Mức lợi nhuận nào hợp lý cho condotel?

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, mức cam kết lợi nhuận 4-6% là hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định. Trong trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển.

Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cũng lưu ý, thông thường các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng “ôm đồm” nhiều tiêu chí sẽ gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động.

“Một dự án condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án năm sao. Cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lý phù hợp”, vị này cho biết.

Theo chuyên gia này, đối với các sản phẩm đầu tư với cam kết lợi nhuận kèm theo hoặc người mua chỉ có nhu cầu về lợi nhuận hoạt động (không sử dụng với mục đích là ngôi nhà thứ hai), condotel bắt buộc phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường.

“Chủ đầu tư và người mua cần hiểu rằng họ không chỉ đang tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng. Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt”, ông Mauro cho biết.

Cũng chính vì vậy, người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

Đối với những sản phẩm condotel mang tính chất đầu tư nhiều hơn, cần xem xét kỹ định vị và thiết kế của dự án. Thông thường các sản phẩm có thể tạo ra lợi nhuận hoạt động tốt là các sản phẩm được thiết kế như một khách sạn. Các sản phẩm này lại không thuộc phân khúc hạng sang mà đa phần là các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp (midscale) với hoạt động vận hành hiệu quả, quy mô phòng và tiện ích vừa phải, đồng thời giới hạn việc sử dụng của các chủ căn hộ.

Bên cạnh đó, những dự án có cơ cấu quản lý rõ ràng cũng là một ưu thế, cho dù được vận hành bởi nhà điều hành khu vực hay quốc tế. Số lượng phòng phải được tính toán kỹ theo điều kiện thị trường, những dự án có lượng phòng lớn sẽ cần lượng khách và nguồn khách đa dạng để đảm bảo hoạt động tốt.

Đối với các chủ đầu tư, cần nghiên cứu kỹ mô hình condotel và xác định cơ cấu quản lý dòng tiền hoạt động rõ ràng ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu. Những bước này nên được thực hiện một cách cẩn trọng bởi đội ngũ nội bộ của chủ đầu tư hoặc các đơn vị tư vấn. Mô hình kinh doanh bao gồm định vị phù hợp thị trường, loại hình sản phẩm, dự phóng dòng tiền cũng như cơ cấu quản lý sẽ tác động đến yêu cầu và quá trình thiết kế ở giai đoạn sau.

Đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án. Chẳng hạn như doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.

Theo Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, chủ đầu tư cần kết hợp nhiều mô hình kinh doanh và kịch bản dòng tiền khác nhau để đảm bảo việc kết hợp giữa các thành phần hỗ trợ hoạt động tương lai, đặc biệt là đối với những dự án phức hợp nghỉ dưỡng.