M&A dự án bất động sản: Rao nhiều, mua ít

Tuy nhiên, qua tìm hiểu của ĐTCK, những thương vụ M&A thành công không nhiều, mà nguyên nhân đến từ cả người mua lẫn người bán.

Rao nhiều

Trao đổi với ĐTCK, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty tư vấn bất động sản Sohovietnam nhìn nhận, chưa bao giờ nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản lại nhiều như hiện nay. Các chủ đầu tư đang thông qua Sohovietnam để chào bán hàng trăm dự án bất động sản, với loại hình rất đa dạng như dự án căn hộ, đất xây tổ hợp, đất xây văn phòng, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng cao cấp đang hoạt động… và ngày càng nhiều lên. Tuy nhiên, ông Cần cũng đánh giá, chỉ khoảng 15% trong tổng số các dự án là đáng quan tâm.

Theo ông Cần, có rất nhiều nguyên nhân khiến cho số lượng các dự án bất động sản chào bán ngày càng tăng, trong đó nguyên nhân chính là do chịu tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất ngân hàng cao, đầu ra cho sản phẩm không có do thị trường bất động sản trầm lắng, nên rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn và buộc phải tính đến phương án bán dự án.

“Trong số những doanh nghiệp đang chào bán dự án, có doanh nghiệp đã vay tiền của ngân hàng, huy động vốn của khách hàng để mua đất làm dự án, rồi ứng vốn của nhà thầu hoặc phát hành trái phiếu chuyển đổi, nhưng do đầu ra cho sản phẩm không có, dẫn đến không có doanh thu để trả lãi ngân hàng và nhà thầu, nên buộc phải bán dự án”, ông Cần nói và cho biết thêm, thời gian trước, có nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản nhưng lại tham gia thị trường này lúc sốt bằng cách lấy tiền lãi từ ngành nghề kinh doanh chính để mua dự án, nhưng bây giờ không triển khai được và buộc phải bán dự án để quay lại ngành nghề kinh doanh chính.

Đồng tình với nhận định trên, lãnh đạo Sàn giao dịch bất động sản nhadat24h.net cho biết, thậm chí, có dự án bất động sản trước đây bán tốt, chủ đầu tư đã thu được tiền của khách hàng, nhưng lại dùng tiền thu được đem đi đầu tư dự án khác, hiện lượng hàng còn lại không bán được nên không có tiền xây tiếp, buộc phải tính đến phương án bán dự án, nếu không, dự án sẽ đình trệ và khách hàng sẽ khiếu kiện.

Mua ít

Ông Cần cho biết, trong số hàng trăm dự án đang nhờ Sohovietnam chào bán giúp, hiện đang có khoảng 8 đến 9 dự án đã nhận tiền đặt cọc và đang trong quá trình làm thủ tục bàn giao quyền sở hữu. “Con số này là rất nhỏ so với tổng số dự án mà các doanh nghiệp đang cần bán gấp”, ông Cần nhận xét.

Lãnh đạo Sàn giao dịch bất động sản Thái Minh Quang cho hay, mặc dù M&A các dự án đang là một xu hướng "nóng" trên thị trường bất động sản năm 2012, nhưng hoạt động này đang phải đối mặt với không ít rào cản. Để thực hiện thành công một thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản, khâu thẩm định pháp lý dự án được xem là công đoạn quan trọng nhất, quyết định đến sự thành bại của giao dịch. Thời gian qua, có nhiều thương vụ M&A được các đối tác nước ngoài đồng ý thực hiện, nhưng cuối cùng phải hủy bỏ vì vướng ở khâu thẩm định pháp lý. Điều này xuất phát từ pháp luật về đất đai của Việt Nam còn nhiều điểm chưa nhất quán.

Ông Cần xác nhận: “Các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong nước sẽ là lực lượng mua chính trên thị trường bất động sản chứ không phải các nhà đầu tư nước ngoài. Việc chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp cũng nhanh chóng và dễ hơn so với chuyển nhượng hoặc hợp tác với đối tác nước ngoài”.

Một rào cản lớn nữa trong M&A dự án bất động sản, theo kết quả khảo sát của CBRE mới đây, nhiều doanh nghiệp cho rằng, quy trình thủ tục về M&A dự án bất động sản cũng là một trở ngại không nhỏ. Quy định về thủ tục cho những dự án được M&A vẫn chưa rõ ràng, thiếu chi tiết, chưa có văn bản pháp luật hướng dẫn doanh nghiệp khó khăn, không có nhu cầu đầu tư nữa có thể chuyển nhượng dự án.

Đặc biệt, theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE, kỳ vọng giá giữa người mua và người bán chênh lệch lớn khi bên mua luôn muốn trả giá thấp, trong khi bên bán không thể bán thấp hơn giá vốn là một trở ngại lớn.

Nhìn nhận chung về tình hình M&A các dự án bất động sản, ông Cần cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang có sự sàng lọc mạnh mẽ, chọn chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, có kinh nghiệm phát triển và loại bỏ doanh nghiệp yếu và thiếu kinh nghiệm. “Thị trường đang tái cấu trúc và trong 2 - 3 năm tới, sẽ có bộ mặt mới”, ông Cần nhận định.