Nhâm Thìn: BĐS cầu mong "Rồng thay máu"

"Lấy ngắn nuôi dài" và "Lấy dài nuôi ngắn"

Bất động sản (BĐS) dù có tồi tệ đến đâu thì hy vọng vẫn là hy vọng. Không khác mấy với thời gian trước và sau Tết năm 2011, giai đoạn cùng kỳ của năm 2012 lại xuất hiện những kỳ vọng hé mở sắc thái lạc quan, nằm trong vô số cái nhìn bi quan về thị trường.

Tổng giám đốc điều hành Indochina Capital - ông Peter Ryder - vẫn trung thành với quan điểm dài hạn: dù thị trường BĐS khá ảm đạm nhưng TPHCM và Hà Nội vẫn là những khu vực phát triển năng động nhất trong khoảng 15-20 năm tới.

Cần nhớ rằng Indochina Capital là một trong những công ty hiếm hoi có được phần dôi ra trong năm 2012, sau khi lấy doanh thu trừ đi giá thành.

Không thể phủ nhận việc 2012, năm được biểu thị bằng hình tượng quá ấn tượng của con Rồng, đã giúp các nhà đầu tư cách nào đó bớt đi cái nhìn u ám về các phân khúc nhà đất. Thậm chí, ông Park Chun Seon - tổng giám đốc công ty Inpyung - còn tin rằng khoảng tháng 3-4 của năm 2012, thị trường sẽ ấm dần lên và đến cuối năm 2012, sẽ có bước phát triển đột phá hơn.

Tuy nhiên, điều khá khác biệt với thời gian Tết của năm trước là vào năm nay, đa số nhận định có hơi hướng lạc quan lại thuộc về nhà đầu tư nước ngoài. Sự việc này có vẻ như không ăn khớp lắm nếu xét đến thái độ im lặng của khối ngoại trong năm 2010.

Một nghịch lý chăng? Hay chính khối ngoại vẫn thường hành động trái chiều với "quy luật" vận hành thị trường BĐS ở Việt Nam?

Trong con sóng tăng giá nhà đất ở Hà Nội và Đà Nẵng từ năm 2009 đến đầu năm 2011, các nhà đầu tư BĐS trong nước mới là những người đi tiên phong và thu lợi lớn nhất. Trong khi đó, những công ty BĐS nước ngoài có văn phòng ở Việt Nam chỉ dành cho thị trường cái nhìn khá thận trọng. Không đầu tư ồ ạt và càng hạn chế vay mượn ngân hàng, nhà đầu tư ngoại vẫn tuân theo phương châm "lấy ngắn nuôi dài" - theo cách nói của chính người Việt.

Kết quả là vào giữa năm 2011, trong khi đa số công ty BĐS trong nước bắt đầu bộc lộ dấu hiệu đuối sức vì đã lỡ "lấy dài nuôi ngắn", thì phần lớn nhà đầu tư ngoại vẫn bình ổn dù trước đó họ đã chẳng vớ bẫm từ con sóng đầu cơ nhà đất điên cuồng.

Sự áp chế của số ít

Cho đến nay, mọi sự đã đổi khác. Thế trận trên bàn cờ đã không còn thuộc về nhà đầu tư BĐS trong nước.

Từ giữa năm 2011, cùng với tình thế bĩ cực bắt đầu nảy nở, một số công ty BĐS Việt cũng đã phát ra một "thông điệp" mới: nếu thị trường BĐS không được giải cứu kịp thời, tương lai của phần lớn thị phần sẽ có nguy cơ rơi vào tay nhà đầu tư nước ngoài. Khi đó, doanh nghiệp Việt sẽ thua ngay trên sân nhà...

Nhưng nói cũng chỉ để nói, khi chính việc làm đã trở nên bất nhất với lời nói từ trước đó. Có thể hiểu, hệ quả "thua ngay trên sân nhà" là một điều đương nhiên, ít nhất được xem xét từ khía cạnh gần 250.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng BĐS, trong đó tỷ lệ nợ xấu không thể chỉ có 4,14% như Ngân hàng nhà nước công bố, mà thực tế còn cao hơn nhiều.

