Nại lý do “không đâu” để lấy lại mặt bằng cho thuê

Ký kết hợp đồng

Cty CP đầu tư địa ốc Bến Thành( Cty Bến thành Land) là chủ đầu tư Cao ốc Ben Thanh Times Square tại 172-174 đường Ký Con, P. Nguyễn Thái Bình, Q.1, Thành phố Hồ Chí Minh, có mặt tiền phía trước là đường Ký Con, mặt phía sau tiếp giáp đường Lê Thị Hồng Gấm.

Theo hợp đồng thuê mặt bằng số 135/BTL-HĐKT-2010 ngày 17/12/2010 giữa Cty Bến Thành Land do ông Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc đại diện với Công ty TNHH Phố Xưa do bà Nguyễn Ngọc Trâm( Issabell Ngọc Trâm), giám đốc làm đại diện. Theo đó, Cty Phố Xưa thuê diện tích 81m2 mặt bằng tầng trệt và khu vực outdoor của tòa nhà để kinh doanh restaurant- coffee. Ngày 24/3/2011, hai bên có ký Phụ lục hợp đồng, Cty Phố Xưa được quyền sử dụng các diện tích khoảng 19 m 2 không tính tiền thuê và sử dụng tạm 25m2 khác trong mặt bằng, có bản vẽ kèm theo. Thời gian thuê là 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng.

Thực hiện hợp đồng, các bên đã giao nhận mặt bằng. Phố Xưa đã đầu tư gần 3 tỷ đồng để chỉnh trang và lắp đặt trang thiết bị phục vụ cho việc kinh doanh, đáp ứng thời hạn 10 năm của hợp đồng, và Phố Xưa đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà năm 2011, 2012 với số tiền 427.200.000 đồng/ năm tương 19,440 USD/năm.

Bất ngờ, ngày 30/01/2013 Bến Thành Land thông báo chấm dứt hợp đồng số 135/ BTL-HĐKT ngày 17/12/2010 với lý do Phố Xưa vi phạm điểm 10.7 Điều 10 của hợp đồng. Và cùng ngày, Bến Thành Land thông báo ngưng cung cấp điện, nước tại khu vực kinh doanh Café kể từ lúc 7 giờ ngày 01/02/2013, buộc Phố Xưa phải trả lại mặt bằng .

Hậu quả pháp lý

Thiệt hại phát sinh do Bến Thành Land đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng là không nhỏ với 3 tỷ đồng trang trí và mua sắm trang thiết bị, hơn 800 triệu tiền thuê mặt bằng, chưa thu hồi vốn; đặc biệt là công sức mà Phố Xưa đã bỏ ra trong suốt hai năm để củng cố và tạo được uy tín đối với khách hàng.

So với các cam kết, nghĩa vụ hợp đồng, Phố Xưa không vi phạm bất kỳ điều khoản nào đã cam kết và không có bất cứ tranh chấp nào trong và ngoài hợp đồng. Vấn đề đặt ra: Bến Thành Land đơn phương chấm dứt hợp đồng vì lý do gì? Trong hợp đồng, điều khoản cam kết về chấm dứt hợp đồng trước thời hạn( Điều 10) đã được các bên nêu ra rất nhiều lý do để dẫn đến bên cho thuê chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại như: Không thực hiện nghĩa vụ thanh toán; sử dụng mặt bằng thuê không đúng mục đích; làm hư hỏng nghiêm trọng mặt bằng, làm thay đổi cấu trúc; vi phạm pháp luật dẫn đến bên thuê bị đình chỉ kinh doanh v.v…

Tại văn bản số 06/ CV-BTL ngày 30/01/2013, Bến Thành Land thông báo chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng với lý do Phố Xưa vi phạm điểm 10.7: “Trường hợp trong thời gian 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mà bên thuê không được cơ quan có thẩm quyền cho phép sửa chữa hoặc không xin giấy phép kinh doanh…làm cho việc triển khai kinh doanh không thực hiện được, trong trường hợp này bên thuê gửi công văn trình bên cho thuê và được bên cho thuê chấp thuận thì bên thuê sẽ bị mất 01 tháng tiền thuê mặt bằng và bên thuê sẽ chi trả lại số tiền 17.820 USD mà bên thuê đã nộp”.

Trước đó, Bến Thành Land có đưa ra Công văn số 230 ngày 10/01/2013 của Sở Xây dựng về việc trả lời phản ánh qua đường dây nóng. Qua đó, Sở Xây dựng chỉ đạo Thanh tra xây dựng Q.1 và P. Nguyễn Thái Bình kiểm tra, xử lý chủ đầu tư công trình tại 172 Ký Con về hành vi lấn chiếm vỉa hè và vi phạm khoảng lùi công trình. Tại Biên bản làm việc ngày 25/01/2013 thanh tra xây dựng ghi nhận tại khoảng lùi, chủ đầu tư dựng khung sắt mái bạc; vỉa hè đường Lê Thị Hồng Gấm có đặt ghế làm quán cà phê.

Đối chiếu với Biên bản ngày 25/01/2013 và lý do đơn phương chấm dứt hợp đồng xem chừng không hoàn toàn giống nhau. Bởi lẽ, nếu có vi phạm khoảng lùi hay đặt ghế ở vỉa hè thì đó là hành vi hành chính có thể khắc phục theo nguyên trạng, không liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng thuê và cho thuê. Cty Phố Xưa không có tư cách để xin giấy phép xây dựng và việc trang trí nội thất, gắn trang thiết bị nhà hàng không phải là xây dựng mới làm thay đổi cấu trúc tòa nhà. Nhà hàng cafe đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh coffee, thức ăn nhanh.

Hơn nữa, theo cam kết 10.7 thì việc chấm dứt hợp đồng và giải quyết hậu quả trong thời hạn 6 tháng, điều đáng nói là đã quá thời hạn 6 tháng và việc kiểm tra của Thanh tra xây dựng không có liên quan đến hành vi không giấy phép xây dựng! Do vậy, lý do mà Bến Thành Land nêu ra để đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn làm cho Phố Xưa liên tưởng như một sự bịa đặt để lấy lại mặt bằng. Mặc khác khi thuê mặt bằng, Phố Xưa phải trả tiền điện, nước và thanh toán tiền theo hóa đơn mỗi tháng. Bến Thành Land không có quyền cắt điện nước. Nhưng để lấy lại mặt bằng, Bến Thành Land đã chọn thời điểm là những ngày cuối năm, giáp Tết Nguyên Đán thực hiện việc cắt điện, nước để không cho nhà hàng của Phố Xưa hoạt động, đặt mọi chuyện vào thế đã rồi.

Thay lời kết

Cty Bến Thành Land đã đẩy đối tác vào tình huống “tay không” ra khỏi mặt bằng và phải gánh chịu thiệt hại bằng những lý do không đúng với cam kết hợp đồng và cắt điện nước không cho hoạt động, là hành vi sai trái không thể chấp nhận được. Tranh chấp này đã được TAND Q 1 thụ lý. Việc bồi thường thiệt hại là điều không tránh khỏi; hơn thế nữa là việc mất lòng tin với đối tác trong hợp tác kinh doanh. Ở đây, đối tác là một Việt kiều Mỹ- bà Issabell Ngọc Trâm- người đã hơn 10 năm về đầu tư thành công tại Việt Nam, được nhắc đến là chủ nhà hàng Phố Xưa trên đường Điện Biên Phủ mà có lần ông bà Clinton, Tổng thống Hoa kỳ đã đến để thưởng thức ẩm thực Việt Nam.