Người nước ngoài được mua BĐS tại VN có tạo "cú hích" cho thị trường?

GS.TS Đặng Hùng Võ

Với tình hình như hiện nay, ông đánh giá thị trường BĐS sau 1-7 sẽ chuyển biến theo hướng nào, thưa ông?

Tất nhiên tôi vẫn nhận định thị trường BĐS đang phục hồi rõ rệt. Trong đó, phân khúc nhà ở quy mô nhỏ và trung bình đều có sự tăng trưởng đồng đều. Hiện tại, các giao dịch bắt đầu manh nha sang phân khúc trung, cao cấp và nhà biệt thự, đất nền.

Sau 1-7, với những quy định mới về dự án mua bán nhà ở trên giấy, hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh hay mua nhà ở không phải qua sàn giao dịch có thể tạo ra những thay đổi cách biệt của thị trường. Còn vấn đề người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam chỉ nên xem như một làn gió mới chứ chưa thể tạo điểm bản lề.

Thưa ông, được cho là điểm đột phá song đại đa số chuyên gia đều cho rằng những quy định liên quan đến quyền sở hữu BĐS của người nước ngoài tại Việt Nam là sự “đột phá có ràng buộc”. Ông nhận định như thế nào về vấn đề này?

Trước tiên, phải khẳng định đây là một bước đột phá mạnh mẽ trong chính sách pháp luật và phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế. Thực tế, chúng ta đã từng đắn đo trong việc quyết định có nên cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam hay không. Mãi đến năm 2008, Quốc hội mới triển khai thí điểm cho người nước ngoài được mua chung cư tại Việt Nam. Trong vòng 6 năm (2008-2014) chúng ta đã thay đổi quan điểm một cách rõ ràng. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xem như là người Việt Nam trong việc mua nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề hay nhà chung cư. Còn người nước ngoài chỉ cần có visa vào Việt Nam 3 tháng sẽ được mua nhà. Đồng thời, cũng giải quyết cặn kẽ việc vợ chồng là người Việt Nam sẽ được coi như công dân Việt Nam.

Tất nhiên, bên cạnh sự cởi mở về chính sách thì cũng cần đi kèm các quy định cụ thể để xử lý và quản lý cư dân nước ngoài nhằm ngăn chặn những vấn đề tiêu cực có thể xảy ra. Cá nhân tôi đánh giá sự “cởi mở có điều kiện” này là hợp lý.

Nhiều người băn khoăn về quy định số lượng tối đa căn hộ, nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu (không quá 30% số lượng căn hộ trong một chung cư hoặc không quá 250 căn nhà trên khu vực có số dân tương đương đơn vị hành chính cấp phường). Vậy theo ông, cơ quan nào sẽ là đơn vị cung cấp cho người nước ngoài những thông tin cụ thể này?

Về vấn đề này tôi tin trong Nghị định của Chính phủ sẽ có hướng dẫn cụ thể. Trong Luật chỉ đề ra những tiêu chí mang tính định tính chứ không phải tiêu chí định lượng. Vì vậy, Nghị định của Chính phủ chắc chắn bao gồm tiêu chí định lượng. Dĩ nhiên, về mặt cơ chế, theo tôi trách nhiệm thuộc về UBND địa phường. Cũng như vậy, trong một chung cư thì ban quản lý chung cư sẽ nhận trách nhiệm. Nhìn chung, hệ thống hành chính hoặc hệ thống tự quản của từng nơi phải có trách nhiệm theo quy định của Nghị định thông báo những con số chi tiết để người nước ngoài nắm được thông tin.

Ông suy nghĩ như thế nào về quy định về vốn pháp định khi thành lập DN BĐS đang mập mờ giữa Luật Kinh doanh BĐS và dự thảo Nghị định khiến các chủ đầu tư nước ngoài khá quan ngại?

Phải nhìn nhận khách quan là người nước ngoài hiện nay chưa thật sự tin tưởng vào hệ thống pháp luật Việt Nam. Họ nhận định pháp luật Việt Nam nhìn chung khá cởi mở nhưng chưa ổn định. Nhiều người quan ngại và mất niềm tin về sự thay đổi liên tục trong chính sách của người Việt Nam dẫn đến việc các chủ đầu tư nước ngoài muốn làm ăn lâu dài tại Việt Nam còn đắn đo. Tất nhiên vẫn phải chờ Nghị định của Chính phủ thì mới có thể cụ thể hóa được vấn đề này.

Thực tế, ý tưởng của một số nhà quản lý thị trường BĐS khi nâng tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp lên bằng cách quy định vốn pháp định, quy định số vốn mà chủ đầu tư phải có để nhận dự án là một giải pháp hợp lý. Tuy nhiên, đến một lúc nào đó có thể chỉ mang tính hình thức. Một số nhà quản lý có thể lợi dung điều đó đề “hành” doanh nghiệp bằng việc đưa ra những quy định phức tạp làm cho doanh nghiệp không hoạt động được. Cho nên cần phải cảnh giác và yêu cầu Nghị định cần chi tiết hóa để tránh các tiêu cực.

Trân trọng cảm ơn ông!