Nhiều dự án bất động sản không thực hiện đúng cam kết với khách hàng : Kiện ra tòa có phải giải pháp tối ưu?

Khi mà một thực tế cho thấy, do sự phát triển quá nóng về các dự án BĐS trong vài năm trở lại đây, dẫn đến nhiều “ông lớn” cũng “mắc cạn” và không có khả năng triển khai dự án, phải đối mặt với các vụ kiện từ phía khách hàng.

“Tiền lệ ” mang tên Quốc Cường Gia lai

Sau vụ khách hàng kiện Cty Quốc Cường Gia Lai (Cty QCGL) ra tòa với lý do chậm bàn giao nhà, và TAND quận 3, TP HCM đã tuyên Cty QCGL thua kiện và phải trả hàng trăm triệu đồng cho khách hàng. Đây là tiền lệ đầu tiên khách hàng đã thắng kiện chủ đầu tư và tạo ra một hiệu ứng khi mà rất nhiều dự án khác, khách hàng đang rục rịch khởi kiện.

Mặc dù chung cư Quốc Cường- Gia Lai (phường Tân Kiểng, quận 7, TP HCM) đã được bàn giao hơn hai năm nay, nhưng cũng chính tại thời gian này, Cty QCGL phải đối mặt với hàng chục hộ gia đình đâm đơn khởi kiện chủ đầu tư với nhiều lý do khác nhau. Số vụ kiện có thể sẽ được tăng lên khi Cty Đầu tư phát triển nhà Quốc Cường không chỉ gây bức xúc cho khách hàng trong việc chậm giao nhà. Cụ thể, nhiều hộ trong chung cư đã đâm đơn kiện chủ đầu tư với nhiều lý do như không trả lãi phạt theo như hợp đồng đã ký kết hai bên; thi công nội thất không đúng như các điều khoản trong hợp đồng; thu sai phần thuế giá trị gia tăng VAT.

Theo như nhiều hộ dân sinh sống tại chung cư cho biết: Trong quá trình cư dân khởi kiện, Cty QCGL đã đến đàm phán với các hộ dân, một số gia đình đã đồng ý nhận tiền bồi thường và rút đơn khởi kiện. Tuy nhiên, nhiều hộ gia đình cho hay, số tiền bồi thường không được như mong muốn. Còn theo chủ hộ Nguyễn Thị Bích Ngọc, nguyên đơn trong vụ kiện Cty QCGL và được TAND quận 3 tuyên thắng kiện chia sẻ: Dù vụ kiện đã xong nhưng số tiền bồi thường không biết đến khi nào được nhận, đang phải chờ thời gian kháng cáo, và không biết sau thời gian này mình có nhận được đủ số tiền hay không? Chị Ngọc cũng cho biết: Hiện nay có 5 hộ gia đình trong chung cư đang hoàn tất hồ sơ để khởi kiện Cty QCGL vì không đồng ý với phương án bồi thường của Cty.

Vụ việc này được sự quan tâm đặc biệt của dư luận, vì nó là trường hợp đầu tiên xảy ra ở TP HCM và được tòa án phán quyết yêu cầu chủ đầu tư phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Đây sẽ là một động lực mới cho khách hàng khác khi mà hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư cứ dây dưa, không thực hiện đúng cam kết theo hợp đồng đối.

Dự án Usilk City của Sông Đà Thăng Long vẫn giậm chân tại chỗ

Nhiều “ông lớn” có nguy cơ đối mặt với các vụ kiện

Vụ thắng kiện của một khách hàng tại TP HCM với chủ đầu tư (CĐT)là Cty QCGL đã tạo ra một hiệu ứng mới đối với khách hàng vốn xưa nay thường chấp nhận “ngậm bồ hòn làm ngọt” khi mà các chủ đầu tư thực hiện không đúng cam kết theo hợp đồng, và đến nay họ đã mạnh dạn nhờ tòa án can thiệp. Không chỉ có các hộ gia đình ở TP HCM rục rịch làm đơn khởi kiện chủ đầu tư mà tại Hà Nội, nhiều khách hàng cũng đang có ý định khởi kiện chủ đầu tư ra tòa.

