Nhìn lại những biến cố thị trường nửa đầu 2018, thấy gì bức tranh 6 tháng cuối năm?

6 tháng, 3 biến cố lớn

Dù mới đi được ½ chặng đường song thị trường bất động sản 2018 đã đối mặt với rất nhiều biến động quan trọng, tác động lớn đến cả nhà đầu tư và những người làm chính sách.

Điển hình nhất trong số những biến cố có lẽ là vụ cháy Chung cư Carina (quận 8, TP.HCM) vào rạng sáng ngày 23/3. Đám cháy không chỉ cướp đi sinh mạng của 13 con người và thiêu trụi một lượng tài sản lớn của người dân mà còn để lại bao nỗi hoang mang cho dư luận.

Vụ cháy chung cư Carina Plaza hồi tháng 3/2018

Sau vụ cháy này, liên tiếp xảy ra những vụ cháy khác tại nhiều chung cư, dù hậu quả ít nghiêm trọng hơn song đã tạo nên một chuỗi hiện tượng, khiến nhà đầu tư và đơn vị phát triển các dự án chung cư rơi vào giai đoạn khó khăn. Giao dịch chung cư giảm nhiệt, các khách hàng vốn có ý định mua căn hộ trở nên đắn đo, môi giới điêu đứng vì liên tục bị khách “bùng” giao dịch...

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2018 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý I/2018, tổng lượng giao dịch nhà ở chung cư tại TP.HCM đạt khoảng 8.946 giao dịch, giảm 34% so với quý IV/2017 và giảm khoảng 9,5% so với cùng kỳ quý I/2017.

Còn tại Hà Nội, lượng giao dịch căn hộ chung cư giảm khoảng 25% so với quý IV/2017, một phần do vào thời điểm các tháng Tết và cận Tết, song cũng do ảnh hưởng từ các vụ cháy.

Mặc dù sau khi có sự can thiệp mạnh mẽ của chính quyền những nơi xảy ra các vụ cháy từ việc thanh kiểm tra công tác PCCC tại hàng loạt công trình xây dựng trên địa bàn, nhất là tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, đến việc yêu cầu các chủ đầu tư phải thực hiện nghiêm các quy định về PCCC,... người dân bắt đầu đón nhận trở lại đối với phân khúc này bởi dẫu sao đây cũng là sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người dân, phù hợp với môi trường sống đô thị.

Tuy nhiên, có một thực tế là sau tác động của “dư chấn Carina” và liên tiếp các vụ cháy sau đó, một dòng tiền đáng kể do bị ảnh hưởng bởi tâm lý “né chung cư” có xu hướng dịch chuyển sang phân khúc biệt thự/liền kề và đất nền.

Thực tế này dường như đã thổi bùng trở lại “cơn sốt” đất nền thời điểm cuối 2017 vốn đã có dấu hiệu được dập tắt khi ngay sau đó, rải rác khắp các khu vực trên cả nước từ các vùng giáp ranh TP.HCM (quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Cần Giờ), một số tỉnh Nam Trung Bộ (Nha Trang, Đà Nẵng) đến các huyện, tỉnh ven Hà Nội (Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang...), giá đất nóng lên từng ngày. Nhiều khu vực vốn đang yên ả như “xứ Tây Đô”, giá đất cũng rục rịch bị “khuấy đảo” khi các nhà đầu tư Hà Nội thường xuyên tìm về.

Khi thị trường chưa kịp bình ổn trở lại sau 2 biến động trên thì “cơn sốt ảo” giá đất tại các khu vực sắp trở thành đặc khu là Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc vốn nhen nhóm từ đầu năm đến thời điểm tháng 4/2018 bắt đầu bùng lên mạnh mẽ.

Cũng theo số liệu của VARS, giá đất tại Phú Quốc liên tục tăng nhanh, lên tới 10 -20 lần chỉ trong thời gian ngắn. Có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên tới 18 tỷ đồng. Còn tại Vân Đồn, có hiện tượng đầu cơ, môi giới bất động sản không chuyên đẩy giá tạo giá trị ảo với mức tăng khoảng 5 – 6 lần giá trị so với 2 năm trước. Bắc Vân Phong và một số khu vực lân cận cũng diễn ra tình trạng tương tự.

Tại những khu vực trên, người người nhà nhà trở thành “cò đất” vì mức lợi nhuận trước mắt quá lớn. Các điểm giao dịch đất, từ tạm bợ đến “hoàng tráng” mọc lên như nấm. Nghề tay trái “dẫn mối” cho các chủ đất hay môi giới đất cũng được ưa chuộng vì khoản phí “khủng” thu được sau mỗi giao dịch thành công...

Trước thực trạng thị trường đất nền “quay cuồng” trong cơn “bão giá”, chính quyền tại những khu vực này đã phải can thiệp bằng cách phát đi “lệnh” tạm dừng đối với các hoạt động chuyển nhượng, giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Một lần nữa, “lệnh cấm” này lại khiến thị trường và giới đầu cơ “gom đất chờ thời” được phen lao đao.

Ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị - Bộ Xây dựng cho biết, tại 3 đặc khu tương lai có hiện tượng tách thửa để bán đẩy giá đất tăng chóng mặt. Bất động sản tại Vân Đồn và Phú Quốc chủ yếu là các sản phẩm đất nền và đất thổ cư, từ khi mới có dự thảo lên đặc khu kinh tế, loại hình sản phẩm này đều có mức giao dịch tăng khoảng 8 – 10% so với quý cuối năm 2017. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của các tập đoàn lớn ở Phú Quốc có lượng hấp thụ tăng mạnh, kéo theo mức giá tăng đáng kể khoảng 5 – 7%/tháng.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS cho biết: “Thị trường tại một số tỉnh được định hướng chưa rõ ràng, trong thời gian vừa rồi tự phát rất mạnh, không theo kế hoạch phát triển kinh tế của địa phương, dẫn đến sóng ảo, có bong bóng bất động sản. Các nhà đầu cơ tham gia nhiều hơn các nhà đầu tư thực sự. Nguyên nhân do đầu tư tự phát nhiều, quản lý của nhà nước tại các địa phương còn lúng túng”.

Cũng theo ông này, hiện nay tại các đặc khu tương lai sau động thái can thiệp của chính quyền địa phương, giá và tình hình giao dịch bất động sản một số khu vực băt đầu có hiện tượng đứng lại.

Căn hộ cao cấp giảm nhiệt, đất nền tự phát tại đặc khu chắc chắn đóng băng

Dư âm của những biến động trên thị trường bất động sản thời gian qua vẫn còn. Vấn đề đặt ra, liệu thị trường cuối năm sẽ diễn biến theo hướng ảnh hưởng bởi những dư âm đó hay có một sức đề kháng tốt hơn? Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS cho rằng, những sự cố đối với thị trường bất động sản thời gian qua là rất lớn, song ở những tháng cuối, thị trường nhìn chung sẽ có nét ổn định hơn, nhưng có điều kiện.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS

“Nếu không có các giải pháp điều tiết hiệu quả của cơ quan quản lý Nhà nước, các ngân hàng, các nhà phát triển bất động sản cũng như các chủ thể tham gia thị trường nếu không chuẩn mực thì một số thị trường, đặc biệt là các tỉnh ngoài Hà Nội và TP.HCM sẽ giảm nhịp so với các năm trước.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, thị trường cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi động thái siết tín dụng, tăng lãi suất cho vay đối với bất động sản. Đáng chú ý, ở một số địa phương có tình hình chính trị bất ổn, như các cuộc bạo động thời gian qua sẽ làm giảm niềm tin của các nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Những yếu tố đó nếu không có chính sách điều chỉnh phù hợp, kịp thời cũng có thể khiến thị trường đối mặt với những “cơn sóng” mới trong thời gian tới.

Riêng về phân khúc chung cư ở Hà Nội và TP.HCM, ông Đính cho rằng sẽ tiếp tục xu hướng ổn định cả về cung lẫn cầu, các dự án theo tiến độ phê duyệt của các cơ quan chính quyền TP sẽ ra hàng đều thời gian tới. Trong đó cơ cấu nhà có giá phù hợp sẽ được đẩy mạnh hơn, chắc chắn vẫn là phân khúc chủ đạo vì đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận dân cư, thanh khoản cao, lượng giao dịch dự báo đạt ổn định. Các chung cư cao cấp sẽ có chiều hướng giảm nhiệt.

Đối với thị trường đất nền tại các đặc khu tương lai, ông Đính chia làm hai trường hợp. Các dự án được thực hiện theo đúng quy hoạch đã được duyệt của các địa phương sẽ tiếp tục phát triển như mục tiêu ban đầu của họ. “Còn đất nền tự phát tại những khu vực này chắc chắn sẽ đóng băng. Các nhà đầu tư làm trái quy định pháp luật sẽ phải gánh hậu quả, khả năng cao sẽ bị thu hồi đất để phát triển theo đúng quy hoach địa phương. Hiện những vùng này đang gấp rút phê duyệt quy hoạch tổng thể”, ông Đính cho biết.

Về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, theo Chủ tịch VARS, nhu cầu đối với sản phẩm ở các dự án nghỉ dưỡng condotel vẫn còn, nhìn chung tốt. Tuy nhiên cũng có sự giảm nhiệt so với cùng kỳ năm trước do việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng khó khăn hơn, lãi suất cao hơn.