Nghịch cảnh BĐS thời 'không có giá'

Mặc dù 7 - 8 tháng trở lại đây gần như không thực hiện được một giao dịch mua bán căn hộ nào thành công nhưng văn phòng tư vấn mua bán nhà đất tại số 112 đường Nguyễn Phong Sắc, quận Cầu Giấy vẫn mở cửa đều đặn ngày 2 buổi. Ông Đỗ Văn Tuyển, chủ văn phòng cho biết tháng tháng đều phải trả vài triệu tiền thuê văn phòng, ngày ngày đến ngồi uống nước rồi về nhưng cốt là lấy chỗ để ra trao đổi cập nhật tình hình cùng anh em bạn bè.

Theo ông Tuyển, tình hình "đóng băng" của thị trường hiện nay, ngay cả thông tin tạo tâm lý tích cực là lãi suất đang diễn biến đi xuống cũng không đem lại hy vọng, bởi nó không dành cho người mua BĐS.

Từ đầu năm đến nay, nếu đất nền dự án, căn hộ chung cư liên tục trượt giá thêm, đất thổ cư có giá trị sử dụng, kinh doanh như mặt ngõ lớn, mặt đường Hoàng Quốc Việt tuy giá vẫn ổn định từ 200-300 triệu đồng/m2 thì điểm chung của tất cả các loại hình nhà đất lúc này là không có ai mua.

"Thị trường nhà đất Hà Nội đang không có giá. Ngày xưa không tháng nào không có giao dịch nhưng giờ văn phòng cũng bó tay vì chẳng có ai mua. Như bán hàng ra chợ mà không có khách mua thì chỉ còn nước mang về nhà ăn thôi. Chết là ở chỗ đó" - ông Tuyển ngao ngán giãi bày.

Chủ một văn phòng BĐS lớn tại Vạn Phúc, Hà Đông cũng thở dài thườn thượt khi nói về cái đáy sâu hun hút của thị trường. Vị này nhìn nhận, nhiều nhà đầu tư trước thắng quá lớn nhờ kinh doanh rồi ngủ quên trên chiến thắng. Đến giờ quá khó khăn, cầm cự không nổi với mức lãi suất nóng lên tới 30%/năm, bắt buộc phải quất bán bằng mọi giá. Đó là lý do, giá đất nền đến giờ vẫn chưa dò được đáy.

Tốc độ trượt giá không phải tính bằng quý hay tháng, mà bằng ngày. Đơn cử trước Tết thông qua sàn, người bán vẫn còn đòi 6,2 tỷ một mảnh liền kề ở Khu đô thị Văn Khê, ra Tết phải chấp nhận giảm 200 triệu đồng để tháo hàng. Nhưng ngay sau đó, trên thị trường nhiều người đã chào ở mức 5 tỷ đồng mà giá giao dịch thực tế có thể ở mức 4,8 tỷ.

Vị này tiếp tục so sánh, năm ngoái nhiều mảnh ở đây được mua vào mức 60 triệu đồng/m2. Giờ áp lực đáo hạn trả nợ, một số nhà đầu tư chào giá chỉ còn 24-25 triệu đồng/m2.

"Thị trường thực sự tồi tệ. Giá vẫn xuống. Lãi suất huy động xuống 13% người kinh doanh cũng không quan tâm. Điều quan trọng nhất là họ không còn niềm tin vào BĐS nữa - đại diện này nhìn nhận.

Thời của những con "cá mập"

Trong khi số đông các nhà đầu tư nhỏ lẻ vật vã và đã nản chí với thị trường lao dốc không phanh thì bộ phận những "đại gia" giấu mặt bắt đầu lộ diện công khai các phi vụ mua lại, nhảy vào sở hữu những khối BĐS sang trọng như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, đất vàng... mà trong điều kiện bình thường là vô giá.

