Ông Nguyễn Văn Đực: Nhà ở xã hội đã thất bại

Những năm gần đây, mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, tuy nhiên, dường như đây vẫn là bài toán khó cho cả cơ quan hoạch định chính sách và doanh nghiệp. Cho đến nay cả nước đã hoàn thành đầu tư xây dựng 38 dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, với tổng mức đầu tư khoảng 6.810 tỷ đồng, quy mô xây dựng khoảng 19.830 căn hộ.

Như vậy, con số này vẫn còn khá ít ỏi so với nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân ở các khu công nghiệp và nhà ở cho học sinh, sinh viên.

Nhìn về giải pháp nào cho nhà ở xã hội, CafeLand đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiêm Phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiêm Phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành

Theo báo cáo giám sát của ủy ban thường vụ Quốc hội mới đây nhất, số lượng nhà ở xã hội được xây dựng mới đáp ứng dược 7% nhu cầu. Theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến nguồn cung nhà ở còn ở con số “quá khiêm tốn” như vậy?

Có thể nói chương trình nhà ở xã hội của chúng ta đã thất bại, và đây là một thất bại được biết trước. Từ năm 2009, tôi đã nhiều lần kiến nghị và cảnh báo về cách thức thực hiện như hiện nay, tuy nhiên Chính phủ và Bộ xây dựng vẫn không thay đổi, để rồi sau nhiều năm triển khai xây dựng nhà ở xã hội, số căn hộ làm ra chỉ đạt vài phần trăm kế hoạch.

Đầu tiên đây là trách nhiệm của Nhà nước, không thể đùn đẩy cho doanh nghiệp dù là những doanh nghiệp quốc doanh thực hiện vài chung cư xây chen vài ngàn mét vuông đến vài ba hecta. Đáng ra, Nhà nước phải tổ chức và đầu tư hạ tầng khu dân cư hàng trăm hecta hay ít ra là vài mươi hecta, sau đó giao đất sạch cho doanh nghiệp thực hiện từng chung cư. Phải có chỉ tiêu làm sao hàng năm có chừng 30 – 50 ngàn căn hộ giá rẻ, việc kết quả chỉ dừng lại ở vài trăm thậm chí vài ngàn căn/năm là một thất bại.

Điều đáng nói là hiện Nhà nước không xác định ai chịu trách nhiệm chính thực hiện chương trình này.

Như vậy, để số lượng nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của người dân thì Nhà nước vẫn đóng vai trò then chốt nhất?

Đúng vậy! Nếu Nhà nước có chiến lược, có cách làm và có trách nhiệm thì nhà ở xã hội mới sớm đến tay người dân.

Nếu không có những giải pháp hữu hiệu, vài năm nữa cũng chưa chắc có được bao nhiêu căn nhà ở xã hội. Cần phải quyết tâm tổ chức thực hiện chương trình nhà ở xã hội, cần thiết phải quy trách nhiệm cho lãnh đạo chính quyền các cấp để làm sao trong 2, 3 năm nữa sẽ tăng số lượng nhà ở xã hội. Phải có Ủy ban Quốc gia phát triển nhà ở trực thuộc Chính phủ và Ban phát triển nhà ở trực thuộc các tỉnh thành, nghiên cứu điều tra xã hội học về nhu cầu nhà ở xã hội, từ đó đề ra những chiến lược chỉ tiêu, biện pháp tổ chức thực hiện một cách khả thi thực tế và bền vững.

Theo ông, để nhà ở xã hội đáp ứng được cả 3 tiêu chí rẻ, chất lượng tốt và vị trí thuận lợi có quá khó với doanh nghiệp?

Xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp khó đáp ứng được cả 3 tiêu chí trên, nhưng nếu có sự hỗ trợ đắc lực từ phía Nhà nước về hạ tầng và quy hoạch thì doanh nghiệp có thể thực hiện được.

Chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là một trong những giải pháp để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội nhưng hiện con số nhà ở thương mại được chuyển đổi sang nhà ở xã hội vẫn còn khá ít ỏi. Theo ông, sự chậm trễ này xuất phát từ đâu? Nên có giải pháp gì để tháo gỡ khó khăn này?

Số lượng chuyển đổi rất ít và chậm là do thủ tục và phương thức kinh doanh. Về thủ tục còn vướng mắc ở chỗ quy trình chuyển đổi phức tạp, thời gian kéo dài, doanh nghiệp phải trải qua nhiều khâu xét duyệt và thẩm định mới được chuyển đổi. Còn về phương thức kinh doanh, hiện nhiều doanh nghiệp khó bán được hàng vì phải thông qua xét duyệt giá bán, và để không bán sai đối tượng, người mua cũng phải được thẩm định kỹ.

Theo ông, những hỗ trợ cho doanh nghiệp như trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới được thông qua (25/11) đã đủ khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội chưa? Nếu muốn doanh nghiệp hào hứng đầu tư, Nhà nước cần có những hỗ trợ nào khác?

Những hỗ trợ trong Luật kinh doanh bất động sản chưa thực sự khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội. So sánh những ưu đãi với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới có thể thấy:

Ưu đãi với nhà ở xã hội: doanh nghiệp và người mua tiếp cận được gói vay 30.000 tỷ đồng, miễn giảm tiền sử dụng đất. Được tăng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như tăng diện tích xây dựng và dân số lên 1,5 lần (nhưng thực tế không được các địa phương ủng hộ, nên không có được ưu thế tăng này).

Ưu đãi với nhà ở thương mại: doanh nghiệp được tự do bán cho bất kỳ đối tượng nào vào bất cứ lúc nào có nhu cầu, có thể bán toàn bộ sản phẩm cho doanh nghiệp môi giới. Người mua nhà không phải qua xét duyệt, không bị giới hạn việc bán lại trong vòng 5 năm kể từ ngày trả hết tiền mua nhà. Và hiện nay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã được mở rộng, tạo điều kiện cho người dân vay mua nhà ở thương mại trị giá 1,05 tỷ đồng/căn.

Nếu so sánh về ưu đãi, lợi ích giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đem lại cho doanh nghiệp, dễ dàng nhận thấy nhà ở thương mại đem lại lợi thế lớn hơn. Đã có trường hợp, doanh nghiệp chuyển đổi gần 500 căn hộ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, sau nhiều tháng chỉ mới bán được 100 căn, cuối cùng doanh nghiệp xin chuyển lại nhà ở thương mại.

Xin cảm ơn ông!