Nhà ở xã hội loay hoay tìm lối ra

Dự án Nhà ở xã hội 35 Hồ Ngọc Lãm, quận Bình Tân, TP.HCM. Ảnh: Trọng Tín.

Nhà ở xã hội cũng tắc vì thủ tục

Là một trong số không nhiều doanh nghiệp tư nhân trên địa bàn TP.HCM chuyên đầu tư các dự án nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Đầu tư Bất động sản Lê Thành cũng phải thốt lên rằng, “chúng tôi đang cân nhắc có làm nhà ở xã hội nữa không vì khó khăn quá”.

Ông Nghĩa cho biết, dự án Nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TP.HCM) dù đã được UBND Thành phố chỉ đạo trực tiếp tháo gỡ vướng mắc, nhưng 3 năm qua vẫn chưa thể triển khai.

Tương tự, dự án Chung cư nhà ở xã hội Nam Lý của Công ty cổ phần Địa ốc Thảo Điền hơn 10 năm qua cũng chưa thể triển khai do sai phạm của chủ đầu tư toàn bộ dự án. Đây là dự án thành phần thuộc dự án Khu đô thị mới Bắc Rạch Chiếc có quy mô 82,52 ha tại phường Phước Long A, phường Phước Bình (TP. Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty cổ phần Địa ốc 10 làm chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trục đường chính.

Do vướng sai phạm trong quá trình đầu tư xây dựng, nên Công ty cổ phần Địa ốc 10 và dự án thành phần bị thanh tra và toàn bộ hồ sơ được cơ quan cảnh sát điều tra thụ lý.

Trong đó, dự án Chung cư nhà ở xã hội Nam Lý có diện tích hơn 4.557 m2 tiếp giáp mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, TP. Thủ Đức với chiều dài gần 100 m, độc lập với toàn bộ phần còn lại của dự án Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc, đã được chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định của pháp luật, nhưng vẫn bị đình lại.

Trong giai đoạn 2021-2025, TP.HCM dự kiến phát triển khoảng 25.000 căn nhà ở xã hội. Để đáp ứng mục tiêu đề ra, Sở Xây dựng Thành phố có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc thực hiện 19 dự án nhà ở xã hội hiện hữu; cập nhật, rà soát các dự án nhà ở thương mại có quy mô 10 ha đã xác định quỹ đất 20% để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu xây nhà ở xã hội trong các dự án này.

Kế hoạch là vậy, nhưng để huy động nguồn lực xã hội vào phân khúc nhà ở này là bài toán không dễ giải. Lấy ví dụ về quỹ đất để xây 25.000 căn nhà ở xã hội tại TP.HCM, các doanh nghiệp có kinh nghiệm làm nhà ở xã hội nhiều lần nêu rõ quan điểm rằng, phải được cấp đất thì mới làm.

Bởi nếu dùng đất của tư nhân thì họ sẽ không làm do khả năng chịu lỗ cao, khi giá bán được duyệt tối đa chỉ là 14,9 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), trong khi với quỹ đất đó, doanh nghiệp làm nhà thương mại thì giá bán sẽ cao hơn nhiều.

Thêm vào đó, những vướng mắc thủ tục pháp lý kéo dài trong khi giải pháp tháo gỡ lại chậm trễ… càng khiến doanh nghiệp nản lòng.

Lối ra nào?

Một trong những nguyên nhân khiến nhà ở xã hội thời gian qua luôn trong tình trạng thiếu hụt là do chính sách về phát triển và quản lý nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc, chưa được kịp thời sửa đổi, bổ sung để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Chẳng hạn, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định, trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn các hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, có hiện tượng chủ đầu tư nộp tiền thay thế hoặc chia nhỏ dự án lớn thành những dự án dưới 10 ha để tránh phải dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thì cho biết, bất cập nhất là quy định đấu thầu, đấu giá quỹ đất 20% mà chủ đầu tư dự án giao lại cho Nhà nước.

Chính quyền muốn phát triển nhà ở xã hội phải đấu thầu quỹ đất này, nếu không phải tự bỏ tiền ngân sách ra đầu tư, nhưng vốn ngân sách hiện nay tại hầu hết các địa phương rất eo hẹp, trong khi hoạt động đấu thầu, đấu giá đất gặp khó khăn do không có doanh nghiệp tham gia.

Còn theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đến nay, tại TP.HCM chỉ có 2 dự án của Công ty Nam Long ở TP. Thủ Đức và huyện Bình Chánh có làm nhà ở xã hội trong dự án nhà thương mại, các dự án còn lại hầu như đều thực hiện hoán đổi bằng cách nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án để không phải làm nhà ở xã hội.

Vậy nhưng, nguồn tiền quy đổi tương đương doanh nghiệp đóng cho Nhà nước không biết đi đâu, bởi chưa có dự án nhà ở xã hội nào đến nay được xây dựng bằng nguồn tiền này.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, hiện nay, đa số các dự án nhà ở, khu đô thị đều chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Khoản tiền này được nộp vào ngân sách nhà nước, nhưng được sử dụng như thế nào thì doanh nghiệp không thể nắm rõ.

Cũng theo vị này, có một thực tế là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại thường không muốn xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cùng một khu do lo ngại sẽ làm giảm giá trị dự án. Bản thân những người mua nhà ở xã hội cũng không cảm thấy thoải mái khi ở chung với người mua nhà thương mại do sự chênh lệch về mức phí phí dịch vụ, quản lý cũng như các tiện ích đi kèm… dễ tạo tâm lý khoảng cách về thu nhập.

Theo Bộ Xây dựng, trong quá trình nghiên cứu, xây dựng dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 100, đã có 56 cơ quan, đơn vị đưa ra ý kiến góp ý. Tổng hợp các ý kiến này, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án sửa đổi để trình Chính phủ xem xét thông qua.

Phương án 1, dự án tại các đô thị loại đặc biệt và loại I có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên, dự án tại các đô thị loại II và III có quy mô sử dụng đất là 5 ha trở lên phải dành quỹ đất 20%.

Phương án 2, dự án tại các đô thị loại đặc biệt và loại I có quy mô sử dụng đất từ 3 ha trở lên, dự án tại các đô thị loại II và III có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên phải dành quỹ đất 20%. Trong đó, Bộ Xây dựng nghiêng về phương án 2.