Nhà ở giá rẻ vào tầm ngắm nhà đầu tư ngoại

Theo một báo cáo mới đây của Jones Lang LaSalle (JLL), hiện đang có hàng trăm triệu đô la Mỹ chờ được đầu tư vào thị trường địa ốc ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, các nhà đầu tư từ Nhật, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc dành sự quan tâm đặc biệt cho phân khúc nhà ở giá rẻ tại Việt Nam.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội, đánh giá hiện nay thu nhập người dân ở mức trung bình thấp chiếm rất nhiều, ngân sách chi trả cho nhà ở sau thời gian tích luỹ vào khoảng 2 tỉ đồng, dưới 20 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở giá rẻ trong 1-2 năm trở lại đây không có sự cải thiện. Trong thời gian tới nếu có cũng chỉ nằm ở khu vực xa trung tâm, ngoại thành, với số lượng không nhiều.

“Một trong những lý do chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư không thích tham gia vào phân khúc nhà ở giá rẻ là tỷ suất lợi nhuận không cao, trong khi đó ở các phân khúc khác tỷ suất tốt hơn, đủ để họ giải quyết được những dự phòng rủi ro mà nhiều khi phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ lâm vào tình trạng không đủ để có lãi”, bà Hằng nhận định.

Ảnh minh hoạ

Báo cáo mới đây của JLL cho thấy, tính đến quý 4-2019, tổng nguồn cung căn hộ đã hoàn thành tại TP.HCM và Hà Nội đạt lần lượt 201.707 căn và 224.179 căn ở tất cả các phân khúc, tương đương với tỷ lệ 17 căn hộ/1.000 người.

“Tỷ lệ này tương đối thấp. Vì vậy chúng ta nên tập trung vào phát triển thị trường nhà ở đại chúng, do đây là phân khúc có nhu cầu nhà ở thực sự”, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định.

Cũng theo ông Stephen, những chủ đầu tư mà JLL có cơ hội được nói chuyện tại TP. HCM cho biết họ đang có mức lợi nhuận theo EBITDA (lợi nhuận trước lãi vay, thuế và các khoản khấu hao) ở mức 25-30% trên các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp. Các dự án nhà ở bình dân và trung cấp có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp. Hơn thế nữa, nguồn cung tại những phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn.

Theo đại diện marketing tại Việt Nam của JLL, điểm thay đổi rõ rệt so với 10 năm trước là quy mô trung bình của một hộ gia đình tại đô thị Việt Nam ngày càng chia nhỏ hơn. Để phục vụ nhu cầu của người dân, một thành phố đang phát triển được kỳ vọng sẽ đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cơ bản, bắt đầu từ nhà ở giá rẻ.

JLL cho rằng, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án. Đặc biệt, giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27 triệu đồng) trên một mét vuông.

Tuy nhiên hiện tại, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng đang khá cao, đặc biệt là sau khi một số dự án đang xây dựng tiếp tục được hoàn thành và đưa ra thị trường.

Theo quan sát của JLL, hiện tại đang có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường ở hầu hết các phân khúc bất động sản, trong đó có nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nguồn dự án bị hạn chế do không nhiều nhà đầu tư đáp ứng những thách thức ban đầu để phát triển kinh doanh tại một thị trường mới nổi.

JLL chỉ ra rằng việc tiếp cận được quỹ đất vẫn là một trở ngại lớn đối với hầu hết các nhà đầu tư.

Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch”, tức là quỹ đất đã hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất và kế hoạch phát triển tốt.

Tuy nhiên, đại diện JLL cho rằng, những dự án như trên là rất hiếm, bởi lẽ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng cao, dân số tăng nhanh khiến các dịch vụ cơ sở hạ tầng cơ bản bị quá tải, thiếu khả năng tiếp cận các dự án, và suy thoái môi trường.

Các chuyên gia JLL khuyến nghị các chủ đầu tư nước ngoài mới tham gia thị trường nên cân nhắc thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ đất lớn và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.

Theo JLL, sở dĩ các nhà đầu tư nên dồn sự quan tâm đến phân khúc nhà có giá phải chăng là vì nhu cầu lớn từ phía người tiêu dùng. Đa số dự án nằm ở phân khúc này đều có tỷ lệ bán thành công tốt và ổn định.

Các chuyên gia của JLL dự báo, trong vòng hai thập kỷ tới, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực dịch vụ và sản xuất gia tăng, 25% dân số nằm trong độ tuổi từ 10-24, độ tuổi trung bình là khoảng 30 tuổi.

Thế hệ “millennial” (những người sinh ra trong giai đoạn từ năm 1980 đến 2000) được kỳ vọng sẽ là tầng lớp thúc đẩy cho phân khúc nhà ở bình dân trong những năm tiếp theo, đặc biệt là tại những khu dân cư nằm gần các khu công nghiệp có kết nối thuận tiện đến các trục đường chính.

Nhóm khách hàng này sẵn sàng chi trả thêm để nâng cấp lên phân khúc trung cấp, có được kết nối tốt hơn với khu vực trung tâm và các cơ sở tiện ích như trường học, bệnh viện và công viên.

“Trong thời gian tới, chúng tôi hy vọng quá trình phê duyệt sẽ tăng tốc và thị trường nhà ở giá rẻ sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ”, các chuyên gia của JLL cho biết.