Vụ việc Quốc Cường Gia Lai thua kiện khách hàng đã trở thành một sự kiện đình đám trên thị trường BĐS khi tranh chấp giữa chủ đầu tư - khách hàng được phân định thắng thua bằng tòa án. Điều này dự báo sẽ khởi đầu cho hàng loạt vụ kiện tiếp theo khi những ngày qua, tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư xảy ra liên tục, đặc biệt tại khu vực phía Bắc.

Nắm đằng lưỡi

Trên thực tế, các vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng vì dự án chậm tiến độ, sai phạm trong hợp đồng góp vốn, chiếm dụng vốn khi thu tiền không triển khai xây dựng... trên thị trường BĐS đã xảy ra từ cách đây nhiều năm, nhưng chưa bao giờ lại nở rộ và trở nên ầm ĩ như thời gian vừa qua.

Hình thức mua nhà bằng hợp đồng góp vốn hay thường được gọi là “mua nhà trên giấy” đã khiến khách hàng gặp phải nhiều rủi ro khi tiền đã trao mà thời hạn giao nhà, chất lượng công trình phụ thuộc vào hoàn toàn vào chủ đầu tư.

Chưa hết, vì hợp đồng góp vốn đã ký kết với chủ đầu tư là hợp đồng dân sự nên khi xảy ra tranh chấp, các cơ quan chức năng khó lòng vào cuộc để giải quyết, cách duy nhất để phân xử đúng sai là bằng tòa án - phương pháp mà ngay cả khách hàng cũng không ai mong muốn.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico, việc kiện chủ đầu tư là vô cùng khó khăn. Trước tiên, mẫu hợp đồng do chủ đầu tư soạn thảo, trong đó luôn có sẵn những điều khoản có lợi cho họ mà khách hàng lúc mua nhà không biết hoặc biết nhưng chấp nhận.

Trong khi đó, hợp đồng gần như là căn cứ pháp lý duy nhất nên khách hàng sẽ gặp rất nhiều bất lợi. Thứ hai, người mua nhà hoàn toàn ở thế bị động và phụ thuộc trong loại hợp đồng này. Chưa kể thủ tục tố tụng phức tạp, kéo dài, tốn kém.

Ngay chính khách hàng của một dự án khá đình đám thời gian gần đây là 52 Lĩnh Nam cũng phải thừa nhận, việc kiện chủ đầu tư ra tòa là biện pháp bất đắc dĩ khi không còn cách nào khác và bản thân khách hàng cũng không mong muốn. Bởi tiền đã trả rồi, kiện tụng dự án còn đình lại vô thời hạn, trong khi nợ ngân hàng vẫn phải trả, nhà vẫn đi thuê, khách hàng chịu thiệt đủ đường.

Được vạ, má có sưng?

Mặc dù gặp nhiều bất lợi nhưng việc Quốc Cường Gia Lai thua kiện mới đây đã thổi bùng lên hy vọng cho khách hàng ở hàng chục dự án BĐS đang tranh chấp kịch liệt hiện nay.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia BĐS, kể cả khi thắng kiện chưa chắc đã mở ra tương lai tươi sáng hơn cho khách hàng. Bởi dù thắng kiện nhưng cũng chưa chắc đã thắng lợi thật sự về mục tiêu tiền bạc.

Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã kiệt quệ thực sự về tiềm lực. Cung cách làm ăn thời thị trường BĐS sốt nóng là huy động tiền từ dự án này rồi đi triển khai dự án khác khiến khi BĐS lao dốc, chủ đầu tư nhanh chóng sa lầy và không còn tiền để trả cho khách hàng cũng như tiếp tục triển khai dự án.

Nhiều chủ đầu tư khi đối thoại với khách hàng đã không còn hứa hẹn hay quanh co trốn tránh mà thừa nhận thẳng là không còn tiền để triển khai, mong khách hàng “thông cảm”.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, chính quyền đang phải xử lý rất nhiều vấn đề đáng nhẽ thuộc quyền dân sự giao dịch 2 bên hoặc thuộc quyền tòa án. Bởi vậy, Bộ Xây dựng đang tham khảo mô hình Quỹ bảo hiểm hợp đồng mua bán nhà theo mô hình của Hàn Quốc để bảo vệ quyền lợi của những người mua nhà trả trước, hay mua nhà hình thành trong tương lai, “nói nôm na là mua nhà trên giấy”.

Theo ông Nam, quỹ bảo hiểm hợp đồng mua nhà sẽ bắt buộc các doanh nghiệp khi bán nhà hình thành trong tương lai cho người dân phải mua bảo hiểm.

“Anh bị phá sản, bị mất tiến độ, bị sử dụng vốn sai mục đích thì ông bảo hiểm kia phải trả tiền cho những người dân đã trả tiền trước…” - ông Nam nói.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng dù phương thức "mua nhà trên giấy" được nhìn nhận như thế nào tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trong dân vẫn là một nguồn vốn tiềm năng. Khơi nguồn vốn trong dân vẫn là một biện pháp giải quyết vốn cho thị trường BĐS có chỗ đứng trong đời sống thực tế, mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng và thực tế hình thức này vẫn chiếm tới 60-70% tổng lượng giao dịch BĐS trên thị trường.

Rõ ràng, thị trường BĐS xuống dốc sau một thời gian phát triển tự phát với đầy rẫy mặt tối đã để lại những hậu quả đến nay, người dân đang phải gồng mình gánh chịu. Và trong “cuộc chiến” với chủ đầu tư, dù thắng hay thua, phần thiệt họ đã phải nhận vào mình. Đó cũng là áp lực các cơ quan chức năng phải tìm cách giải nếu muốn người mua hết quay lưng với thị trường BĐS như mục tiêu đặt ra bấy lâu nay.

Để quản lý được các rủi ro phát sinh trong hình thức huy động vốn "mua nhà trên giấy", thị trường BĐS cần sớm có một hành lang pháp lý thật đầy đủ và phù hợp. Khi hạn chế cao nhất được các rủi ro, giải pháp gọi vốn từ dân mới thực sự là một luồng vốn ổn định cho thị trường BĐS.

GS. Đặng Hùng Võ

Hoài Trâm (Sài Gòn đầu tư tài chính)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.