Mức cầu nghiêng về căn hộ giá thấp

Chủ đầu tư một số dự án căn hộ tại Xa La cũng giảm giá để đẩy hàng. Ảnh: Hà Thanh

Con số 70% kể trên là câu trả lời của nhóm khách hàng là những “người sử dụng cuối cùng”, những người mua căn hộ để ở. Trong khi đó, câu trả lời của những nhà đầu tư, những người mua căn hộ (bất động sản nói chung) với mục đích sinh lời trong ngắn hoặc dài hạn, thì 38% quan tâm loại căn hộ có mức giá 3 - 7 tỷ đồng/căn, 38% quan tâm loại căn hộ có giá 1 - 3 tỷ đồng/căn, số còn lại quan tâm đến loại căn hộ có giá trên 7 tỷ đồng/căn.

Cũng phải nói thêm rằng, trong phiếu khảo sát của Savills tiến hành tại Hà Nội không có câu hỏi trắc nghiệm về loại căn hộ có mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Điều này được hiểu theo 2 hướng, tại Hà Nội, hiện không có loại căn hộ có mức giá dưới 1 tỷ đồng hoặc người tiêu dùng tại Hà Nội không quan tâm đến loại căn hộ “giá rẻ” này.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, giao dịch sôi động tại phân khúc căn hộ trung bình là điểm sáng duy nhất từ đầu năm đến nay. Nguồn cung sơ cấp từ 34 dự án đang mở bán là 9.800 căn trong những tháng đầu năm 2012. Giá bán căn hộ tiếp tục xu hướng giảm và giao dịch chậm, chỉ những dự án căn hộ bình dân (có giá giao dịch từ 19 triệu đồng/m2 trở xuống) là có tỷ lệ hấp thụ tương đối khả quan với mức giao dịch thành công là 11% trong tổng số 4.600 căn được chào bán.

Ông Trần Như Trung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Savill cho biết, những căn hộ giá thấp và trung bình đang là đối tượng giao dịch chính của thị trường. Có một điều đáng lưu ý với các nhà đầu tư và khách mua nhà là, thị trường thứ cấp đang được ưa thích hơn là sơ cấp, do giá thứ cấp trong phần lớn các dự án đang triển khai thấp hơn giá sơ cấp 3 - 23%. Đây là số căn hộ các nhà đầu tư thứ cấp đã “ôm” từ những tháng trước đây, nay chấp nhận bán dưới giá mua để “cắt lỗ”.

Từ đầu năm 2012 đến nay, giá bán thứ cấp chung cư liên tục “xuyên thủng” các ngưỡng hỗ trợ, vốn được coi là “giá gốc” do chủ dự án đưa ra. Đơn cử, giá căn hộ tại Dự án Chung cư Ngoại giao đoàn (Tây Hồ, Hà Nội) hiện chỉ còn 20-21 triệu đồng/m2, giảm so với giá chào bán 24,5 triệu đồng/m2 trước đó. Nhiều dự án căn hộ khác tại Xa La, Dương Nội, Văn Phú (Hà Đông) cũng chấp nhận giảm 8 - 15% so với giá gốc để “đẩy hàng”.

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các giao dịch thành công trong năm 2011 và đầu 2012 hầu hết tập trung vào phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ, giá rẻ (với mức giá 1 - 2 tỷ đồng/căn). Trong khi đó, phần lớn các chủ đầu tư, đơn vị kinh doanh lại chỉ có thể cung cấp các loại căn hộ có diện tích trung bình và lớn (70 - 150 m2), với tổng giá trị căn hộ 2 - 4 tỷ đồng/căn. “Đây chính là bất cập lớn nhất của thị trường địa ốc hiện nay khi mà quan hệ cung - cầu không gặp nhau”, ông Mai bình luận.

Tại TP.HCM, nhu cầu về căn hộ nhỏ, giá rẻ còn bức xúc hơn. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) mới đây đã kiến nghị Bộ Xây dựng và UBND Thành phố cho xây căn hộ nhỏ với diện tích 30 m². Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng trên, là do quy định về việc xây dựng nhà ở thương mại diện tích không được phép dưới 45 m2 dành cho 3 - 5 người; dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp đầu tư quá nhiều căn hộ có diện tích lớn, người cần nhà ở thì mua không nổi, doanh nghiệp lại không bán được căn hộ diện tích lớn cho người có thu nhập trung bình.

Theo ông Châu, nhu cầu của người dân đối với loại căn hộ có diện tích nhỏ dành cho 1 - 2 người với giá trên dưới 500 triệu đồng/căn là rất lớn, trong khi thị trường lại không có, nên hàng triệu người dân buộc phải ở nhà “ổ chuột”, những phòng trọ nhếch nhác với diện tích 15 - 20 m2. Nếu kiến nghị trên được chấp thuận, các doanh nghiệp sẽ xây dựng căn hộ khép kín, diện tích tối thiểu 30 m2, để bán cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp.