Mặt bằng bán lẻ hết thời làm tất, ăn cả

Hàng ngàn mét vuông tại Trung tâm thương mại Grand Plaza
đang bỏ hoang. Ảnh: Đức Thanh

Với phân khúc căn hộ, chủ đầu tư thường được khách mua nhà “chia lửa” bằng các hợp đồng góp vốn hoặc mua nhà trả trước.

Thị trường có khó khăn, chủ đầu tư cũng bớt đi phần nào nỗi lo về dòng tiền, giá vốn, nhưng với phân khúc mặt bằng bán lẻ thì khác.

Là phân khúc kinh doanh theo hướng “làm tất, ăn cả”, khi thị trường bất động sản khó khăn, mặt bằng bán lẻ chính là địa hạt kinh doanh khiến chủ đầu tư “rát mặt” nhất.

Một điển hình là Dự án Trung tâm thương mại (TTTM) Grand Plaza (đường Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy). Ra đời vào cuối năm 2010, với diện tích 16.000 m2, ban đầu, Grand Plaza thực hiện chiến lược “bán cái” các gian hàng cho các nhà đầu tư thứ cấp, với thời gian 49 năm. Chiến lược này đã nhanh chóng... thất bại, khi các đầu tư thứ cấp không thống nhất được với nhau về phí quản lý, mức giá thuê cũng như nhiều chi phí có liên quan khác đến việc vận hành TTTM.

Sau thất bại đầu tiên, chủ đầu tư Dự án Grand Plaza là Tập đoàn Charmvit (Hàn Quốc) đã giao quyền quản lý, vận hành và khai thác TTTM cho IDJ Financial. Tuy nhiên, sau nhiều lần thay đổi chiến lược kinh doanh, Dự án đến nay vẫn không thu hút được khách hàng đến mua sắm. Nhiều nhãn hàng mở cửa hiệu tại đây lần lượt rút lui, hàng ngàn mét vuông TTTM trong tổ hợp khách sạn “dát vàng” đang bị bỏ hoang.

Một thất bại kinh điển khác của giới đầu tư, kinh doanh mặt bằng bán lẻ là trường hợp Dự án TTTM Hang Da Galleria. Dự án được xây dựng trên nền chợ Hàng Da (cũ), ra mắt thị trường từ cuối năm 2011, với gần 7.000 m2 sàn thương mại cho thuê. Dự án có vị trí 3 mặt tiền, hình thức đẹp, quản lý chuyên nghiệp, nhưng vẫn bất thành trong việc hút khách mua sắm.

Nguyên nhân đơn giản bởi hầu hết người dân phố cổ đã quá quen với hình ảnh của một ngôi chợ Hàng Da cũ kỹ, nhưng thân thuộc. Ở đó, người bán, người mua đều dễ dàng tìm thấy không gian của họ. Bởi vậy, sau hơn 1 năm vận hành, Ban quản lý TTTM này đã quyết định tạm thời đóng cửa từ tháng 3/2013 để tiết kiệm chi phí.

Tại các dự án bất động sản hỗn hợp (văn phòng, chung cư, TTTM…), phần mặt bằng bán lẻ bao giờ cũng được “ưu ái” nhất trong bài toán đầu tư. Diện tích lớn, vị trí đẹp (thường là các tầng trệt và lầu 1, 2, 3) và cũng tiêu tốn nhiều vốn đầu tư nhất.

Khi kinh tế phát triển, TTTM được các nhà môi giới dự báo là “con gà đẻ trứng vàng”. Nhưng điều đáng buồn là, nhiều chủ đầu tư đưa sản phẩm vào vận hành đúng lúc kinh tế đi xuống. Trong số đó, có thể kể Dự án TTTM Pico Mall (229 - Tây Sơn, Đống Đa) khai trương cuối năm 2011 với kỳ vọng là điểm mua sắm – giải trí mới của khu vực trung tâm Thủ đô, cạnh tranh trực tiếp với TTTM Vincom tại 191 - Bà Triệu.

Thực tế đã diễn biến không như mong đợi của các nhà quản lý TTTM Pico Mall. Kinh tế khủng hoảng, người dân tìm cách “thắt lưng, buộc bụng”. Mặt hàng chiến lược của Pico Mall là đồ điện tử, điện gia dụng thì đang ế ẩm; trong khi thời trang cao cấp, rạp chiếu phim xa xỉ không còn là lựa chọn của nhiều người dân đô thị như trước.

Bi đát nhất trong số các TTTM tại Hà Nội phải kể đến Dự án Ciputra Hanoi Mall trong khuôn viên Dự án Ciputra Hanoi (quận Tây Hồ). Khởi công từ cuối năm 2010, sau khi hoàn thành phần hầm móng, Dự án đã bỏ hoang cho đến nay. Đây là khu TTTM có diện tích thiết kế lớn nhất Hà Nội (130.000 m2), do Tập đoàn Ciputra (Indonesia) làm chủ đầu tư. Khủng hoảng kinh tế đã khiến Ciputra Hanoi Mall “chết yểu”.