'Ngồi trên lửa', BĐS dồn dập thăm dò thị trường

Riêng với thị trường luôn tiềm ẩn nguy cơ sốt nóng là Hà Nội, việc bất động sản im lìm gần hai năm qua đã là quá lâu. Không thể "nín thở" chờ thời thêm nữa, từ quý III/2012, hai dòng sản phẩm chủ đạo là dự án căn hộ giá bình dân và dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tới tấp được khai trương, mở bán như một động thái thăm dò phản ứng thị trường.

Gây tiếng vang trước, bán hàng sau

Tình hình BĐS vốn teo tóp lâu nay khiến nhiều người không khỏi ngạc nhiên khi chứng kiến một buổi chào hàng ra mắt dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Lăng Cô - Huế rầm rộ, bóng bẩy tại một khách sạn 5 sao của Hà Nội đầu tháng 7 vừa qua.

Ở đây, ngoài cung cách tổ chức cầu kỳ và bữa tiệc long trọng cho khoảng 400 khách mời, người xem còn được thưởng thức một chương trình nghệ thuật công phu, hoành tráng với hàng loạt ca sĩ, MC đang được ưa chuộng, nổi tiếng kén chọn và đắt cát-xê như Uyên Linh, Phương Linh, Hà Anh Tuấn, Mỹ Lan, kèm một show trình diễn thời của thương hiệu top đầu về độ cao cấp.

Giới tổ chức sự kiện phải nhìn chương trình này một cách đầy thèm muốn bởi không dễ "săn" được một hợp đồng tổ chức lớn thuộc hàng "quý hiếm" trong tình hình kinh tế khó khăn, doanh nghiệp nói chung làm ăn sa sút. Thậm chí, có ý kiến còn đánh giá mức độ chịu chơi và chịu chi của chủ đầu tư còn hơn đứt chương trình ra mắt nhiều dự án bất động sản giá trị cả tỷ đô thời thị trường hoàng kim.

Bất ngờ chính là ở chỗ, chủ đầu tư không phải một doanh nghiệp nước ngoài, cũng không phải là một thương hiệu đã định vị ở phân khúc bất động sản cao cấp, mà lại là một nhà phát triển dự án gắn với loại hình nhà ở giá rẻ trên cả nước. Mới chỉ cuối năm ngoái, đơn vị này đã gây sóng với khuyến mại không giống ai, là tặng xe máy, điều hòa cho khách hàng khi mua nhà thu nhập thấp ở Huế.

Bước chuyển từ việc phát triển hàng nghìn căn hộ giá vài trăm triệu đồng cho đối tượng chính sách sang chào bán vài chục căn villa, biệt thự giá từ 7-15 tỷ đồng phục vụ các khách hàng thừa nhà, thừa tiền, khiến nhiều người quan sát không khỏi hồ nghi tính hiệu quả bán hàng khi nguồn cung bất động sản cao cấp, các dự án nghỉ dưỡng khu vực miền Trung nói riêng đang được cho là ở ngưỡng bão hòa.

Vẫn còn quá sớm để hứa hẹn hay đánh giá điều gì, nhưng xác định bước đi chậm chắc thì không bị chi phối bởi tính thời điểm. Ông Bùi Đức Long - Tổng giám đốc Vicoland, chia sẻ, giai đoạn làm ăn với tâm lý chụp giựt từ người bán đến người mua đã không còn nữa. Cung cách bài bản, dài hạn của chủ đầu tư giúp nhìn thấy những cơ hội và biến khó khăn của thị trường thành cơ hội tiếp cận với tập khách hàng có tiềm lực, đầu tư vào giá trị lâu dài của mảng thị trường đặc biệt là nghỉ dưỡng.

Một chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch khác là OCH thuộc tập đoàn tài chính Ocean Group cũng vừa công bố mở bán đợt tiếp theo với nhiều ưu đãi đối với các căn hộ trong dự án StarCity Nha Trang. Với mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2, giá trị một căn hộ Condo Hotel (căn hộ trong khách sạn) của dự án 4 sao này dao động trên 1-2 tỷ đồng. Theo tính toán, với suất đầu tư như vậy, khoảng 10 năm ủy thác quản lý cho thuê, các khách hàng đã thu hồi vốn.

