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) - một tổ chức cung cấp NƠXH lớn nhất Hàn Quốc.

Để hệ thống hoạt động hiệu quả, Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu tư độc lập. Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở. Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà và chính những người mua nhà mới là những người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình.

Ông Man Chou cũng cho biết, không chỉ tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ (hầu hết không đem lại lợi nhuận) để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp nhất, KNHC còn tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình trở lên, tiến hành triển khai các dự án tại TP lớn (nơi có nhu cầu cao về nhà ở và các chương trình BĐS mang lại nhiều lợi nhuận để cân đối lại khoản thâm hụt khi xây dựng nhà ở diện tích nhỏ. Với mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn, đặc biệt với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm…

Trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu các chính sách về nhà ở nói chung và NƠXH nói riêng của Việt Nam, ông Man Chou cho rằng, thị trường nhà ở Việt Nam đang có sự cải thiện cả về số lượng lẫn chất lượng.

Tuy nhiên, muốn phát triển thêm một lượng lớn nhà ở nữa thì cần phải cải tạo được kết cấu nhà hiện có. Số liệu thống kê về thị trường cũng như chỉ số giá nhà ở là yếu tố quan trọng, cần phải có để theo dõi, giám sát thị trường (ở các TP lớn của Việt Nam chưa có chỉ số giá nhà ở chính thức)… Vì vậy, Việt Nam cũng cần phải nghĩ đến việc xây dựng chính sách phát triển NƠXH trong bối cảnh rộng lớn hơn, quản lý hiệu quả quá trình đô thị hóa, tiếp cận theo các giai đoạn lập quy hoạch, phát triển và phân bổ nhà ở phải có sự chỉ đạo của Chính phủ, phải tách bạch rõ ràng chương trình nhà ở sở hữu và nhà ở cho thuê…

Hàn Quốc cũng đã từng phải đối mặt với thách thức là giá đất tại các TP lớn tăng kỷ lục trong nhiều năm nên Chính phủ đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Đồng thời, Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ BĐS... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.

Theo Giáo sư Man Chou, Việt Nam cũng cần phải thực hiện các chính sách bình ổn thị trường BĐS; nên có các dự án phát triển thử nghiệm ở Hà Nội hoặc TP.HCM; cân nhắc lựa chọn địa điểm, quy mô diện tích để có thể kiểm định những chính sách đó; thành lập một nhóm dự án quốc tế gồm các chuyên gia về quy hoạch đô thị, đánh giá tác động môi trường; thành lập nhóm dự án giữa Hàn Quốc và Việt Nam để kiểm định một số phương pháp về xây dựng thể chế và cấp vốn…

Tại buổi làm việc với đoàn chuyên gia, nhà nghiên cứu Trường Chính sách và Quản lý công KDI, Tập đoàn nhà đất Hàn Quốc, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Tại Việt Nam, việc xây dựng nhà ở kế hoạch dài hạn (5 năm, 10 năm…) đều được quy định tại hầu hết các Luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đô thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS…

Về thiết kế chính sách NƠXH, Bộ Xây dựng về cơ bản không khống chế chiều cao đối với NƠXH bán và cho thuê… Tuy nhiên, chính sách tách bạch giữa NƠXH sở hữu và NƠXH cho thuê chưa được rõ ràng (mới quy định dành 20% số lượng nhà xây dựng để cho thuê). Việt Nam đang hướng tới phát triển mạnh mẽ phân khúc NƠXH cho thuê. Bên cạnh đó, Nhà nước luôn luôn can thiệp và có chính sách bình ổn BĐS, ban hành chỉ số giá BĐS hàng năm (mới thực hiện thí điểm tại 5 TP lớn)…

Với những thành tựu mà Hàn Quốc đạt được trong bình ổn thị trường BĐS, phát triển NƠXH, Thứ trưởng mong muốn Hàn Quốc sẽ tiếp tục phối hợp, trao đổi kinh nghiệm cho Việt Nam trong phát triển đô thị, nhà ở, nhất là phát triển NƠXH (phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở cho thuê). Hàn Quốc sẽ tiếp tục hỗ trợ Việt Nam trong việc xây dựng hoàn thiện về chính sách chỉ số giá thị trường BĐS; thành lập các tổ chức chuyên trách phát triển NƠXH…, góp phần xây dựng NƠXH tại Việt Nam ngày càng phát triển mạnh mẽ