Nhìn lại thương vụ đất vàng SRC

Theo đó, Hoành Sơn sẽ chi 435 tỷ đồng hỗ trợ kinh phí di dời nhà máy (tại khu đất 231 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân) về Phủ Lý (tỉnh Hà Nam) từ nay tới 2018. Đổi lại, tổ hợp Thương mại và Nhà ở Sao Vàng – Hoành Sơn sẽ mọc lên ngay cạnh “siêu đô thị” Cao – Xà – Lá (do Vingroup đầu tư).

Phú quý giật lùi, vì đâu?

Vấn đề được tranh luận gay gắt nhất tại kỳ ĐHĐCĐ 2016 vừa qua (26/4) của Cao su Sao Vàng (mã chứng khoán SRC) chính là việc bắt tay hợp tác giữa SRC và công ty CP Tập đoàn Hoành Sơn – một thương hiệu chưa thực sự có tiếng vang trong làng địa ốc – nhằm thực hiện di dời nhà máy từ khu đất vàng mặt đường Nguyễn Trãi về Phủ Lý, Hà Nam.

Được biết, SRC và Tập đoàn Hoành Sơn chính thức thành lập pháp nhân liên doanh để phát triển dự án ngay tại khu đất 231 Nguyễn Trãi (phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân) với tên gọi công ty TNHH Sao Vàng – Hoành Sơn.

Trong mức vốn điều lệ 100 tỷ đồng của công ty liên doanh, SRC góp 26% vốn (tương đương 26 tỷ đồng) bằng nguồn vốn vay của Hoành Sơn. Hoành Sơn góp 74% vốn còn lại. Đồng thời, Hoành Sơn hỗ trợ khoản tiền 435 tỷ đồng để SRC di dời Nhà máy về KCN Châu Sơn, Hà Nam.

Dự kiến tiến độ dự án này là 36 tháng kể từ ngày ký hợp đồng. Sau khi kết thúc dự án, SRC sẽ “rút chân” khỏi pháp nhân liên doanh nêu trên.

Khá nhiều ý kiến băn khoăn về giá trị chuyển nhượng khu đất 231 Nguyễn Trãi không tương xứng với giá trị thực tế thị trường đã được nêu lên tại ĐHĐCĐ Cao su Sao Vàng. Thậm chí, phương án bán đấu giá khu đất nhà máy hiện hữu cũng được tính đến nhằm tối ưu nguồn lợi nhuận từ giá trị sử dụng đất.

Thời điểm diễn ra ĐHĐCĐ (trước khi SRC và Hoành Sơn đặt bút ký hợp tác như hiện tại), không ít quan điểm cho rằng SRC đang… bước thụt lùi khi chấp nhận chuyển nhượng khu đất với giá “bèo” 435 tỷ đồng (so với con số 720 tỷ đồng xuất hiện từ một công ty đối tác năm 2012).

Trở lại ĐHĐCĐ 2012 của Cao su Sao Vàng, trong tờ trình gửi Đại hội, SRC sẽ di dời nhà máy sản xuất tại 231 Nguyễn Trãi đến KCN Châu Sơn, tỉnh Hà Nam với chi phí di dời 720 tỷ đồng (được công ty đối tác trả, định giá tương đương 12,42 triệu đồng mỗi mét vuông).

Lúc đó, SRC dự kiến hợp tác 3 nhà cùng công ty Việt Hưng và công ty CP Tập đoàn Phú Mỹ để xây dựng dự án “Khu đô thị và Trung tâm thương mại Sao Vàng”.

Tuy nhiên, lý do buộc SRC “delay” kế hoạch đã định, là Tập đoàn Hóa Chất (cổ đông lớn năm 51% vốn SRC) bất ngờ yêu cầu nghiên cứu kỹ hơn về tính pháp lý của giá trị khu đất, thẩm định năng lực tài chính của hai đối tác.. Cũng cần nhắc tới kế hoạch thành lập Công ty liên doanh với vốn điều lệ gần 1.300 tỷ đồng, được góp vốn bởi ba pháp nhân (SRC góp 10% vốn, tức hơn 120 tỷ đồng) được SRC thai nghén trong giai đoạn trước 2012 – thời điểm “vàng” của địa ốc, cộng thêm khu đất tại Nguyễn Trãi lúc đó còn được phép xây dựng dự án BĐS với tổng diện tích khoảng 6ha…

Tiếc rằng, dưới sức ảnh hưởng của cổ đông lớn, SRC đã… vuột mất thời cơ bay cao cùng dự án tại 231 Nguyễn Trãi. Hiện tại, khi quy hoạch phân khu và chủ trương của Chính phủ ưu tiên phần lớn diện tích 6,2ha của khu đất để xây dựng các công trình công cộng, khoảng 2 ha còn lại phục vụ kinh doanh BĐS – biện giải của lãnh đạo SRC tại ĐHĐCĐ 2016.

Đầu tư tay ngang, liệu đại gia Hoành Sơn có “chung thủy” với dự án?

Hoành Sơn sẽ sang tay dự án?

Công ty CP Tập đoàn Hoành Sơn thuộc tốp đầu DN ở miền Trung, hoạt động đa ngành nghề như thương mại, vận tải, khoáng sản, đầu tư dự án.

Năm 2014, doanh thu của toàn Tập đoàn Hoành Sơn đạt trên 2.000 tỷ đồng, tăng 40% so với năm 2013. Hiện, tập đoàn này có 5 công ty con với gần 2.000 lao động, hàng trăm thiết bị máy móc.

Trong giai đoạn 2011 – 2015, Tập đoàn Hoành Sơn đã khởi công dự án xây dựng hệ thống cấp nước cho Khu kinh tế Vũng Áng với tổng mức đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng…

Với bản hợp đồng hợp tác mới nhất với SRC, Hoành Sơn cho SRC vay 26 tỷ đồng với lãi suất 0% trong 3 năm. Ngược lại, SRC sẽ thoái vốn và hoàn lại tiền cho đối tác ngay sau khi dự án kết thúc.

Tháng 11/2015, SRC cùng Hoành Sơn ký hợp đồng hợp tác đầu tư trên cơ sở thống nhất đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khai thác trên 62.400 m2 đất tại số 231 Nguyễn Trãi. Hai bên thành lập công ty dự án – công ty CP Sao Vàng – Hoành Sơn với vốn điều lệ dự kiến 1.673 tỷ đồng.

Thành lập công ty dự án (vốn điều lệ ban đầu 100 tỷ đồng) chỉ là thủ tục để Hoành Sơn hỗ trợ tiền cho SRC di dời nhà máy. Lập công ty ban đầu có vốn điều lệ chỉ 100 tỷ đồng (thay vì trên 1.600 tỷ đồng theo dự kiến từ cuối 2015), cũng là cách để SRC tự lượng sức mình… Tới cuối 2018, nhà máy của SRC hoàn thành di dời, dự án tổ hợp cao cấp tại 231 sẽ chính thức chỉ còn Hoành Sơn làm chủ.

Nhưng dù mới nổi với những thương vụ trị giá nghìn tỷ đồng, liệu “tân binh” trong làng địa ốc như Hoành Sơn có sang tay dự án một lần nữa? Ngoài sức mạnh tài chính thời hiện tại, kinh nghiệm thực tế, sức ảnh hưởng hay tham vọng của Hoành Sơn trên trường BĐS hoàn toàn lép vế các thế lực như VinGroup, FLC, Sun Group, Hải Phát?!