Một số khách hàng mua nhà tại cụm CT7, CT8 khu đô thị mới Dương Nội, quận Hà Đông, Hà Nội cho biết: Từ đầu tháng 4, họ nhận được thông báo đến nhận nhà bàn giao của chủ đầu tư (CĐT) là Tập đoàn Nam Cường. Niềm vui nhận nhà chưa được bao lâu thì các khách hàng lại thất vọng vì công trường còn ngổn ngang vật liệu, lối đi vào, hạ tầng đều chưa đáp ứng được sinh hoạt của người dân. Theo anh Th. một khách hàng mua nhà tại đây cho biết, “gia đình tôi bỏ hơn 2 tỷ đồng để mua một căn hộ tại CT7 của dự án từ cuối năm 2010. CĐT ghi rõ trong hợp đồng thời gian bàn giao nhà là tháng 12-2012 với mức giao động 30 ngày nhưng CĐT không làm đúng hợp đồng. Sau nhiều lần khách hàng phản đối đòi nhà thì đến đầu tháng 4 gia đình anh Th. nhận được một giấy thông báo đến nhận nhà. Khi anh đến để đi thăm căn hộ thì phía sàn giao dịch BĐS Nam Cường không cho khách chủ động thời gian đi thăm, chỉ nói hôm nào đến nhận nhà rồi xem và yêu cầu nộp nốt tiền. Họ yêu cầu sẽ bố trí thời gian thích hợp. Không đợi được, nhiều khách hàng đã tự mình xuống khu CT7, CT8 của khu đô thị thì thấy công trường vật liệu còn ngổn ngang, hàng trăm công nhân vẫn miệt mài làm việc.

Trong giấy thông báo bàn giao căn hộ gửi khách hàng Nguyễn Văn Sơn (Trung Hòa, Nhân Chính), chủ đầu tư viết: "Hiện nay, căn hộ CT7 G20-08 chung cư Lê Văn Lương Residents - Đô thị mới Dương Nội - Hà Nội đã hoàn thiện đủ điều kiện bàn giao". Nhưng trên thực tế, nước xả ra bồn rửa vàng khè, cát chảy từ đường ống, phương tiện PCCC chưa có, thang máy đang thi công và chưa có chứng chỉ an toàn.

Anh Sơn phản ánh: “Nam Cường bắt chúng tôi nhận nhà trong tình trạng này thì chúng tôi ở thế nào. Bỏ tiền ra mua căn nhà thương mại giá cao nhưng thực tế căn hộ tại Dương Nội còn thua xa nhà dành cho người thu nhập thấp khác”. Nhiều khách hàng đã đóng đến 90 % giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư nên khi nhìn thấy căn hộ treo lơ lửng trong đống phế liệu, đường đi lối lại ngổn ngang, nhiều khách hàng chua xót cho đồng tiền mồ hôi nước mắt mình bỏ ra. Cho rằng CĐT có hành động coi thường khách hàng, hàng trăm khách hàng đã tiến hành căng băng rôn, biểu ngữ trước trụ sở của Tập đoàn Nam Cường ở đường Lê Văn Lương kéo dài, quận Hà Đông, Hà Nội dưới cái nóng gay gắt của đầu hè và đòi gặp TGĐ của tập đoàn để đối chất về việc bàn giao căn hộ “non”.

Chính vì sự chậm trễ này của Tập đoàn Nam Cường mà hàng chục khách hàng đã tuyên bố, nếu Nam Cường không thực hiện đúng cam kết sẽ khởi kiện. Sau những lần tuyên bố đó, phía Nam Cường đã “nhanh chóng” ngồi lại với khách hàng để thỏa thuận, và bàn bạc về việc đền bù do bàn giao nhà chậm tiến độ so với cam kết trong hợp đồng, chính vì vậy mà Nam Cường mới thoát khỏi phải “hầu tòa”.

