Thông tin trên được đưa ra tại tọa đàm “Những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Thực trạng và giải pháp” do Bộ Tư pháp phối hợp cùng Ban quản lý chương trình 585 và Câu lạc bộ Pháp chế doanh nghiệp tổ chức.
Tại hội thảo, hầu hết các chuyên gia đều khẳng định, thị trường địa
ốc Hà Nội mang tính chất cạnh tranh chưa hoàn hảo, một trong những
nguyên nhân là thiếu hiểu biết về pháp luật cũng như thông tin dự án
khiến người mua phải chịu nhiều thiệt thòi.
Bộ Tư pháp có 200 mẫu hợp đồng
liên quan đến kinh doanh BĐS nhưng các chủ đầu tư luôn đưa ra những điều
khoản có lợi đẩy khách hàng vào thế bí
“Một cửa, nhiều ngách”
Bàn về vướng mắc thực hiện pháp luật kinh doanh BĐS, bà Nguyễn Thị
Mai – Ban Pháp chế Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, hệ thống
pháp luật về kinh doanh BĐS quá nhiều. Riêng hệ thống pháp luật về đất
đai đã có tới vài trăm văn bản. Ngoài luật lại còn các Nghị định của
Chính phủ, Thông tư của các bộ, các văn bản của 64 tỉnh, thành phố trong
phạm vi cả nước. Tất cả tạo nên một hệ thống văn bản lộn xộn, nhiều văn
bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với Luật, Nghị định.
Thứ hai, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai khá phức
tạp. Luật quy định cơ chế “một cửa” nhưng thực tế lại “nhiều ngách” tạo
nên một xã hội tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Thủ tục hành chính liên
quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch ở Việt Nam thực hiện mất từ 2
– 3 năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai rất khó khăn và
triển khai chậm tiến độ.
Về giá đất được thay đổi hàng năm theo hướng tăng dần, không ổn
định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Nhà đầu tư phải
chạy theo cơ chế giá đất thị trường. Về vấn đề thu hồi đất, cũng còn
nhiều bất cập như giá đất đền bù. Hình thức thu hồi đất cùng một mục
đích thu hồi để phát triển kinh tế nhưng một loại do Chính phủ thu hồi
và đền bù theo giá do Nhà nước quy định, loại khác để các doanh nghiệp
tự thỏa thuận theo giá do cơ chế thị trường điều tiết. Về tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá chậm, mẫu giấy thay đổi thường
xuyên cũng gây khó khăn không ít đối với kinh doanh bất động sản. Thủ
tục phức tạp, tiêu cực…
Bàn về thị trường BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Văn Minh – Tổng thư ký
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS nước ta càng
ngày càng không minh bạch bởi mỗi sàn đưa ra một mức phí, không sàn nào
giống sàn nào, ăn chênh lệch đến 2, 3 lần. Mặc dù, Bộ Tư pháp có 200 mẫu
hợp đồng liên quan đến kinh doanh BĐS nhưng các chủ đầu tư luôn đưa ra
những điều khoản có lợi đẩy khách hàng vào thế bí. Để tạo ra một thị
trường minh bạch là hoàn toàn khó.
Ở một khía cạnh khác, ông Minh cũng đưa ra ví dụ, tại Nghị định 71,
việc xây dựng chung cư mini, Chính phủ có quyền ban hành và đưa vào
quản lý nhưng 63 tỉnh thành chưa tỉnh nào có giấy phép xây dựng. Chung
cư mini không dành cho doanh nghiệp mà do tư nhân tự đứng ra xây. Theo
quy định, nếu là chung cư mini thì không vượt quá 5 tầng và không có
thang máy, tuy nhiên ở Hà Nội đã có rất nhiều chung cư mini mọc lên, có
những chung cư 9,10 tầng. Thậm chí ở những mảnh đất lép kẹp trong ngõ
cũng xin cấp giấy phép xây, có ngõ lên tới 5 – 6 chung cư mini. Bài toán
được đặt ra là hệ thống giao thông, hàng quán được đặt ra như thế nào
và sau khi bán từng căn hộ của chung cư đó thì mô hình quản lý ra sao?
Theo tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm - Tổng hội xây dựng Việt Nam, chính bản
thân luật pháp cũng có nhiều khiếm khuyết. Luật kinh doanh bất động sản,
Nghị định 71, Thông tư 16 có quy định việc ứng tiền trước khi mua bất
động sản. Trong đó, người bán được huy động vốn, góp vốn dưới hình thức
đặt cọc, vay vốn và ký quỹ. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc, vay vốn luôn
thể hiện cam kết một phía có lợi cho người bán. Bởi thực tế, mua được
một dự án BĐS ở Hà Nội không đơn giản. Người mua phải góp vốn bằng chính
tiền tươi thóc thật thông qua hợp đồng hứa mua hứa bán nhưng lại chưa
có các điều khoản bảo vệ mình.
Tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách
Trước tình hình trên, bà Mai kiến nghị nên ban hành một Bộ luật đất
đai, về giá đất nên có cơ chế ổn định, không nên hàng năm ban hành một
giá đất mới dẫn đến tình trạng giá đất ngày càng tăng. Nên ổn định giá
đất trong thời hạn 5 năm. Nhà nước cần rà soát, sửa đổi bổ sung các quy
định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công
khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực
hiện xuống còn từ 3 – 5 tháng như các nước trong khu vực. Sớm ban hành
cơ chế về tín dụng cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, nên tạo một cơ
chế thông thoáng, chính sách lãi suất ổn định và không quá cao, sớm tiến
hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về BĐS trong phạm vi cả nước với
thủ tục giản đơn.
Bà Mai cũng kiến nghị, để tạo cho thị trường kinh doanh BĐS sôi
động hơn, thu hút vốn đầu tư nên mở rộng hơn nữa về các đối tượng mua
nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây là những mong mỏi của
những người con xa tổ quốc nhiều năm nay.
Theo ông Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị
trường BĐS, qua theo dõi và kiểm tra việc thực thi Nghị định 71 và Thông
tư 16 cho thấy, hầu hết các nội dung của hai văn bản này đã đi vào cuộc
sống và được đông đảo người dân đồng tình ủng hộ. Tuy nhiên, so với yêu
cầu thực tế thì cũng còn một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu để bổ
sung, hoàn thiện như: Nghị định 71 chưa quy định cụ thể về việc bổ sung
các giấy tờ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và trách nhiệm
của cơ quan cấp giấy chứng nhận khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp giấy
chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều
lần, do vậy trên thực tế vẫn còn nhiều trường hợp mặc dù đã chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhừ ở nhưng cơ quan cấp giấy chứng nhận vẫn chỉ
căn cứ vào Nghị định 88 để tiếp nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận mà không
yêu cầu phải bổ sung thêm các giấy tờ chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Quy định về xử lý vi phạm các hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở,
đặc biệt là các hành vi vi phạm trong đầu tư xây dựng, hoạt động mua bán
nhà ở vẫn còn nhẹ, chưa có tính răn đe cao, chưa có quy định cụ thể gắn
trách nhiệm quản lý nhà nước của cơ quan chức năng, địa phương với việc
giám sát các hoạt động kinh doanh nhà ở trên địa bàn.
V ề giá đất nên có cơ chế ổn định, không nên hàng năm ban hành một giá đất mới dẫn đến tình trạng giá đất ngày càng tăng
Ở khía cạnh của luật sư, ông Trần Quang Huy – Công ty Luật Bross
& Cộng sự kiến nghị nên sửa đổi hoặc hủy bỏ điều 63.6 của Nghị định
71 theo hướng cho phép các cá nhân, tổ chức liên quan đến nhà ở được ủy
quyền thực hiện toàn bộ các công việc liên quan đến nhà ở mà không kể
nhà ở đã xây dựng xong hay chưa. Bên cạnh đó, ông Huy cũng kiến nghị sửa
đổi Thông tư 16 theo hướng bỏ nội dung quy định phải có xác nhận của Sở
Xây dựng về việc phân chia nhà làm cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tiếp thu các ý kiến trên, ông Thiện cho biết, trong thời gian tới
Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu, bổ sung để hoàn thiện nội dung của 2 văn bản
nêu trên. Tuy nhiên, điều không thể phủ nhận, Nghị định 71 và Thông tư
số 16 đã xử lý được hầu hết các vướng mắc phát sinh trên thực tế, tháo
gỡ được các khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS và góp phần thúc
đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và minh bạch.
Cafeland.vn - Theo DDDN
VIP
Mua căn hộ #The Maris vay 35 năm 18/th 0 lãi,0 gốc 24/th giá 2.65 tỷ 0933443900
2 tỷ 660 triệu- 49m2
Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu
Hôm nay
0933443***
VIP
SIÊU PHẨM TOÀ NHÀ VĂN PHÒNG Q1 GIÁ CHỈ 580TR/M2 KHAN HIẾM LH 0906979786
115 tỷ - 198m2
Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0906979***
VIP
CẦN BÁN CĂN HỘ PARK LEGEND HOÀNG VĂN THỤ .
7 tỷ 500 triệu- 71m2
Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0938825***
VIP
Bán shophouse Novaword Phan Thiết Mặt Tiền Biển Đẹp dãy Florida 1
7 tỷ 600 triệu- 120m2
Phan Thiết, Bình Thuận
Hôm nay
0909741***
VIP
Mặt tiền Tôn Thất Thuyết view sông, nhà c4 209 m2 (6 x 28). 38 tỷ
38 tỷ - 209m2
Quận 4, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0906782***
VIP
3600m2 (ngang 63m) Vườn có sẵn nhà cấp 4 gần hồ Trị An, cầu La Ngà.
900- 3600m2
Định Quán, Đồng Nai
Hôm nay
0985625***
VIP
CẬP NHẬT GIỎ HÀNG/BẢNG GIÁ &[CSBH]MỚI NHẤT SUN SYMPHONY RESIDENCE - CĐT SUNGROUP
Thương lượng- 0m2
Sơn Trà, TP. Đà Nẵng
Hôm nay
0922156***
VIP
Căn hộ cao cấp A&T Sky Garden chuẩn B+ liền kề quận Gò Vấp chỉ 34tr/m2
280 triệu- 64m2
Thuận An, Bình Dương
Hôm nay
0935218***
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland