Nếu cấm mọi chuyển nhượng đất ở Vân Đồn là phạm pháp?

Trước tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất đai tại Vân Đồn đang biến động phức tạp, có hiện tượng “sốt đất ảo”, Tỉnh ủy Quảng Ninh vừa chỉ đạo tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất và các hoạt động hành chính giao dịch chuyển nhượng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn.

Cấm giao dịch là không phù hợp pháp luật

Bình luận về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng các nơi được quy hoạch phát triển là đô thị, đặc khu thì có thể giá đất tăng cũng là đúng quy luật. Vì thế mà có những người dựa vào điểm này để buôn bán, lướt sóng để đầu cơ đẩy giá đất lên cao, tạo sốt đất ảo. Việc cơ quan quản lý nhà nước ban hành lệnh cấm chuyển nhượng đất có thể là một giải pháp hữu hiệu ngăn sốt ảo, nhưng giải pháp này lại không phù hợp pháp luật. Theo quy định của pháp luật về đất đai của Việt Nam thì quyền chuyển nhượng chỉ bị cấm khi Nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất.

Tình trạng mua-bán, chuyển nhượng đất đai tại Vân Đồn đang biến động phức tạp, có hiện tượng “sốt đất ảo”

Theo ông Võ, vấn đề là phải công khai quy hoạch và những nơi nào thu hồi đất để giao cho dự án đầu tư, khu vực nào phát triển nông nghiệp… Từ đó, mọi người đều hiểu rõ đất nào có thể sinh lợi khi nhận chuyển nhượng và đất nào không thể.

GS Đặng Hùng Võ phân tích thêm, thông tin về quy hoạch, minh bạch thông tin về pháp luật, thủ tục hành chính, định hướng phát triển đặc khu cần được công khai, minh bạch cho người dân biết. Từ đó, người dân sẽ tự biết đánh giá rủi ro trước khi quyết định có nên hay không nên đầu tư hay không.

Về lâu dài, ông Võ cho rằng, Việt Nam cần tính tới sắc thuế đánh vào giá trị tăng thêm của đất đai mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Thuế này nhằm thu lại phần giá trị đất đai tăng thêm do Nhà nước đầu tư, người khác đầu tư và kể cả do sốt đất tạo nên.

Dù dừng giao dịch thì giá đất vẫn tăng

Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, ngừng giao dịch đất phải có cơ sở pháp luật, không phải vì trước hiện tượng liên quan đến “sốt đất” mà ngừng giao dịch, điều này không đi vào bản chất vấn đề. Ở đây là quy luật thị trường, dù làm biện pháp gì thì giá đất cũng tăng, biện pháp hành chính không quyết định được.

Đối với nhà đầu tư, họ phải đón đầu chính sách, đón đầu định hướng phát triển kinh tế, đổ tiền vào đầu tư để chờ giá trị tăng lên là bình thường. Quy luật cung - cầu của thị trường sẽ quyết định.

Ông Tuấn còn cho rằng, chủ trương của Nhà nước quy hoạch của Vân Đồn là đặc khu kinh tế đã được công khai. Các nhà đầu tư phải đi trước, dự đoán điểm thị trường sẽ tăng giá để đầu tư sinh lãi. Việc ngừng giao dịch đất không có nghĩa là giá đất ở Vân Đồn không tăng. Khi dùng biện pháp hành chính là ngừng giao dịch thì chỉ làm tăng rủi ro pháp lý của các cá nhân khi giao dịch.

“Để ngăn chặn tình trạnh đầu cơ, “sốt đất ảo” thì cần kiểm tra kỹ về mặt pháp lý của các giao dịch, đây mới là chủ trương đúng, không thể dùng biện pháp hành chính để ngăn sự phát triển của quy luật thị trường” – luật sư Trương Anh Tuấn nói.

Luật sư Trương Anh Tuấn lưu ý là kiểm soát các giao dịch khi phát hiện vi phạm pháp luật thì dừng. Còn quyền của người dân được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng là quyền Hiến định. Biện pháp hành chính dựa trên cơ sở pháp luật không thể cấm đoán người dân thực hiện quyền Hiến định.