Chưa bàn đến quyết định xuống tiền của người dân, ông Nguyễn Hoàng Nam - Giám đốc sàn Info - đơn vị tiếp thị và phân phối dự án dè dặt bày tỏ, với những lợi thế về vị trí, giá cả của dự án so với tương quan cũng như khả năng tài chính của doanh nghiệp thì chỉ việc thu hút khách hàng trong mùa du lịch biển hiện nay đến thăm quan, tham khảo, so sánh cũng là thời cơ không thể bỏ qua.

Nhà giá rẻ - làn sóng truyền thông

Sự phân hóa mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thể hiện ở việc nếu như các dòng sản phẩm bất động sản cao cấp chào hàng, khách hàng quan tâm đã là mừng thì ở phân khúc nhà giá rẻ, chưa bao giờ lại được các bên sôi nổi tuyên bố, làm thị trường như gần đây.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng hồi giữa tháng 7, nhân tổng kết chương trình nhà ở cho người nghèo quốc gia, có phát biểu rằng nhà thu nhập thấp chỉ nên có giá từ 2-4 triệu đồng/m2 (150-200 triệu đồng/căn). Mức giá nhà như trong mơ này ngay lập tức làm dấy lên mong mỏi, hy vọng của những người còn quá khó khăn về nhà ở, nhưng đồng thời nó khiến các doanh nghiệp xây dựng, phát triển dự án lại được dịp lên tiếng về các khoản hỗ trợ về cơ chế, chính sách, nguồn lực để có thể đưa ra thị trường loại nhà giá rẻ này.

Giữa lúc ấy, một ông lớn trong phát triển nhà thu nhập thấp là Vigalcera tuyên bố động thổ xây dựng 1.500 căn hộ, khoảng 2 năm nữa sẽ hoàn thiện, giá bán từ 300-500 triệu đồng/căn tại khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm. Mức giá này có thể nói là khá gây sốc trên thị trường Hà Nội, bởi cho đến lúc này trên địa bàn chưa có căn hộ nào kể cả nhà ở chính sách lẫn nhà ở thương mại, nhà do doanh nghiệp hay tư nhân xây dựng mà có được mức giá nói trên.

Theo quy định hiện hành, diện tích tối thiểu của nhà ở thương mại là 45m2 và 30m2 đối với nhà ở xã hội. Với sự co rút đến mức tối thiểu diện tích căn hộ nói riêng của chủ đầu tư, cùng với chính sách truyền thông đánh vào túi tiền và tâm lý của số đông người dân, có thể nói ở một góc độ nào đó nhà ở giá rẻ đang là phân khúc dậy sóng trên bề mặt thị trường.

Nhưng nhìn một cách sòng phẳng thì đơn giá xây dựng trên m2 của căn hộ tại dự án vẫn ở quanh mức 10 triệu đồng - không hề rẻ hơn mặt bằng giá nhà ở thu nhập thấp trên thị trường. Nói cách khác, giá nhà rẻ nhất chưa thấy chiều hướng có thể hạ hơn nữa, vì thế giấc mơ nhà 150-200 triệu ở Hà Nội còn rất xa vời.

Ở mảng nhà ở thương mại, cách đây chưa lâu, các đợt công bố thông tin, chào bán căn hộ giá 14 triệu đồng/m2 (từ 600 triệu đồng/căn) của một loạt chủ đầu tư tại khu vực ven đô đã đón nhận được sự quan tâm nồng nhiệt của khách hàng. Sự khôn khéo của chủ đầu tư đã tạo nên thành công bất ngờ trong các đợt mở bán, giữa bối cảnh thị trường lạnh như băng.

Nhìn ở góc độ tích cực, phản ứng của khách hàng đã trả lời trực diện cho mục đích "thăm dò" nguồn cầu của các chủ đầu tư. Tuy nhiên thời điểm hiện nay đã khác trước khi người mua không còn cả tin vào "lời hứa" hay "bánh vẽ". Phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn sẽ chỉ dừng lại là một thông điệp truyền thông nhằm "câu" khách mà không thể đi vào thực chất nếu bên cung thỏa mãn sớm.

Bị bao quanh bởi các thông tin, phép thử kích cầu của bên bán, nhưng trên thực tế, tâm lý sợ hãi trong quyết định xuống tiền của người có nhu cầu nhà ở vẫn chưa thể được chế ngự. Bởi dù sao, bỏ một khoản tiền lớn dành dụm ky cóp trong quá khứ và còn tiếp tục trả nợ trong tương lai vào một dự án mới chỉ nghe nói sẽ không phải là lựa chọn của người đã khôn ngoan.