Nhà cho thuê tại TP.HCM: Cạnh tranh khốc liệt

Văn phòng thành căn hộ cho thuê

Thị trường ế ẩm, nợ ngân hàng tăng cao, khiến cho một số dự án cao ốc văn phòng và chung cư cao cấp bán chậm đang được chuyển đổi một phần thành căn hộ dịch vụ nhằm tháo gỡ khó khăn kinh tế. Tòa nhà DB Court nằm trên đường Điện Biên Phủ, Q.1 là một trong những dự án xin “hóa kiếp” từ văn phòng cho thuê sang căn hộ dịch vụ cho thuê. Xét về hiệu quả kinh tế, thì văn phòng cho thuê mang lại lợi nhuận cao hơn rất nhiều nhưng do thị phần văn phòng cho thuê này thừa nguồn cung, giá liên tục lao dốc nên chủ đầu tư đã quyết định chuyển đổi công năng với hy vọng có thể cải thiện được khả năng thu hồi vốn.

Từ cuối năm 2011 đến nay, xu hướng chuyển đổi một phần công năng của các cao ốc thành căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM dần trở nên phổ biến gồm: Bến Thành Times Square (Q.1), The Vista, XI Riverside Palace và Diamond Island cùng thuộc Q.2. Không chỉ tiếp nhận nguồn cung từ các dự án chuyển đổi, danh sách các dự án mới nhảy vào thị phần căn hộ dịch vụ cũng tăng mạnh. Trong 6 tháng đầu năm các dự án đầu tư vào phân khúc này gồm: Saigon Center giai đoạn 2 (Q.1), Cộng Hòa Garden (Q.Tân Bình) và SC Vivo City (Q.7) đều đã được khởi công. Còn dự án phức hợp The One Ho Chi Minh City được Tập đoàn Bitexco động thổ trong quý II cũng dành một lượng sản phẩm nhắm đến thị phần căn hộ dịch vụ hạng sang.

Mặc dù thị trường BĐS trầm lắng nhưng thị trường căn hộ cho thuê vẫn khá sôi động với nhu cầu người đi thuê là khá lớn. Cộng đồng người ngoại quốc sinh sống tại TP.HCM đang ngày càng đông dần lên. Nếu như trước đây chỉ có một số ít các chuyên gia từ châu Âu và Mỹ thì nay làn sóng người châu Á như Nhật, Ấn Độ, và các nước Đông Nam Á hiện diện ngày càng đông đặc biệt là cộng đồng người Hàn Quốc sinh sống tại TP.HCM lên đến hàng chục ngàn người. Vì thế nhu cầu thuê căn hộ để ở là rất lớn.

Cạnh tranh khốc liệt

Trên địa bàn TP.HCM, phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê chỉ dường như rất ít, chỉ đếm trên đầu ngón tay, phần lớn là dành cho những vị khách nước ngoài đến đây làm việc và các căn hộ này tập trung tại trung tâm Q.1. Lợi thế của loại căn hộ này là vị trí nằm ngay trung tâm rất tiện lợi cho việc đi lại, giao dịch cũng như các dịch vụ mua sắm, giải trí. Ngoài ra khách hàng đến thuê đều được cung cấp đầy đủ các dịch vụ như nấu ăn, giặt ủi, thuê xe đưa rước. Các khoản dịch vụ đi kèm như điện thoại, internet, truyền hình cáp… đều được bao gồm vào giá thuê và cuối tháng khách được nhận một hóa đơn giá trị gia tăng, rất tiện lợi cho việc thanh toán.

Tuy nhiên, do chi phí đầu tư và quản lý cao nên giá của căn hộ dịch vụ cũng không hề rẻ. Giá thuê trọn gói tại căn hộ dịch vụ diện tích nhỏ nhất là 50m2 của DB Court đã là 1.500 USD/tháng. Mức giá này chỉ phù hợp với một số ít những chuyên gia nước ngoài được Cty trả chi phí ăn ở. Còn đối với đa phần người nước ngoài vào Việt Nam sinh sống và mức thu nhập không cao họ đều tìm mọi cách tiết giảm chi phí ăn ở, đi lại. Đây chính là thách thức lớn của dạng căn hộ dịch vụ.

Trong khi đó, căn hộ dịch vụ sẽ phải cạnh tranh không liệt với hàng chục ngàn căn hộ, nhà phố của người dân cho thuê lại với mức giá rẻ hơn rất nhiều. Cụ thể, giá thuê một căn nhà phố gồm 4 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng bếp, diện tích 200m2 tại P.Thảo Điền, Q.2, chỉ có 1.300 USD/tháng. Hoặc tại khu Sky Garden (Phú Mỹ Hưng) giá một căn hộ diện tích 75m2 chỉ khoảng 650 USD/tháng.

Tổng giám đốc điều hành Cty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), Marc Townsend phân tích, trong giai đoạn khủng hoảng, căn hộ dịch vụ tại TP.HCM hiện nay rộ lên 2 xu hướng nguồn cung mới. Thứ nhất là dự án lại do các chung cư có tốc độ bán hàng chậm chuyển sang và thứ hai là dự án chuyển đổi từ khách sạn, văn phòng cho thuê thành căn hộ dịch vụ. Nguyên nhân của sự dịch chuyển đầu tư này, theo ông Marc, là do căn hộ dịch vụ có khả năng phục hồi tốt hơn sau khủng hoảng. Hơn nữa, tỷ suất thu hồi vốn của phân khúc này nhanh hơn văn phòng. Giá thuê căn hộ dịch vụ tuy có giảm nhưng không gặp phải tình trạng rớt giá trầm trọng và tốc độ cho thuê nhanh gấp rưỡi so với văn phòng.

Bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam dự báo, trong vòng 5 năm tới, TP.HCM có thể đón nhận thêm 21 dự án tương lai cung cấp hơn 3.800 căn hộ dịch vụ cho thuê tham gia vào thị trường. Trong hai quý cuối năm 2012, dự kiến sẽ có 5 dự án gồm tất cả các hạng với 360 căn hộ sẽ đi vào hoạt động. Điều này có thể làm tác động tiêu cực đến công suất hoạt động của thị trường