Phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội: Nhắm cao ốc chuyên biệt

Dự đoán chênh lệch giữa nguồn cung và nguồn cầu trong tương lai và cân đối diện tích trống và nhu cầu thực hàng năm, Công ty TNHH Savills Việt Nam vừa cho biết, nguồn cầu văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm TP. Hà Nội tiếp tục tăng bình quân 14%/năm trong hai năm 2013 – 2014. Tại khu vực trung tâm, giá thuê bình quân sẽ giảm 3% trong năm 2013 và tăng nhẹ 1% trong năm 2014. Kết quả này được tính toán dựa trên giả định tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Hà Nội đạt 9% - 10%/năm trong giai đoạn 2012 – 2014 và không có biến động rõ rệt trong cơ cấu GDP; lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được giải ngân năm 2012 vẫn duy trì như trong giai đoạn 2007 - 2011 và sẽ cao hơn trong hai năm 2013 - 2014.

Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Công ty TNHH Savills Việt Nam Chi nhánh Hà Nội cho biết, từ quý I/2012 đến hết quý III/2012, giá thuê trung bình đã giảm khoảng 10%. Tại khu vực trung tâm Thành phố, giá thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A và B cao hơn từ 13% đến 38% so với mặt bằng chung của thị trường trong vòng 6 năm trở lại đây. Công suất thuê trung bình ở khu vực trung tâm cao hơn mức trung bình toàn thị trường khoảng 12%, đạt 90% trong quý III/2012. Cũng trong quý III, các công ty nước ngoài đã thuê 54% diện tích văn phòng tại các tòa nhà văn phòng hạng A và B ở trung tâm Thành phố; 46% còn lại do các công ty trong nước thuê. Các công ty thuộc lĩnh vực tài chính - ngân hàng và bảo hiểm chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng diện tích văn phòng đã cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phố, tiếp đến là các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực sản xuất. Riêng trong quý III/2012, phân khúc văn phòng cho thuê Hà Nội đón nhận 48.500 m2 mới; năm 2013, dự kiến đón nhận thêm khoảng 400.000 m2 mới.

Một điểm đáng lưu ý khác của thị trường văn phòng cho thuê trong năm 2013 là sự dịch chuyển của khách hàng từ khu vực nhà dân vào các cao ốc văn phòng chuyên biệt. Với giá thuê dao động từ 11 đến 19 USD/m2/tháng, các cao ốc văn phòng chuyên nghiệp đang là lựa chọn tốt hơn cho khách thuê so với các toà văn phòng đơn lẻ, tự phát.

Theo nhiều khách thuê, mức giá trên rẻ hơn tương đối so với việc thuê văn phòng đơn lẻ, khi khách thuê có thể cắt giảm được các chi phí như trông xe, bảo vệ, sửa chữa, bảo dưỡng văn phòng, dọn vệ sinh và đặc biệt là không lo ngại việc chủ nhà đòi nhà bất thình lình. Thêm vào đó, hoạt động của khách thuê cũng dễ dàng hơn bởi tất cả các dịch vụ tại văn phòng đều rất chuyên nghiệp. Tất cả chi phí đều đã được hạch toán vào giá thuê. Bên thuê chỉ việc đến làm việc đúng ngày giờ ghi trong hợp đồng, mà không phải lo sửa chữa, bảo dưỡng mỗi khi có sự vụ.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu, Công ty TNHH Savills Việt Nam nhận xét, kinh tế suy thoái kéo dài là trở ngại lớn cho sự phục hồi của doanh nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu thuê văn phòng. Một số doanh nghiệp đã cắt giảm diện tích thuê hoặc chuyển sang thuê văn phòng hạng thấp hơn. Số khác chuyển đến những tòa nhà cùng hạng, nhưng ở khu vực ngoại thành, để cắt giảm chi phí. Vì vậy, việc lấp đầy các diện tích văn phòng cho thuê bỏ trống sẽ tiếp tục là thách thức không nhỏ với các chủ đầu tư và đơn vị môi giới trong thời gian tới.