Ngân hàng đứng ngoài cơn sốt đất

Không dại cho vay

Theo phản ánh của nhiều lãnh đạo ngân hàng thương mại (NHTM), cho vay mua nhà của các ngân hàng được thực hiện theo đúng quy trình và được kiểm tra kiểm soát khá nghiêm ngặt. Người vay phải có tài sản thế chấp là bất động sản và các ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị bất động sản được thế chấp. Bên cạnh đó người vay phải chứng minh thu nhập để trả nợ bằng tiền công, tiền lương, tiền cho thuê nhà… mới được vay vốn. Dòng tiền đổ vào kinh doanh, mua bán đất nền đến từ các nguồn vốn nhàn rỗi trong dân và gần như không có ngân hàng nào cấp tín dụng để mua đất nền giá cao.

Ông Huỳnh Song Hào, Giám đốc Vietcombank chi nhánh Tân Sài Gòn (TP HCM) cho biết, đến thời điểm hiện tại ngân hàng này hoàn toàn nói không với việc cho vay đầu tư, kinh doanh đất nền. Đối với lĩnh vực tín dụng bất động sản, Vietcombank chỉ cho vay đối với khách hàng mua nhà để ở tại các dự án đã được chính quyền địa phương cấp phép; hoặc cho vay xây, sửa nhà đối với người dân ở các quận, huyện. “Tất cả các quy trình về vay vốn, hạn mức tín dụng, lãi suất, thời hạn vay và quy trình giải ngân đều được thực hiện theo đúng quy định của Vietcombank và tuân thủ các quy định của NHNN”, ông Hào cho biết.

Ngân hàng chủ yếu cho vay cá nhân mua nhà ở để có tài sản đảm bảo và có dòng tiền trả nợ của người vay vốn.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, dòng tiền đổ vào các cơn sốt đất nền ở các địa phương thời gian qua đến từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm tiền nhàn rỗi trong dân, tiền nhà đầu tư thắng chứng khoán… Thậm chí là tiền tích lũy chuẩn bị kế hoạch kinh doanh, nhưng hiện nay các nhà đầu tư thấy khả năng sinh lợi từ đất nền cao hơn nên đổ vào mua bán, sang nhượng để kiếm lợi.

“Ngân hàng đang kiểm soát tín dụng kinh doanh bất động sản chặt chẽ thông qua các hệ số rủi ro. Ngay như cho vay mua nhà, sửa nhà ở ngân hàng cũng đều phải thẩm định giá trị tài sản và mục đích sử dụng vốn nghiêm túc, nên không dại gì mà cho vay vào những chỗ phân lô bán nền giá cao và rủi ro bong bóng như vậy”, đại diện Vietcombank nói.

Phó giám đốc một chi nhánh BIDV tại TP HCM cũng cho rằng, các ngân hàng đương nhiên sẽ không ký hợp đồng tín dụng đối với khách hàng vay vốn với mục đích để kinh doanh mua bán đất nền bởi rủi ro rất lớn. Theo đó, đất nền sốt giá chủ yếu diễn ra ở các khu vực nghe ngóng có thông tin quy hoạch hạ tầng như đường xá, cầu cảng, sân bay... Giá đất bị thổi lên gấp hàng chục đến vài chục lần, trong khi đó pháp lý tài sản đất nền không phải chỗ nào cũng rõ ràng, minh bạch.

Lãnh đạo các ngân hàng cũng cho biết, hiện các ngân hàng chỉ cho vay xây, sửa nhà ở theo các gói tín dụng tiêu dùng có quy định rõ về lãi suất, hạn mức vay, thời gian vay cụ thể chứ không đơn vị nào “dám liều” cho vay để phục vụ mục đích mua bán, sang nhượng đất nền vì độ rủi ro rất lớn, thậm chí còn nhiều khả năng vi phạm pháp luật về cho vay vì tài sản thế chấp và mục đích sử dụng vốn vay không đáp ứng được các quy định về cho vay khách hàng.

Tăng cường giám sát và cảnh báo

Trao đổi buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 3 vừa diễn ra mới đây, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú cho biết, tín dụng đối với bất động sản có 2 lĩnh vực: Một là tín dụng vào các lĩnh vực mà các đối tượng kinh doanh bất động sản, đầu cơ bất động sản hay là phân khúc thị trường cao cấp, các dự án mà khả năng thanh khoản, hiệu quả đầu tư bất động sản trong tương lai không cao. Đây là những đối tượng được NHNN kiểm soát chặt chẽ và hạn chế, kể cả có những chế tài trực tiếp hoặc gián tiếp đối với các TCTD.

Còn những lĩnh vực tín dụng đầu tư vào để giúp cho việc thanh khoản của các loại sản phẩm hàng hóa là tiêu dùng bất động sản, ví dụ như nhà cho người thu nhập thấp hay là phân khúc thị trường nhà giá rẻ, mang tính chất thương mại phục vụ cho tiêu dùng, nhu cầu sử dụng của người dân, phần này vẫn được giao cho các ngân hàng quan tâm, triển khai.

“Chính vì thế, thời gian hiện nay cũng như sắp tới, trước tình hình bất động sản có những dấu hiệu nóng, NHNN đã giám sát và cũng có cảnh báo tới các TCTD”, Phó Thống đốc Đào Minh Tú khẳng định và chia sẻ thêm: Hiện nay mức tăng 2,13% này cũng không phải ở tất cả các TCTD mà chỉ có một vài TCTD cho vay, có thể hơn mức bình thường so với trước đây.

Tại buổi tọa đàm “Tỉnh táo trong cơn sốt đất” do Báo Người Lao Động tổ chức mới đây ở TP HCM, ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, nguyên nhân dẫn tới những cơn sốt giá đất thời gian qua ở một số địa phương một phần do người dân có dòng tiền nhàn rỗi và kỳ vọng về giá bất động sản tăng trong bối cảnh nền kinh tế hồi phục tích cực, kinh tế vĩ mô ổn định, tín hiệu lạc quan.

Qua khảo sát thị trường của phóng viên, từ cuối năm 2020 đến nay số lượng khách hàng vay vốn để mua nhà, xây dựng, sửa chữa nhà ở tăng nhẹ. Nguyên do ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến các kênh đầu tư, sản xuất kinh doanh gặp khó khăn, người dân tranh thủ sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi và vay thêm vốn ngân hàng khi lãi suất đang ở mức thấp so với những năm trước đây để đầu tư vào mua sắm nhà ở. Bên cạnh đó, hiện nay nguồn cung sản phẩm bất động sản như nhà phố, chung cư vừa túi tiền với người lao động nói chung ở các khu vực thành phố lớn cũng không nhiều, nên dòng tiền đổ vào nhà đất không phải quá lớn như các dự báo.

Ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc nghiên cứu của CTCP Quản lý Quỹ đầu tư Dragon Capital Việt Nam cũng cho rằng, dòng tiền tham gia chủ yếu vào các cơn sốt đất nền ở các địa phương hiện nay có một phần đến từ các khu vực kinh tế phi chính thức. Bởi hiện nay do ảnh hưởng của dịch Covid-19, các hoạt động kinh doanh ở khối kinh tế phi chính thức bị đình trệ, kém hiệu quả. Để tìm kiếm cơ hội sinh lời tốt hơn, người dân sẽ chuyển dòng tiền này quay lại các kênh đầu tư chính thức trong đó có đầu tư, đầu cơ đất nền ở các khu vực có thông tin quy hoạch hạ tầng, từ đó đẩy giá đất lên cao, tạo ra các cơn sốt đất cục bộ.