Những thị trấn ma: Nỗi ám ảnh của BĐS Châu Âu

Di chứng nặng nề

Từ đỉnh các bức tường đá của Avila, thành phố cổ của Tây Ban Nha cách Madrid một giờ lái xe về phía Tây Bắc, ngoài các bãi đỗ xe, các sân chơi trống vắng và hàng nghìn căn hộ mới bỏ trống, có thể nhìn một cần cẩu xây dựng đang di chuyển về phía chân trời như thể việc xây dựng đang tiếp diễn. Avila là một ví dụ quy mô nhỏ về sự điên rồ từng bao trùm lên toàn bộ ngành bất động sản.

Còn Tây Ban Nha, nền kinh tế lớn thứ năm châu Âu, hiện là tâm điểm cho những nỗ lực nhằm kiềm chế cuộc khủng hoảng nợ công trong khu vực, khi Thủ tướng Mariano Rajoy đang nỗ lực để dập tắt suy đoán rằng nước này sẽ cần một gói cứu trợ.

Những tòa nhà bỏ trống để lại vết sẹo cho cảnh quan của cả hai nước là những minh chứng cho sự tương đồng của hai nước.

Nằm ở phía nam trung tâm thành phố Dublin là Sandyford từng được kỳ vọng là khu dân cư mới vào thời điểm đỉnh điểm của cuộc bùng nổ BĐS ở Ai-len.

Phía Nam trung tâm thành phố Dublin là Sandyford, được coi là khu dân cư mới vào thời điểm đỉnh cao sự bùng nổ bất động sản của Ai-len. Thay vào đó, hai tòa tháp vẫn chưa được hoàn thành với một tòa được che phủ bằng các tấm bạt đã xơ xác có hình ảnh mọi người uống cocktail trên những ban công không tồn tại. Chi nhánh ngân hàng Ai-len là một trong số rất ít doanh nghiệp mở cửa trong khu vực.

Cửa sổ bằng kính trong các căn hộ ở một khối chung cư nam trung tâm đã bị vỡ và những chiếc ghế bên trong phủ đầy bụi.

Sandyford và Avila là lời nhắc nhở về sự bùng nổ đã tiếp sức cho cả hai nền kinh tế và sự phá sản bao trùm lên chúng.

Vào những năm 70 và 80, Tây Ban Nha và Ai-len là những nước nghèo nhất châu Âu. Sau khi đồng euro ra đời, cả hai nước đều khai thác đồng tiền quốc tế này để tiếp sức cho tăng trưởng trong thị trường bất động sản của mình.

Các nhà phát triển vẫn thể hiện sự lạc quan khi tiếp tục xây dựng những sân bay mới ngay cả khi có 2 triệu căn nhà bỏ trống trên khắp đất nước, và các giám định viên bất động sản và các ngân hàng báo cáo giá trị chỉ giảm khoảng 22%.

Cần những nỗ lực mạnh mẽ

Giá nhà ở Ai-len đã giảm kỷ lục 49% kể từ khi đạt đỉnh điểm vào năm 2007. Hiện Ai-len đang xử lý các di chứng phá sản đang bao trùm nền kinh tế từng năng động nhất Tây Âu, Ai-len cũng cần một gói cứu trợ quốc tế trị giá 67,5 tỷ euro vào năm 2010 của nước này. Nước này đang thanh lọc các khoảng cho vay (lên tới 98 tỷ USD) và các khoản thế chấp thương mại.

Còn Tây Ban Nha cho đến nay đã bác bỏ mô hình ngân hàng xấu, ngay cả khi Standard & Poor's đã giảm xếp hạng tín dụng của nước này từ A xuống BBB+ vào tuần trước, do lo ngại chính phủ sẽ phải cung cấp thêm sự hỗ trợ cho các ngân hàng.

Theo Borja Mateo, tác giả cuốn sách "Sự thật về thị trường bất động sản Tây Ban Nha", tại vùng đồng bằng phía dưới thành phố trung tâm Avila, một di sản thế giới và điểm đến du lịch nổi tiếng, tỉnh với dân số 171.680 người có khoảng 19.000 căn hộ và biệt thự bỏ trống hoặc chưa hoàn thành. Sự phát triển rực rỡ được tô điểm với hàng ngàn bãi đậu xe trống rỗng trong khi các đường phố với những hàng rào tạm thời không được thi công tiếp vì tiền đã cạn kiệt và những nơi khác chỉ đơn giản trở thành những khu đất hoang.

