Áp dụng quy chuẩn quốc gia theo quy định của Bộ Xây dựng hiện có phù hợp?

Sở TN&MT và Sở QH-KT TP.HCM đang dự thảo hướng dẫn các quận, huyện ở TP.HCM đặt ra các yêu cầu cao hơn khi duyệt cho tách thửa. Các sở này cũng có các hướng dẫn cụ thể hơn nhằm “bít” những lỗ hổng của Quyết định 33/2014 về tách thửa dẫn đến tình trạng mỗi nơi hiểu một kiểu hoặc tình trạng biến tướng gây nguy cơ mất kiểm soát hạ tầng.

Tách thửa phải gắn với hạ tầng

Dự thảo của Sở TN&MT đặt ra yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mỗi nơi yêu cầu một kiểu khi tách thửa ở các khu đất. Theo đó, dự thảo yêu cầu UBND các quận, huyện phải hướng dẫn người sử dụng khi tách thửa phải làm đường, hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện) phù hợp quy hoạch, đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và kết nối hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

Ở các khu vực chưa có hệ thống cấp, thoát nước, điện thì UBND quận, huyện hướng dẫn người dân xây dựng hạ tầng kỹ thuật và sẽ kết nối khi Nhà nước xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung ở khu vực. Người dân còn phải có phương án tiêu thoát nước khi tách thửa trong trường hợp chưa có hạ tầng kỹ thuật.

Sở QH-KT cũng vừa tổ chức họp với các quận, huyện về tiêu chí hạ tầng kỹ thuật khi tách thửa, phân nền. Sở QH-KT đề xuất đối với các tuyến đường mới hình thành trong khu dân cư phải áp dụng quy chuẩn xây dựng quốc gia về công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị do Bộ Xây dựng. Theo đó, đường phải rộng tối thiểu 7 m, trong đó mỗi bên có vỉa hè 1,15 m. Như vậy, lòng đường ít nhất phải rộng 4,7 m.

Tuy vậy, lâu nay nhiều địa phương “linh hoạt” áp dụng Quyết định 88/2007 của UBND TP về lộ giới trong khu dân cư hiện hữu để nghiệm thu đường giao thông các khu đất tách thửa theo Quyết định 33. Kết quả, theo Sở QH-KT nhiều con đường rộng 4-5 m và nơi có vỉa hè, nơi thì không.

Một khu vực phân lô ở phường Linh Đông, quận Thủ Đức, TP.HCM. Ảnh: GN

Tiêu chuẩn quá cao?

Một số ý kiến cho rằng các đề xuất hướng dẫn Quyết định 33 vẫn còn chung chung, khó thực hiện. Cụ thể, đối với khu vực chưa có hạ tầng kỹ thuật, dự thảo hướng dẫn nêu “quận huyện hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện hạ tầng kỹ thuật và kết nối khi có hạ tầng chung” được cho rằng không khác gì lâu nay. Bởi vì các dự án phân lô làm trước hạ tầng còn kết nối thế nào thì tính sau. Yêu cầu “đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật” và “kết nối hạ tầng chung” không phải lúc nào cũng thực hiện được.

Theo ông Đào Gia Vượng, Phó Chủ tịch UBND quận 7, thực hiện đúng tiêu chuẩn xây dựng thì đường phải đảm bảo cao độ, chiều rộng. Thế nhưng quận 7 có những hẻm bên trong thấp, nếu đường bên ngoài đúng cao độ thì không đảm bảo yêu cầu về “kết nối hạ tầng chung”. Ngoài ra, theo đề xuất của Sở QH-KT, đường tại các khu đất tách thửa rộng tối thiểu 7 m nhưng theo quy hoạch của quận thì có những con đường cũng chỉ 4-5 m. “Đường lớn mà kết nối vào đường nhỏ thì cũng không hợp lý” - ông Vượng bày tỏ.

Ngoài ra, có những khu đất khi tách chỉ chia thành hai lô bên trái, hai lô bên phải nhưng buộc làm đường rộng 7 m thì yêu cầu này quá cao. “Yêu cầu đường rộng 7 m để làm vỉa hè là quá đẹp nhưng không khả thi với trong nội thành” - Trưởng phòng Quản lý đô thị một quận khác bổ sung.

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ông Nguyễn Văn Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty MTV Dịch vụ công ích quận 4, nguyên Trưởng phòng QLĐT quận 4, nhận xét đề xuất của Sở QH-KT về yêu cầu đường mới hình thành phải rộng ít nhất 7 m, chừa vỉa hè là cần thiết và phù hợp cho khu vực ngoại thành, những khu đất trống lớn. Nhưng quy định trên sẽ gây khó khăn cho vùng nội thành hoặc trường hợp khu đất nhỏ chỉ tách vài thửa. “Tôi cho rằng cần phân chia khu vực và tình hình thực tế để đặt ra những yêu cầu phù hợp thì quy định khả thi cao” - ông Dũng nói.

Sở TN&MT cũng hướng dẫn cụ thể việc phân biệt diện tích tối thiểu cho hai trường hợp tách thửa “đất có nhà hiện hữu” hay  “đất trống”, tránh việc lách luật do quy định không rõ, nhiều cách hiểu. Theo đó, “đất có nhà hiện hữu” là đất có nhà ở, có giấy tờ hợp lệ hoặc được cấp giấy đỏ và đủ điều kiện để công nhận nhà ở. Trường hợp này, khi tách thì thửa đất hình thành sau đó có nhà ở hiện hữu thì được áp dụng diện tích tối thiểu của trường hợp “đất có nhà hiện hữu”.

Nếu thửa đất hình thành không có nhà hiện hữu thì áp dụng diện tích tối thiểu của trường hợp “đất không có nhà”. Như vậy, sẽ không còn tình trạng để tách được nhiều nền bán tại một khu đất lớn vài ngàn mét vuông, chủ đầu tư xây dựng một căn nhà nhỏ rồi tách tất cả thửa theo diện “đất có nhà ở” như lâu nay.

_________________________________

Đề xuất về đường phải rộng tối thiểu 7 m được Sở QH-KT nêu tại cuộc họp lấy ý kiến các quận, huyện về hạ tầng kỹ thuật khi phân lô tách thửa.

Tuy nhiên, qua góp ý của các địa phương cho thấy sẽ khó có mẫu số chung cho mọi trường hợp. Những đề xuất của Sở QH-KT đang trong giai đoạn lấy ý kiến. Sở QH-KT sẽ ghi nhận các góp ý để xem xét kỹ và có những giải pháp thực hiện khả thi.

Ông NGUYỄN THANH TOÀN, Phó Giám đốc Sở QH-KT

Cẩm Tú (Pháp luật TP.HCM)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.