Chính vì không còn vốn để tiếp tục triển khai dự án, nên Cty CP Sông Đà Thăng Long, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Thanh Xuân và hơn 200 khách hàng đã họp bàn về việc tháo gỡ khó khăn về vốn cho dự án Usilk City. Được biết từ tháng 10-2012, Cty CP Sông Đà Thăng Long đã ký kết hợp đồng tín dụng 300 tỷ đồng với BIDV, nhưng ngân hàng BIDV chỉ giải ngân nhỏ giọt và cầm chừng được 9,8 tỷ đồng. Đại diện BIDV giải thích, điều kiện giải ngân của hợp đồng tín dụng đã đủ. Tuy nhiên, quá trình giải ngân cẩn trọng do ngân hàng cần thời gian để thẩm định và xem xét kỹ lưỡng khả năng trả nợ của dự án trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng.

Trong cuộc họp ba bên, đại diện khách hàng liên tục thắc mắc, “làm thế nào để ngân hàng giải ngân càng nhanh, càng tốt cho CĐT có thể triển khai tiếp được công trình và bàn giao cho khách hàng. Trong khi đó, đại diện ngân hàng thì cho rằng việc hoàn thiện dự án phụ thuộc vào nguồn tiền của khách hàng. BIDV chỉ giải ngân khi nhà thầu đã hoàn thiện các hạng mục và có nghiệm thu.

Ngân hàng BIDV đòi hỏi công trình thi công phải có khối lượng họ mới giải ngân vì lo ngại nguồn vốn không đi đúng mục đích là hoàn thiện cụm nhà CT1. Còn phía các đơn vị thầu đòi Cty Sông Đà Thăng Long phải ứng trước tiền họ mới có thể vào thi công tòa nhà. Trước mớ bong bóng vốn và khối lượng công việc, đại diện của Cty Sông Đà Thăng Long cho biết, Cty đã vay từ nước ngoài một khoản tín dụng 2,3 triệu euro và đã ủy nhiệm chi qua ngân hàng BIDV cho các nhà thầu để họ tham gia thi công.

Lại một lần nữa, khách hàng Usilk City nhận được một lời hứa từ chủ dự án là đến 31-12-2013 sẽ bàn giao nhà. Nhưng nhìn vào thực tế, liệu những khách hàng thiếu may mắn này có nhận được nhà không, có “nuốt” nổi “trái đắng” đó không khi mà “nút thắt” vẫn chưa được cởi? Riêng nhóm khách hàng nộp 35-50% giá trị căn hộ chủ đầu tư sẽ ra thông báo nộp dần 5-10%. Sau khi thu tiền, Cty Sông Đà Thăng Long sẽ tiến hành xây dựng các hạng mục như lắp đặt thiết bị, lát sàn gỗ, khách hàng sẽ được tận mắt chứng kiến việc thi công tại công trình.

Tuy nhiên, với thực trạng “sức khỏe” của Cty Sông Đà Thăng Long như hiện nay, khách hàng có dám bỏ tiền của mình tiếp vào dự án hay không vẫn là một điều nan giải khi mà họ đã mất niềm tin, trong khi số phận cụm CT1 lại đang nằm trong tay chính khách hàng. Hiện tại, theo giải thích của CĐT, hơn 4.000 tỷ đồng vốn của toàn bộ dự án thu được từ khách hàng đã được CĐT đổ vào công trình.

Trong khi đó, nhiều khách hàng đòi Cty phải quyết toán chi tiêu tiền vì đến nay nhiều khách hàng đã đóng đến 100% giá trị căn hộ nhưng CĐT vẫn không thể hoàn thiện được nhà.

