Nhà ở xã hội: Cho vay vẫn khó trăm bề

Bà Trần Thị Hồng Hạnh, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) trả lời phóng viên TBNH.

Qua khảo sát tình hình triển khai cho vay nhà ở xã hội mà VNBA mới thực hiện, kết quả dường như ít tiến triển, xét về số dư so với quy mô gói 30.000 tỷ đồng, thưa bà?

Theo thống kê, tính đến giữa tháng 9/2013, trong số 458 hợp đồng đã ký với khách hàng cá nhân trị giá 146,280 tỷ đồng, các ngân hàng đã giải ngân được 425 hợp đồng với số tiền 98,305 tỷ đồng. Đối với khách hàng DN, các ngân hàng mới tiếp cận được 4 dự án, trong đó giải ngân được 3 dự án. Kết quả trên tuy còn khiêm tốn nhưng là một nỗ lực lớn của ngành Ngân hàng trong bối cảnh thị trường thiếu nguồn cung, các điều kiện cho vay hiện nay đang còn nhiều vướng mắc, đe dọa đến an toàn vốn vay.

Bởi nguồn cung nhà ở là cơ sở đầu tiên để ngân hàng xem xét cho vay. Thiếu nguồn cung về nhà ở để bán cho người thu nhập thấp là khó khăn lớn nhất trong tình hình hiện nay. Do phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại chuyển đổi công năng có diện tích dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 theo quy định còn ít. Trong khi đó, nhiều dự án chưa hoàn thiện cơ sở pháp lý, như chưa có quỹ đất sạch, chưa được phê duyệt dự án, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có giấy phép xây dựng… Vì vậy, khách hàng không có nhiều lựa chọn để vay vốn mua nhà..

Trong các vướng mắc về thủ tục như bà nêu, nhiều vấn đề dường như vượt ra khỏi phạm vi xử lý của ngành Ngân hàng?

Mặc dù, Bộ Xây dựng thông báo đợt 1 và 2 lên đến 59 dự án về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại chuyển đổi công năng, nhưng hầu hết các dự án mà các NHTM tiếp cận đều chưa đủ điều kiện để cho vay. Lý do chủ yếu là chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý như đã nêu.

Ngoài ra, qua thẩm định của các NHTM cho thấy tại một số dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư rất yếu, không đủ vốn đối ứng tối thiểu theo quy định; chủ đầu tư đang có nợ xấu… nên khó cho các NHTM trong việc xem xét cho vay tiếp.

Đối với khách hàng cá nhân, việc xác nhận thành viên hộ gia đình, thực trạng nhà ở của UBND phường, xã chưa đúng quy định tại Thông tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Hiện các văn bản quy phạm pháp luật không quy định rõ tiêu chí để xác định thành viên hộ gia đình theo hộ khẩu hay theo số lượng người đang ở thực tế trong căn hộ thuộc đối tượng cho vay. Tại một số địa phương, UBND phường, xã từ chối không xác nhận hoặc xác nhận không đúng mẫu quy định.

Do việc xác định thành viên hộ gia đình, diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình tại địa phương thực hiện chưa thống nhất và chưa đúng với quy định tại Thông tư 07, dẫn đến khách hàng không thể hoàn tất các thủ tục theo quy định, các NHTM rất khó để cho vay.

Thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, ngân hàng muốn cho vay cũng khó

Ngay cả trường hợp đủ thủ tục pháp lý, có ý kiến cho rằng với các thủ tục về thế chấp, quy định về giao dịch bảo đảm như hiện nay có thể gây rủi ro cho NHTM. Ý kiến của bà?

Đúng là quy định pháp lý về vấn đề này hiện còn nhiều vướng mắc, ngoài thẩm quyền xử lý của ngành Ngân hàng. Cụ thể, các phòng công chứng đều từ chối công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi theo Điều 91, Luật Nhà ở quy định, một trong các điều kiện giao dịch về thế chấp là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, trong thực tế, để đảm bảo cho vay được, các NHTM đã phải nhận thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán.

Điều này có thể giải quyết được việc cho vay hỗ trợ nhà ở cho khách hàng, nhưng lại rủi ro cho ngân hàng về mặt pháp lý, khi người vay không trả được nợ hoặc xảy ra tranh chấp phải khởi kiện thì ngân hàng có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp do không có công chứng.

Một rủi ro khác có liên quan đến khó khăn xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi trong giai đoạn từ khi cho vay đến khi nhà xây xong, bàn giao và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nếu người vay vi phạm hợp đồng vay, chết hoặc mất tích không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì NHTM khó xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ mà nguyên do là chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở làm cơ sở pháp lý.

Để tạo thuận lợi cho người dân khi vay vốn mua nhà ở xã hội nhưng vẫn đảm bảo an toàn cho hoạt động ngân hàng, theo bà, cơ quan chức năng cần giải quyết ngay vấn đề gì?

Chúng tôi đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung điểm 3.a của Nghị quyết 02 theo hướng tăng thời hạn cho vay tái cấp vốn từ 10 năm lên tối đa 15 năm cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng là đối tượng thu nhập thấp.

Chúng tôi cũng đề nghị Bộ Xây dựng đánh giá đúng nguồn cung về nhà ở trên thị trường, đặc biệt là diện đủ điều kiện được vay vốn hỗ trợ; chỉ thông báo những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội có tính khả thi, dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư để tạo cơ sở cho các NHTM thẩm định, quyết định cho vay.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng cần phối hợp với các tỉnh thành phố đẩy nhanh việc xét duyệt và hoàn tất các thủ tục pháp lý cho DN triển khai xây dựng các dự án nhà ở xã hội, chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để tăng nguồn cung cho thị trường. Bộ Tư pháp cần khẩn trương ban hành thông tư hướng dẫn việc công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Công chứng, tạo thuận lợi để các NHTM mở rộng cho vay.