Nhiều bất cập trong đặt cọc thuê nhà ở xã hội

Trước các ý kiến đóng góp, Bộ Xây dựng đã chấp thuận đề xuất về quy định khoản tiền đặt cọc tối đa không vượt quá 03 tháng tiền thuê nhà khi thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, có một số nội dung liên quan đến vấn đề này chưa chuẩn xác hoặc chưa hợp lý tại Khoản 14 Điều 1 "Dự thảo Nghị định" sửa đổi, bổ sung Khoản 6 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Việc quy định tối thiểu tiền đặt cọc thuê nhà ở xã hội là không cần thiết (Ảnh: Dự án Nhà ở xã hội Nam Hùng Vương, Phú Yên).

Thứ nhất, không cần thiết quy định mức "tiền đặt cọc tối thiểu" không vượt quá 1 tháng tiền thuê nhà mà để các bên tự thỏa thuận mức tiền đặt cọc dưới mức tiền đặt cọc tối đa, theo tinh thần tự nguyện, tự thỏa thuận, bình đẳng trong giao kết hợp đồng theo pháp luật dân sự.

Thứ hai, không cần thiết quy định "Cho phép bên cho thuê và bên thuê nhà ở xã hội được thỏa thuận khoản tiền đặt cọc cao hơn mức nộp quy định tại Khoản này, nhưng khoản tiền đặt cọc này không vượt quá 50% giá trị của nhà ở cho thuê.

Trong trường hợp bên thuê nộp khoản tiền đặt cọc theo quy định tại Khoản này thì được giảm giá cho thuê nhà ở hoặc không phải đóng tiền thuê nhà ở trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận". Bởi lẽ, quy định khoản tiền đặt cọc tối đa không vượt quá 03 tháng tiền thuê nhà là chuẩn xác và đầy đủ. Đồng thời, bên cho thuê và bên thuê có thể thỏa thuận về việc bên thuê trả trước tiền thuê nhà và được giảm giá cho thuê nhà ở hoặc không phải đóng tiền thuê nhà ở trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận.

Theo đó, đề nghị hoàn thiện lại Khoản 14 Điều 1 "Dự thảo Nghị định" sửa đổi Khoản 6 và Khoản 7 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP như sau: "Người thuê nhà ở xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hai bên, nhưng tối đa không vượt quá 3 tháng, để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà.

Cho phép bên cho thuê và bên thuê nhà ở xã hội được thỏa thuận về việc bên thuê trả trước tiền thuê nhà và được giảm giá cho thuê nhà ở hoặc không phải đóng tiền thuê nhà ở trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận. Trường hợp người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và đối tượng quy định tại các Khoản 1, 3, 9 và 10 Điều 49 của Luật Nhà ở thì không bắt buộc phải nộp tiền đặt cọc khi thuê nhà ở xã hội".

Khoản 7 được sửa đổi: "Người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Chương III của Nghị định này".

Thời hạn vay thuê, mua nhà ở xã hội theo các mức 15 - 20-25 năm sẽ dễ dẫn đến cơ chế "xin-cho".

Ngoài ra, về thời hạn vay ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội, hiện Nghị định 100 đang quy định "Thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên". Trong khi đó, văn bản 2526/NHCS-TDSV ngày 27/07/2016 của Ngân hàng Chính sách xã hội, tại mục 6 đã quy định "Thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên".

Vốn dĩ, thời hạn cho vay có liên quan đến cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cho Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng được chỉ định. Nếu chi ra các đối tượng nào được vay 15 năm, đối tượng nào được vay 20 năm, đối tượng nào được vay 25 năm... thì có thể dẫn tới cơ chế "xin - cho", vận dụng tùy tiện.

Do vậy, để tránh các trường hợp bất công nên xem xét sửa đổi quy định thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên; áp dụng thời hạn vay 15 năm cho giai đoạn 2020-2025. Người vay vốn chưa phải trả nợ gốc trong thời gian ân hạn 12 tháng kể từ ngày nhận khoản vay đầu tiên.

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM