Nhà đất Mỹ sẽ đi lên từ “đống tro tàn” (1)

Có 2 điều mọi người đều biết về quá trình phục hồi của kinh tế Mỹ. Thứ nhất, lĩnh vực nhà đất thường kéo kinh tế ra khỏi suy thoái. Thứ hai, đối với lần phục hồi kinh tế lần này, không có khả năng lĩnh vực nhà đất giúp hướng kinh tế Mỹ đến đâu trừ việc vào tình trạng xấu hơn.

Trong 2 năm sau đợt suy thoái kinh tế Mỹ vào đầu thập niên 1980, đầu tư vào lĩnh vực nhà đất tăng 56%, trong khi lần này, đầu tư giảm 6,3%. Nước Mỹ đang khốn khổ với lượng cung nhà còn thừa quá lớn, và sẽ đối đầu với nhiều năm kinh tế tăng trưởng kém, thất nghiệp cao.

Tàn tích của đợt chấn động trên thị trường nhà đất còn quá lớn. Giá nhà biến động quanh mức thấp hơn 30% so với mức đỉnh. Giá nhà cao khiến hơn 25% người vay tiền mua nhà thế chấp nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của họ, gần 10 triệu người mất khả năng trả nợ hoặc phải chịu thu hồi nhà.

Thị trường nhà đất tại khu vực chịu tác động nhiều nhất trở thành những thành phố ma. Có lẽ sẽ còn rất lâu thị trường mới trở lại trạng thái “khỏe mạnh” như xưa. Tuy nhiên không nên bi quan thái quá. Doanh số bán, giá và hoạt động xây dựng nhà có thể phục hồi sớm hơn tính toán của nhiều người.

Khả năng phục hồi của thị trường nhà đất nằm ở chính yếu tố tồi tệ nhất khi bong bóng nhà đất vỡ. Bong bóng nhà đất Mỹ nổi bật bởi giá nhà tăng cao, nguồn cung nhà ồ ạt vào thị trường, tỷ lệ sở hữu nhà cá nhân lên trên mức cao kỷ lục 69%. Hoạt động xây dựng cũng tăng trưởng mạnh nhưng không đến mức độ “điên rồ”.

Trong thời kỳ tăng trưởng bùng nổ của thị trường, số lượng nhà hoàn thành luôn cao hơn so với mức trung bình, nhưng chẳng phải lúc nào cũng vậy, đặc biệt trong thời kỳ tăng trưởng nguồn cung nhà khá hạn chế vào thập niên 1990.

Khi bong bóng nhà đất vỡ, thị trường nhà đất rơi vào trạng thái suy giảm chưa từng có. Với tốc độ hiện tại, số lượng nhà được bổ sung vào thị trường mỗi năm thậm chí thấp nhất tính từ khi người ta bắt đầu tính toán về số liệu trên thị trường nhà đất Mỹ năm 1968.

Như vậy nguồn cung nhà của Mỹ cũng không phải thừa mứa quá mức. Nếu theo điều kiện thông thường, số nhà thừa đó sẽ nhanh chóng được thị trường hấp thụ. Tuy nhiên tỷ lệ hộ gia đình mới tại Mỹ đang tăng thấp hơn so với mức thông thường, không phải bởi dân số tăng chậm mà bởi người trẻ Mỹ quyết định sống tại nhà của bố mẹ lâu hơn.

Theo một phân tích, số lượng người trưởng thành (tuổi từ 18 đến 34) sống tại nhà hiện đang cao hơn 1,5 triệu so với bình thường. Người dân tiết kiệm bởi kinh tế đang tăng trưởng yếu. Khi triển vọng kinh tế tốt đẹp hơn, người trưởng thành trẻ tuổi chắc chắn sẽ muốn sống riêng và nhu cầu nhà mới tăng lên.

Dù tổng nguồn cung nhà không quá thừa nhưng tỷ lệ phân chia giữa nguồn cung nhà cho thuê và nhà để bán không cân xứng. Vào tháng 9/2011, nguồn cung nhà mới để bán rơi xuống mức thấp nhất kể từ khi số liệu được tính toán. Thế nhưng nguồn cung nhà hiện đã có, dù có giảm vẫn ở mức cao.

Đến tháng 9/2011, con số này dưới mức 3,5 triệu, thấp hơn nhiều so với con số 4,5 triệu vào năm 2008 nhưng cao hơn mức 2,5 triệu trung bình của thập kỷ qua. Doanh số bán nhà vẫn ở mức cực kỳ thấp, việc nhà bị thu hồi ngày một nhiều hơn sẽ khiến lượng nhà tồn không thể giảm nhanh.

Thị trường nhà cho thuê trong khi đó lại khá hơn nhiều. Tỷ lệ nhà cho thuê trống trong quý 3/2011 ở mức 9,8%, thấp hơn nhiều so với mức 11% của năm 2009. Tỷ lệ nhà cho thuê bị trống tại một số thành phố cực kỳ thấp; 2,4% tại New York; 3,6% tại San Francisco. Nhìn chung, tỷ lệ thuê nhà tại Mỹ tăng 2,1% trong khoảng thời gian 1 năm tính đến tháng 8/2011, tương phản hoàn toàn với hướng biến động của giá nhà.

Sự phục hồi trên thị trường nhà cho thuê đã bắt đầu tác động đến thị trường nhà bán. Tỷ lệ thuê nhà tăng cao hơn giúp thị trường bất động sản hồi phục xét trên cả yếu tố cung và cầu, người thuê nhà có thể sẽ cân nhắc mua nhà; thông qua chuyển động của thị trường vào thị trường cho thuê, nguồn cung nhà thừa để bán cũng sẽ giảm.

Chính quyền của Tổng thống Obama đang hy vọng tận dụng tình hình thị trường nhà cho thuê cải thiện đẻ bán bớt được phần nào trong số 200 nghìn căn nhà hiện do 2 tập đoàn cho vay thế chấp thuộc kiểm soát của chính phủ bao gồm Fannie Mae và Freddie Mac cũng như Cơ quan nhà đất liên bang.

Sự mạnh lên của thị trường nhà cho thuê đang giúp ngành bất động sản Mỹ bao lâu nay trong tình trạng “đóng băng” hồi phục. Từ tháng 8 đến tháng 9/2011, số lượng nhà được khởi công mới tăng khoảng 15%.

Trong khoảng thời gian 3 tháng tính đến tháng 9/2011, ngành xây dựng có thêm được 29 nghìn việc làm. Số lượng việc làm trong ngành hiện vẫn thấp hơn 2,2 triệu so với mức trước suy thoái kinh tế, và việc có thêm được việc làm mới giúp cải thiện thị trường lao động hiện còn đang tăng trưởng trì trệ.