Sau khi tỷ lệ thất nghiệp của Tây Ban Nha tăng tới 24.4% trong quý I, mức cao nhất trong gần hai thập kỷ và nền kinh tế đang sa lầy vào trong một cuộc suy thoái khác, Tổ chức Tiền tệ Thế giới dự đoán sẽ khiến cho nền kinh tế giảm 1,8% vào năm 2012.

Tình hình phá sản của bất động sản Tây Ban Nha là thử nghiệm lớn nhất cho đến này của các nhà chức trách châu Âu khi nền kinh tế Tây Ban Nha gần như gấp đôi nền kinh tế của Hy Lạp, Bồ Đào Nha và Ai-len cộng lại. Lợi nhuận trái phiếu 10 năm đã lên 9 điểm cơ bản tới 5,86% từ tháng Tư, gần với mức tăng của những nước này khi họ phải xin gói cứu trợ.

Nền kinh tế hầu như không tăng trưởng trong năm tới sau khi đã giảm vào quý IV đang bước vào cuộc suy thoái lần thứ hai kể từ năm 2009. IMF cho biết vào hôm 17 tháng 4 rằng nền kinh tế Ai-len sẽ tăng trưởng 0,5% vào năm nay và 2% vào năm tới.

Vào đỉnh điểm của các cuộc bùng nổ bất động sản tương ứng, xây dựng chiếm khoảng hơn 20% nền kinh tế của cả Tây Ban Nha và Ai-len. Tại Tây Ban Nha, con số đó hiện khoảng 14% và tại Ai-len chỉ vào khoảng 5%.

Cả hai cuộc bùng nổ đều được tiếp sức bằng những ưu đãi.

Tại Ai-len, chính phủ giảm thuế cho các nhà đầu tư xây dựng tại một số khu vực nhất định và giảm lãi vay cho các chủ hộ. Tại Tây Ban Nha, có những động lực khiến cho các thành phố phê duyệt đất cho phát triển bởi vì họ có thể giữ lại 10% tất cả những đất đai đã được phân loại lại.

Mặt khác, Ai-len đang hướng tới việc xử lý những bất động sản bỏ trống.

Trên bến cảng phía bắc của Dublin là khung của một khối văn phòng tám tầng mới hoàn thành một nửa. Tổng công ty ngân hàng Anglo Irish dự định sẽ sử dụng tòa tháp làm trụ sử trước khi nó sụp đổ góp phần đẩy Ai-len hướng tới gói cứu trợ quốc tế vào năm 2010.

Tại những nơi như Sandyford, NAMA còn khoảng 1.000 bất động sản cho thuê và nó đang tìm cách hấp dẫn hơn để bán các tòa tháp căn hộ cho các nhà đầu tư. Cơ quan này cũng thu hút người mua nhà bằng việc bảo hiểm chống giảm giá.

Bộ trưởng Kinh tế Luis de Guindos cho biết, nước này sẽ không tìm kiếm một gói cứu trợ châu Âu cho các nhà cho vay của mình. Thay vào đó các nhà chức trách buộc các ngân hàng phải trả để thanh khoản cho các nhà cho vay yếu hơn.

Các ngân hàng Tây Ban Nha nắm giữ khoảng 329.000 nhà ở bị tịch thu, giúp ngăn chặn giám giá không phanh và cấp 100% vốn với các điều khoản vay dễ dàng ví dụ như chỉ thanh toán lãi lên tới ba năm cho người mua đồng ý mua bất động sản của ngân hàng.

"Hiện nay, tại Tây Ban Nha mua một căn hộ giá 200.000 euro từ một ngân hàng được cấp vốn 100% dễ hơn so với một căn hộ 150.000 từ một chủ hộ tư nhân mà bạn phải đặt cọc 20%."

Thep nhiều chuyên gia, cú sốc tâm lý tại Tây Ban Nha bắt nguồn từ cuộc bùng nổ kéo dài hơn một thập kỷ.

Sau khi đất nước chuyển đổi từ chế độ độc tài của Tổng tư lệnh Francisco Franco, người đã điều hành từ khi kết thúc cuộc nội chiến Tây Ban Nha vào năm 1939 cho đến khi qua đời vào năm 1975, sang một nền dân chủ châu Âu hiện đại, phát triển kinh tế và tăng trưởng giá nhà ở được thúc đẩy bởi sự nối tiếp phát triển trong bốn thập kỷ tiếp theo: phụ nữ tham gia vào lực lượng lao động, lạm phát giảm, việc thông qua đồng euro và tăng trưởng du lịch và tăng mua bất động sản của người mua nước ngoài, chủ yếu là ở các vùng duyên hải.