Không phải ngẫu nhiên khi từ năm ngoái đến nay, giới tư vấn tiếp thị BĐS trên thị trường nói không ngớt về chủ đề mua bán sáp nhập (M&A). Càng không phải vô lý khi nhìn trên bình diện vĩ mô của thị trường, trung tuần tháng 3 vừa qua, hãng tư vấn và tiếp thị BĐS Knight Frank Việt Nam đưa ra câu hỏi chủ đề "Thời điểm đầu tư BĐS ở Việt Nam?".

Ông Stephen Wyatt - Tổng GĐ của hãng này cho rằng, cái khó nhất đối với hầu hết các nhà đầu tư là xác định thời điểm, dự đoán xu hướng thị trường tương lai và không mua khi thị trường đang ở đỉnh của chu kỳ.

Sự suy giảm của thị trường hơn 2 năm qua đã đủ dồn nén, làm xuất hiện một nhu cầu BĐS lớn. Cùng với một số tín hiệu kinh tế vĩ mô dần đi vào ổn định, các nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ có cơ hội mua tài sản trong các lĩnh vực với giá thấp hơn nhiều so với 2 năm trước, và với một số lượng lớn các chủ đầu tư sẵn sàng bán bớt tài sản của mình để giảm bớt gánh nặng tài chính.

Nối tiếp việc di dời các nhà máy, trường đại học, bệnh viện ra khỏi nội thành nhằm giảm tải áp lực dân số, cũng như thực hiện định hướng hình thành khu hành chính tập trung phù hợp với quy hoạch chung Thủ đô, hiện nay việc di dời trụ sở các bộ ngành tại các vị trí đắc địa cũng được các nhà đầu tư hết sức quan tâm, bất kể Hà Nội đã khẳng định sẽ dành số đất nói trên cho các công trình công cộng.

Mới đây Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi lên Thủ tướng Chính phủ, đề xuất khu đất công diện tích trên 13.000m2 - hiện đang là trụ sở của Bộ Xây dựng nằm trên đường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng Hà Nội, được chuyển thành dự án nhà ở thấp tầng, mật độ thấp.

Văn bản do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng ký cam kết, việc phát triển khu nhà ở phải góp phần cải thiện tình trạng giao thông tại các trục đường và khu vực xung quanh. Điều này giúp khai thác hiệu quả giá trị đất tại khu vực trên, đảm bảo kinh phí đầu tư xây dựng trụ sở mới.

Nếu đề xuất khéo léo này của Bộ được Chính phủ phê duyệt thì tại đây sẽ mọc lên một dự án BĐS thuộc hàng cực kỳ cao cấp. Hay việc di dời trụ sở một bộ có diện tích 8.000m2 khác nữa được thực hiện theo hình thức mua bán, hoán đổi cơ sở nhà đất hiện có, thông tin chưa được kiểm chứng cho biết, đã có nhiều nhà đầu tư tiềm lực xếp hàng, tranh nhau được thực hiện dự án.

Có thể nói, đối với kinh doanh BĐS, vị trí bao giờ cũng là yếu tố tiên quyết số 1. Vì thế ở Hà Nội, mới có mức giá đền bù 47 tỷ đồng cho 52m2 đất vàng ở số 22-24 Hàng Bài và 25-27 Hai Bà Trưng hồi năm 2011. Chủ đầu tư dự án là Công ty CP Thời đại mới T&T sau 7 năm kiên trì theo đuổi giải tỏa mặt bằng phục vụ dự án Trung tâm thương mại - văn phòng và nhà ở có tổng diện tích 4.000m2.

Rõ ràng sở hữu những khu đất vàng đắc địa luôn giúp hái ra tiền, có giá trị sinh lời cực cao bất kể kinh doanh gì trên đó. Vì thế, thị trường có ra sao, những BĐS có giá trị thực và luôn thu hút nhà đầu tư ở bất cứ thời điểm cũng như mức giá nào. Với sự ra mặt của lớp đại gia tài chính ngân hàng, của các tập đoàn đa ngành mới nổi, thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2012 sẽ không hoàn toàn bình lặng với một gam màu xám.