Những điều cần nắm rõ trước khi ký hợp đồng mua căn hộ tập thể cũ

Những năm gần đây, thị trường đã xuất hiện khá nhiều chung cư xây mới dành cho người có thu nhập thấp, chung cư giá rẻ với nhiều chính sách hỗ trợ trả góp. Mặc dù vậy, nhiều dự án dạng này không nhận được sự quan tâm của người dân do ở khá xa trung tâm, chất lượng một số dự án cũng không được như nhà ở thương mại. Bởi thế, một bộ phận khách hàng có nguồn tài chính hạn hẹp nhưng muốn hưởng các tiện ích gần khu trung tâm nên đã quyết định mua căn hộ tập thể cũ. Điều này khiến những căn hộ tập thể dù đã được xây dựng từ cách đây 40 đến 50 năm nhưng vẫn có được chỗ đứng nhất định khi hoạt động mua bán diễn ra nhộn nhịp.

Những căn hộ tập thể cũ đều đã xuống cấp và cơi nới để tăng diện tích sử dụng nên người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin trước khi quyết định xuống tiền

Chị Thu Hương một nhân viên văn phòng ở Đống Đa – Hà Nội cho biết để thuận tiện cho việc chăm sóc người thân trong gia đình nên cách đây 2 năm gia đình chị đã chi hơn 2 tỷ đồng để mua một căn hộ tập thể cũ ở tầng 2 diện tích sổ đỏ 58 mét vuông, trong khi diện tích sử dụng thực tế là hơn 60 mét vuông tại quận Hai Bà Trưng - Hà Nội. Chị chia sẻ so với những căn hộ chung cư mới thì các căn hộ tập thể có chất lượng không bằng do đã được xây dựng cách đây nhiều năm.

Bù lại, căn hộ chị mua ở đầu hồi tầng 2 nên có 3 mặt thoáng, nằm ở tuyến phố trung tâm, không phải mất các khoản phí dịch vụ lại có sẵn các hạ tầng xã hội như chợ, bệnh viện, không gian cây xanh và đặc biệt là đi bộ có thể ra được khu vực hồ Hoàn Kiếm... Trong khi đó, vùng lõi trung tâm có rất ít chung cư mới đáp ứng những điều kiện này. Còn những chung cư mới được xây dựng có vị trí tương tự thì giá cũng rất cao, vượt khỏi tầm tài chính của gia đình chị rất nhiều.

Cùng với những người có nhu cầu ở thật phù hợp với điều kiện kinh tế của gia đình thì hiện nay cũng có nhiều người tìm mua chung cư, tập thể cũ với kỳ vọng sau này khu nhà xuống cấp sẽ được cải tạo với mức đền bù hấp dẫn. Do đó, những giao dịch liên quan đến những căn hộ tập thể cũ luôn diễn ra rất sôi động. Vào các trang tin về bất động sản không khó để tìm thấy tin đăng rao bán những căn hộ tập thể cũ với giá từ vài trăm triệu đồng đến vài tỷ đồng ở khắp các quận nội thành Hà Nội.

Anh Thái, một môi giới bất động sản tại Thanh Xuân – Hà Nội cho biết những căn hộ tập thể thường nằm trong những khu nhà tập thể có số lượng căn ít, không quá chật chội và thường tọa lạc ở vị trí có cuộc sống đô thị sầm uất, tiện lợi. Vì vậy, bên cạnh giá tiền cạnh tranh so với căn hộ mới xây thì vị trí cũng là ưu thế tuyệt vời không phải khu chung cư mới nào cũng có thể có được. Nếu khéo léo chọn lựa được căn hộ tập thể đã qua sửa sang, người mua sẽ không mất quá nhiều chi phí cải tạo, mua nội thất. Đó cũng là một trong những khoản có thể tiết kiệm được khi mua nhà tập thể. Theo người môi giới này, bất chấp thị trường bất động sản nói chung có sự dao động lên xuống, các căn hộ tập thể thường có mức giá khá ổn định.

Dưới góc độ pháp lý, theo luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật, đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết việc thực hiện giao dịch mua bán căn hộ tại các khu chung cư hay tập thể cũ được pháp luật cho phép và hoàn toàn phản ánh nguyện vọng cũng như nhu cầu mỗi người. Những nguy cơ khi sinh sống ở căn hộ thuộc các loại hình này đã được phản ánh và nhận được nhiều sự cảnh báo từ chính quyền địa phương hay từ các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, quy hoạch.

Nếu khách hàng vì những điều kiện phù hợp với bản thân mình hoặc gia đình, khi thực hiện giao dịch này, để tránh những “rủi ro” đáng tiếc cần lưu ý một số vấn đề như rắc rối về giấy tờ, diện tích sử dụng.... Theo luật sư Bình, đa số người bán khi giới thiệu sản phẩm của mình thường nói về diện tích hiện đang sử dụng, và khi khách hàng đến xem, đo đạc thì thường đúng với thực tế quảng cáo. Tuy nhiên, khi người mua đề nghị cho xem sổ đỏ trực tiếp đứng tên thì đa số phần diện tích thực tế lại thấp hơn rất nhiều. Phần diện tích không ghi trong sổ đỏ, tất cả đều hoặc là phần lấn chiếm không gian chung hoặc là cơi nới, chiếm dụng nơi sinh hoạt chung như hành lang, lối đi, nhà vệ sinh chung… Điều này, nếu không tìm hiểu kỹ, sẽ phát sinh rất nhiều những rắc rối không đáng có về sau. Do đó, nếu người mua muốn số liệu diện tích sử dụng khớp với sổ đỏ thì hãy chờ họ hoàn thành xong rồi mới mua cho yên tâm.

Trên thực tế, có rất nhiều chủ sở hữu căn hộ, nhà tập thể cũ khi sống một thời gian tại đây mong muốn được cải tạo lại. Khi có đủ điều kiện tài chính để cải tạo thì việc thực hiện cũng gặp nhiều khó khăn. Toàn bộ các công trình xung quanh đều xuống cấp nên việc cải tạo không đồng bộ sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến sự an toàn của nhà tập thể

Với những người mua nhà tập thể, việc muốn xây căn nhà mới trên đất cũ cũng không phải điều dễ dàng. Xây nhà theo đúng diện tích trong sổ đỏ, sửa căn hộ tập thể cũng cần được sự cấp phép của chính quyền... Chính những điều đó khiến việc cải tạo gặp khó khăn và việc bán lại những công trình xuống cấp nhiều năm cũng gặp khó khăn nhất định.

Luật sư Bình cũng nhấn mạnh, nếu có nhu cầu mua nhà tập thể cũ, khách hàng nên tìm hiểu thêm về vấn đề pháp lý. Tránh việc giao dịch chỉ có giấy viết tay khiến dễ rơi vào tranh chấp, thậm chí mất hoàn toàn quyền lợi đối với căn hộ mình đã bỏ tiền để mua.