Bằng vào một cái nhìn lạnh lùng hơn - vốn là bản thể của kinh doanh và xã hội, người ta có thể đặt câu hỏi là phải chăng nỗi đau khổ của số đông bao giờ cũng mang tính "chân lý" mà có thể làm cho một số ít nào đó mềm lòng?

Sự thực thì nếu số ít được thuyết phục, đã không diễn ra những cuộc thôn tính âm thầm. Năm 2011 tuy được đặc trưng bởi lượng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam chỉ khoảng nửa tỷ USD, giảm sút nghiêm trọng so với cách đó 3 năm, nhưng giá trị của con sóng M/A BĐS lại lên tới 4 tỷ USD. Ở một thái cực khác, con số thống kê chính thức cũng cho thấy có đến hơn phân nửa trong số 9 tỷ USD kiều hối đổ về Việt Nam thuộc về lĩnh vực đất đai.

Những con số trên nói lên cái gì?

Có cảm giác như trong điều kiện dòng tiền và lượng tiền không thay đổi, bài toán chỉ được giải quyết dựa vào nguyên lý đơn thuần là bù trừ của vế này đối với vế khác.

Vì thế, cũng không quá ngạc nhiên khi có những doanh nghiệp BĐS đã chấp nhận "thua ngay trên sân nhà". Mặt khác, có một động thái hoàn toàn không công khai xuất hiện từ một cụm doanh nghiệp trong nước, những người không nhất thiết phải là doanh nghiệp BĐS, theo hướng khuyến khích trào lưu sáp nhập và thôn tính dự án BĐS.

Sự thay đổi và xâm nhập đã và đang diễn biến một cách "hòa bình" trong lĩnh vực BĐS. Sẽ là quá đáng khi khẳng định rằng toàn bộ giới đầu tư BĐS trong nước đã "chịu phép" trước sự can thiệp của khối ngoại. Và càng quá đáng hơn nếu cho rằng tiềm lực của giới đầu cơ Việt đã bị cạn kiệt.

Ngược lại là đằng khác. Nếu trong chính trị, người ta đã phải đề cập đến hiện tượng "chưa bao giờ các nhóm lợi ích hùng mạnh như hiện nay", thì có thể hiểu là trong kinh doanh, một chiến dịch "thay máu" BĐS rất có thể đã được khơi mào từ những người không cần có chuyên môn về lĩnh vực này.

Quy luật là sự thay thế của lớp nhà đầu tư mới cho lớp nhà đầu tư cũ, của những người đang giành thế thắng trên bàn cờ so với những kẻ đã ôm đầu máu bỏ chạy, là một quy luật của thời gian và xã hội.

Sẽ là hoài công mong đợi một tấm lòng từ bi đến từ những kẻ đang sắp giành chiến thắng. Năm 2012 tất nhiên vẫn là năm của Con Rồng, một năm có khí và có cả sắc với thị trường BĐS, nhưng cái khí sắc đó đến vào lúc nào thì chỉ có những kẻ cầm chịch thị trường mới có thể biết được.

Trong sự giằng kéo của những khích lệ lạc quan, những hứa hẹn "giải cứu" và những kềm hãm, kìm nén, thị trường có thể sẽ tiếp tục rơi vào một trạng thái kỳ quặc: mơ giữa ban ngày.

Giấc mơ đó sẽ trôi đi chầm chậm như một sự rên rỉ vừa chua xót vừa thèm khát. Vào một thời điểm nào đó, giấc mơ ấy còn có thể biến thành ác mộng, điều đã quá đáng sợ đối với những kẻ bị mộng du vào năm ngoái.

Nhưng dù gì, không còn hoài nghi gì nữa, thị trường BĐS chắc chắn sẽ "lên" trong năm Con Rồng này. Có điều, hy vọng cho sự khởi sắc thật sự của thị trường sẽ chỉ đến khi con rồng đã được thay ít ra 60% lượng máu trong cơ thể của nó.