M&A bất động sản: Chọn dự án như chọn... hoa hậu!

Số dự án chào bán đã lên tới con số 200-300

Chỉ “hoa hậu” mới bán được

Đó là nhận xét của ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam về những dự án BĐS đã được chuyển nhượng trong năm 2012 và sẽ được quan tâm trong năm 2013. Ông Cần nêu ví dụ, Sohovietnam đang tiến hành tư vấn và thương thảo hợp đồng chuyển nhượng cho 1 dự án chung cư ngay tại trung tâm quận Cầu Giấy (Hà Nội). Dự án này có quy mô 25 tầng trên diện tích đất 4.500 m2, đã làm xong móng và tầng hầm với tổng số 250 căn hộ. Ban đầu chủ đầu tư ra giá 185 tỷ đồng, nhưng sau quá trình thương thảo, hai bên đã “chốt” ở mức 155 tỷ đồng. Đây không phải là dự án đầu tiên mà Sohovietnam tư vấn thành công, mà kể từ năm 2011 đến nay, công ty này đã giúp cho gần 20 dự án chuyển đổi “đầu xuôi đuôi lọt”.

Theo tìm hiểu của phóng viên ĐTCK, CTCP Tư vấn - Thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân vừa thực hiện thành công việc mua một phần Dự án Khu nhà ở cán bộ công nhân viên Nam Hiệp Thành, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Ngoài ra, trong năm 2012, Hoàng Quân cũng đã thâu tóm và mua sỉ 4 dự án của nhiều DN địa ốc khác bằng hình thức hợp tác đầu tư.

Trước đó, trong năm 2012, C.T Group đã thực hiện trót lọt 2 thương vụ M&A gồm mua lại 95% cổ phần của Công ty Phát triển GS Củ Chi (GSDC) thuộc Tập đoàn Hàn Quốc GS Engineering & Construction với giá 24 triệu USD để trở thành chủ đầu tư của Dự án C.T Sphinx - sân Golf Nhân sư và khu Villas; mua lại Công ty Thương mại và Đầu tư Thiên Lộc (sau khi tiếp quản, C.T Group đã tiếp tục đầu tư và phát triển dự án Cao ốc Thiên Lộc thành 2 tiểu dự án là Sun View 3 và BeeHome 2).

Một DN khác là CTCP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh, từ đầu năm đến nay đã mua lại 4 dự án đất nền từ các đối tác trong nước gồm Dự án Majestic (Biên Hòa, Đồng Nai), Bella (TP. HCM), Gold Hill (Trảng Bom, Đồng Nai) và Marina (Bình Dương). Giá trị mỗi thương vụ ước tính từ 100 - 200 tỷ đồng. Hay như Hoàng Anh Gia Lai cũng mua 100% Dự án Thanh Bình (quận 7) để đầu tư và phát triển loại hình căn hộ; Viettel mua lại tòa nhà văn phòng (Crown Offices Building) của Công ty TNHH Trần Hồng Quân với giá trị chuyển nhượng được ước tính khoảng 30 triệu USD…

Là chuyên gia trong lĩnh vực tư vấn M&A dự án BĐS, ông Cần chia sẻ, hiện nay có nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đang quan tâm tìm mua cả dự án. Nhu cầu chào bán các dự án BĐS cũng ngày càng tăng lên, từ khoảng 100 dự án hồi đầu năm 2012, đến nay có đến 200 - 300 dự án chào bán. Tuy nhiên, chỉ có từ 7 - 8%, là những dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và giá cả phù hợp, được quan tâm.

Mua vì nhu cầu thật

Cũng theo ông Cần, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, tâm lý người chào bán cũng có sự thay đổi rõ ràng hơn. Giai đoạn khó khăn ban đầu, người bán còn “dền dứ”, nhưng hiện tại họ đã quyết tâm bán, có người thậm chí quyết bán bằng mọi giá. Đặc biệt là cuối năm 2012, càng nhiều chủ đầu tư chào bán dự án hơn do sức ép nợ nần từ ngân hàng hoặc nhà thầu, khách hàng… Ngược lại, người mua hiện chủ yếu là những người có nhu cầu thật, họ mua để phục vụ cho chính hoạt động của mình như nhà phân phối bán lẻ thì mua để làm siêu thị, công ty mua thì để xây văn phòng cho chính công ty và kết hợp cho thuê, người làm khách sạn thì mua để xây khách sạn kinh doanh. Ngoài những giao dịch “mua đứt bán đoạn”, còn xuất hiện nhiều xu hướng hợp tác, trong đó nhà đầu tư mới thường nắm cổ phân chi phối, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm thực hiện dự án.

“Trong năm 2013, xu hướng này cũng sẽ phát triển mạnh, bởi đi mua lại dự án thuận lợi hơn là triển khai dự án từ đầu với bao nhiêu cửa ải hành chính rất khó khăn, mệt mỏi, trong khi đó, hiện giờ giá cả dự án cũng khá hợp lý”, ông Cần nói và cho rằng, để các thương vụ M&A thành công cần sự hỗ trợ, thủ tục cởi mở hơn của các cơ quan quản lý nhà nước.

Đồng tình với nhận xét trên, ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ, hoạt động M&A dự án BĐS thời gian qua đã đi vào thực chất hơn. Các chủ đầu tư mới tiếp quản dự án đã có cái nhìn dài hạn, xác định được mục tiêu đầu tư bài bản và hiệu quả hơn những nhà đầu tư trước đây.

“Savills đang nhận hợp đồng tư vấn cho một số dự án mà nhà đầu tư vừa mua lại, trong đó yêu cầu xây dựng một chiến lược phát triển đến tận năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030”, ông Trung nói và nhận xét, cho đến thời điểm này, các nhà đầu tư đã nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động tư vấn, kể cả trong xây dựng chiến lược phát triển lẫn mua bán, chuyển nhượng dự án.