Còn đại diện của BIDV Thanh Xuân cho biết: Vấn đề cần làm là những khách hàng chưa nộp đủ tiền cần thực hiện nghĩa vụ để CĐT có tiền triển khai dự án. Phía Cty Sông Đà Thăng Long cần đẩy nhanh tiến độ dự án để ngân hàng có căn cứ giải ngân. Tuy nhiên, hợp đồng hỗ trợ gói tín dụng 300 tỷ đồng nhưng thặng dương cao nhất chỉ được 150 tỷ đồng còn lại phục thuộc vào nghĩa vụ tài chính của khách hàng. Theo Cty Sông Đà Thăng Long, hiện nay số tiền còn phải thu của khách hàng nộp dưới 70% giá trị hợp đồng là 187 tỷ đồng, chủ đầu tư mong muốn khách hàng đóng góp theo đúng hợp đồng để có tiền hoàn thiện tiếp nhà. Tuy nhiên, mong muốn thu nốt số tiền của khách hàng là rất khó. Bởi hiện nay, khách hàng đã mất niềm tin với CĐT. Trong khi đó, một vài nhóm khách hàng lại có ý định đòi giảm giá bán vì thời điểm này với mức giá như trước họ đã đóng quá cao.

Nếu bỏ ra 2 tỷ đồng đóng vào dự án thì họ có thể mua nhà ở chỗ khác hơn. Với thực tế hiện nay, mặc dù Chủ tịch HĐQT Cty Sông Đà Thăng Long Nguyễn Chí Dũng đã hứa với khách hàng sẽ tập trung toàn lực đẩy nhanh tiến độ kịp thời bàn giao căn hộ cho khách hàng vào ngày 31-12-2013.

Tuy nhiên, mớ “bong bóng” của dự án mang tên Usilk City khó có thể tháo gỡ được khi mà thị trường BĐS đang “đóng băng” như hiện nay. Trước thực trạng này, một số khách hàng tỏ ra không thể “kiên nhẫn” được nữa và có thể sẽ đâm đơn khởi kiện CĐT ra tòa án nhờ can thiệp!

Sau vụ thua kiện của Cty Quốc Cường Gia Lai với một khách hàng, nhiều người đã “ngộ” ra rằng, giải pháp đâm đơn khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích của mình có tác dụng nhất định. Tuy nhiên, việc khởi kiện ra tòa án vào thời điểm này có phải là biện pháp tối ưu? Trao đổi với PV báo PL&XH, luật sư Hoàng Văn Hướng- Trưởng văn phòng Luật sư Hoàng Hưng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) phân tích: Hiện nay, đa số các dự án đều bị chậm tiến độ, đó là hiện trạng đang tồn tại ở Việt Nam, nguyên nhân xảy ra tình trạng này là do thị trường BĐS đang “đóng băng” nên nhiều CĐT không thể tiếp cận vốn được với ngân hàng, cũng như không có vốn để tiếp tục thi công. Trong quan hệ giữa khách hàng với CĐT dù CĐT vi phạm như vậy nhưng cũng phải nhìn ở hai góc độ, hiện tại đa số 100% các hợp đồng thể hiện không chậm, mà các hợp đồng huy động vốn không quy định về thời gian nên không có căn cứ để những khách hàng mua nhà có thể khởi kiện. Việc khách hàng kiện Cty Quốc Cường Gia Lai ra tòa có thể coi là một hiện tượng. Tuy nhiên nếu CĐT nào cũng bị kiện thì cũng không thể đạt được mục đích giữa bên giao nhà và bên nhận nhà mà nó sẽ bất ổn về trật tự xã hội. Các CĐT cũng nên có phương thức hòa giải với khách hàng, sớm kết thúc công trình và bàn giao nhà đúng tiến độ, còn nếu cứ khởi kiện thì nhiều CĐT đã yếu rồi thì sẽ yếu thêm. Luật sư Hoàng Văn Hướng cũng khuyên khách hàng không nên kiện, mà nên có biện pháp khác, tốt nhất các bên ngồi lại với nhau, tìm hướng giải quyết, vì nếu có kiện thì dự án vẫn bị chậm tiến độ. Hơn nữa, các hợp đồng huy động vốn hay góp vốn đều không cam kết thời gian bàn giao nhà, nên dù có ra tòa thì bị tuyên vô hiệu ngay cả về mặt hình thức lẫn nội dung!