Nợ xấu bất động sản: “Ma trận” con số thực

Ảnh:Hoàng Long

Theo NFSC, nợ xấu thực trong lĩnh vực BĐS hiện chiếm tới 33 - 35% dư nợ BĐS. Điều này có nghĩa, con số của NFSC đưa ra cao gấp gần 6 lần con số báo cáo của NHNN trước đó.

Nếu như con số mà NFSC công bố là con số xác thực nhất từ trước đến nay, thì quả thực, thị trường BĐS vẫn còn quá nhiều điều thiếu minh bạch. Trước đó, đã có nhiều ý kiến đưa ra để nói về tính bất nhất, thiếu minh bạch của thị trường này khi mà mỗi lần thông tin, con số tồn kho bất động sản lại được phản ảnh bằng một con số khác nhau. Và cho đến giờ, chính xác số tồn kho của thị trường này là bao nhiêu, cũng chưa có một đơn vị, tổ chức nào đưa ra một cách thuyết phục nhất. Chỉ có thể dự đoán, ước lượng hàng chục ngàn căn hộ, hàng trăm ngàn ha đất đã được đầu tư nhưng vẫn chưa tiêu thụ được…

Cho đến nay vẫn không có số liệu thống nhất về số lượng BĐS bị đóng băng”, song ít ai phủ nhận rằng một lượng vốn khổng lồ đang bị "chôn chết” trong các khu đô thị và các căn nhà bỏ hoang. Hệ quả kéo theo là lượng nợ xấu tồn đọng trong thị trường này không hề dễ chịu. Và con số mà Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia tuyên bố vừa qua đã một lần nữa chứng thực điều đó. Số nợ xấu này đang đe dọa sự tồn tại của không ít ngân hàng cũng như sự an toàn của toàn bộ nền kinh tế.

Nhìn lại con số nợ xấu BĐS mà NHNN thống kê được hồi cuối tháng 5-2013, có lẽ, ít ai ngờ rằng, số liệu thực mà NFSC "điều tra” ra lại cao hơn gấp nhiều lần con số đó. Cụ thể, theo số liệu của NHNN, tính đến tháng 5-2013, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản chỉ khoảng 5,68%, cao hơn so với mức 5,39% tại thời điểm 31-12-2012. Song, thực chất, theo đánh giá của NFSC, dư nợ BĐS và nợ xấu của lĩnh vực này cao hơn nhiều so với số liệu báo cáo của các tổ chức tín dụng. NFSC cho rằng, trong giai đoạn 2010 - 2012, đặc biệt trong các năm 2010 và 2011, nhiều khoản mục mang bản chất tín dụng không được các tổ chức tín dụng hạch toán đúng và đầy đủ. Đó có thể là các khoản tín dụng có rủi ro cao (cho vay BĐS, chứng khoán) được hạch toán dưới hình thức trái phiếu DN, ủy thác đầu tư, nợ phải thu.

Nhận định về thực hư của con số nợ xấu BĐS, TS Nguyễn Quang A đánh giá, cứ coi tổng dư nợ BĐS là 230 nghìn tỷ, và nợ xấu 5,39%, thì nợ xấu BĐS chỉ cỡ 12,4 nghìn tỷ đồng (bằng khoảng 1/3 của gói 30 nghìn tỷ cho vay mua nhà ở giá rẻ). Còn nếu tính theo tỷ lệ 33% của NFSC, thì nợ xấu lên đến khoảng 76 nghìn tỷ đồng (khoảng hơn gấp đôi gói 30 nghìn tỷ đó). Dường như, đó mới là con số hợp lý nếu đối chiếu với lượng tồn kho bất động sản hiện nay. Còn tỷ lệ 5,39% hay 5,68 như NHNN đưa ra, cũng chỉ tương đương với mức trên 12.000 tỷ. Một con tính rất đơn giản đã có thể nhận thấy rất rõ sự bất hợp lý của con số theo báo cáo của NHNN đưa ra. Tuy nhiên, cũng cần phải nhìn nhận lại rằng, số liệu của NHNN cũng dựa trên sự cung cấp thông tin của DN và các tổ chức tín dụng.

Nói như vậy để thấy, việc thông tin không chuẩn xác không chỉ càng khẳng định rõ tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS mà còn khiến cho các nhà quản lý đưa ra những chính sách điều hành thiếu hợp lý. Quan hệ liên thông nợ xấu - đóng băng BĐS hiện đang là một thực tế gay gắt, một nguy cơ không thể coi thường. Nó đe dọa triển vọng khôi phục tăng trưởng và ổn định vĩ mô của nền kinh tế.

Bởi vậy, giới chuyên gia kinh tế một lần nữa đưa ra nhận định, muốn cứu thị trường BĐS, cũng là cứu nền kinh tế, cần phải đánh giá xem "bong bóng” thị trường này hiện ở mức nào. Muốn như vậy, rất cần thiết phải có những số liệu thật chính xác về tồn kho và nợ xấu. Nhà nước nếu không có đánh giá chính xác, khách quan mà cứ vung tiền ra… cứu, thì mọi chuyện rồi đâu lại vào đấy. Tất cả lại chỉ một bộ phận lợi ích nhóm hưởng lợi.