Phải làm cho đất “đẻ ra vàng”

Mặt bằng khu đất “vàng” 181 Điện Biên Phủ, phường 15, Q.Bình Thạnh, TP.HCM do Tổng công ty Công nghiệp Sài Gòn quản lý đang được cho một công ty ôtô thuê để làm xưởng và cửa hàng trưng bày ôtô.

Việc các doanh nghiệp (DN) nhà nước hoặc các DN có nguồn gốc từ DN nhà nước được thuê đất công giá rẻ sau đó cho thuê lại đã xảy ra từ nhiều năm trước nhưng vì sao vẫn tồn tại?

Trao đổi với chúng tôi, ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, giải thích:

Luật đất đai 2003 quy định rõ: đất thuê của Nhà nước, đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì không được cho thuê lại, nếu có nhà xưởng nhàn rỗi cho thuê phải được phép của cơ quan quản lý.

Còn quan điểm tôi, không nên cho những DN được Nhà nước giao, thuê đất, sau đó cho thuê lại vì việc này sẽ tạo bất bình đẳng giữa các DN về khả năng tiếp cận đất đai.

DN chỉ được cho thuê nhà xưởng khi có chức năng kinh doanh bất động sản. Đây là điều thực tế phải rút ra để có điều chỉnh pháp luật. Ít nhất tạo ra môi trường công bằng trong tiếp cận đất đai.

Tôi đã từng đề nghị phải tăng giá thuê đất hằng năm từ 1 - 1,5% giá đất theo thị trường, mức thuế hằng năm cũng tăng, nhất là đối với đất công để DN phải cân nhắc khi giữ đất nhiều

Thực tế khi phát hiện DN vi phạm, chẳng hạn sử dụng đất sai mục đích thì cơ quan quản lý đất đai xử lý không dễ, thường gặp phải sự can thiệp từ nhiều phía?

Các DN và cá nhân những người quản lý có quan hệ cá nhân xen kẽ vào mối quan hệ quản lý. Đây là biểu hiện không tốt trong môi trường kinh doanh tại VN. Hiện nay trong quan hệ quản lý bị chi phối bởi nhiều ý kiến không chính thức (bằng miệng, bằng điện thoại...) nên cơ quan cấp dưới rất khó trong việc xử lý thu hồi đất, xử phạt, tính thuế... Cách “chữa” căn bệnh này là phải đẩy mạnh quá trình công khai, minh bạch.

Thay đổi cơ chế quản lý như thế nào để hạn chế tình trạng này, thưa ông?

Cơ chế quản lý đã có rồi nhưng chưa có quy trình cụ thể và thái độ xử lý cương quyết. Luật quy định DN nào không có khả năng sử dụng đất, sử dụng đất không có hiệu quả thì sẽ bị thu hồi giao cho đơn vị sử dụng đất tốt hơn. Nếu cần thiết, lãnh đạo TP phải có chủ trương cấm tác động ngang dọc đến những quan hệ quản lý đất đai.

Có ý kiến đề xuất thu hồi hết đất công do các DN đang nắm giữ để đấu giá công khai nhằm tạo cơ hội công bằng cho tất cả các DN?

Quá trình cổ phần hóa có rà soát hiệu quả sử dụng đất đai và quyết định giao cho DN phần nào, Nhà nước thu hồi phần nào. Thực tế, việc chứng minh đất nào sử dụng hiệu quả, đất nào sử dụng không hiệu quả là câu chuyện khó đối với ban thực hiện cổ phần hóa các DN và các cơ quan quản lý quá trình cổ phần hóa DN.

Tất nhiên, DN nào cũng muốn giữ lại đất công, còn việc quản lý làm sao để đất công “đẻ ra vàng” là chuyện của cơ quan nhà nước. Nhược điểm của quản lý là do chênh lệch chuyển quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với đầu tư nên DN vẫn muốn “ôm” đất do được lợi rất nhiều mà không phải bỏ thêm vốn và chất xám để đầu tư.

Vì vậy, phải làm sao để sinh lợi chủ yếu từ đầu tư trên đất, hơn việc chuyển quyền thì mới chỉnh được luồng tư duy về giữ đất.

Ông Đào Anh Kiệt (giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM): Sẽ tiếp tục kiểm tra xử lý Qua kết quả thanh tra, kiểm tra của Sở Tài nguyên và môi trường thời gian qua cho thấy những công ty thuê đất công của Nhà nước rồi cho thuê lại thường là công ty có nguồn gốc là công ty nhà nước, được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước đây. Với dạng này, sở luôn kiên quyết xử lý, thu hồi đất theo quy định nếu công ty không có phương án khai thác sử dụng đất hiệu quả, không thật sự có nhu cầu sử dụng đất. Vừa qua do số lượng tổ chức sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM rất lớn, trong khi lượng nhân sự làm công tác thanh tra, kiểm tra của sở còn hạn chế, vì vậy vẫn còn một số tổ chức vi phạm trong quá trình sử dụng đất nhưng chưa được phát hiện và xử lý kịp thời. Trên cơ sở những thông tin của báo, sở sẽ tiếp nhận và kiểm tra, thanh tra các đơn vị mà báo phản ánh. TS Đỗ Thiên Anh Tuấn (giảng viên chương trình Fulbright): Định giá thuê đất phải độc lập, minh bạch Theo tôi, để chấn chỉnh tình trạng này, Nhà nước phải điều chỉnh khung giá đất và khung giá cho thuê đất của mình sát với giá thị trường hơn. Để có giá thị trường, không nên để sở tài nguyên hay sở tài chính định giá như trước nay mà nên có sự tham gia của một cơ quan độc lập. Giá thuê và hợp đồng thuê phải minh bạch vì đó là tài sản toàn dân. Bên cạnh đó, thuế nhà đất cũng phải tính theo giá thị trường. Thuế phi nông nghiệp ở VN hiện tại thu rất thấp nên Nhà nước thất thu rất lớn từ thuế trong khi các nước thu được khoản thuế này rất lớn để tái phân bổ cho xã hội, cho người dân cùng hưởng lợi. Ở các nước, khi bất động sản của anh lên giá thì năm đó anh phải đóng thuế tăng lên. Nhà nước mất tiền đầu tư hạ tầng thì đất đai mới lên giá được, do đó thuế theo đó cũng phải lên tương ứng theo mức tăng nhà đất. Về mặt kỹ thuật định giá, mặc dù VN chưa có thị trường đất đai hoàn chỉnh nhưng vẫn có thể xác định được mặt bằng giá. Vấn đề là Nhà nước không có ý chí xác lập giá thị trường cho các giao dịch này chứ không phải không có đủ khả năng xác định. Chẳng hạn trường hợp ở Công ty CP dệt Thắng Lợi, họ cũng thừa biết giá đất trên thị trường là bao nhiêu để cho thuê lại hưởng chênh lệch đó thôi, đâu phải không biết.