Loanh quanh Nghị định 69

Ông Đặng Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Căn nhà mơ ước (Dream House) cho rằng, không chỉ tiền đồng mất giá mà giá bán BĐS cũng đã xuống mức tương đối thấp, có nơi giảm đến 50%, nếu tiếp tục tạo “cơn sốt” về giá, chắc chắn DN sẽ chịu lỗ. Nguyên nhân là do chi phí DN bỏ ra để sở hữu được khu đất không nhỏ.

Theo đó, việc tính tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP lẫn ứng tiền đền bù, giải phóng mặt bằng theo giá thị trường đã khiến DN “đuối” vì nguồn vốn huy động đang trong thế eo hẹp.

Dẫn chứng về tác động của Nghị định 69, ông Thành nhấn mạnh, thông tin từ Cục Thuế cho rằng đã có đến vài trăm hồ sơ (dự án) không đóng được tiền sử dụng đất dẫn đến nhiều công trình, đặc biệt là dự án nhà ở bị ách tắc.

Để tháo gỡ vướng mắc này, ông Thành kiến nghị: hoặc các cơ quan quản lý tạo điều kiện cho DN đóng tiền sử dụng đất thấp, nhằm giúp DN vượt qua giai đoạn khủng hoảng; hoặc Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính xem xét “khơi thông” nguồn vốn cho DN tiếp cận.

Đồng thời, tiền sử dụng đất hay bảng giá đất cũng cần xác định mức chuẩn, tránh tình trạng lập lờ, thiếu minh bạch.

Riêng ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), cho rằng, so với nhiều nơi trên thế giới, giá BĐS của Việt Nam khá cao. Nguyên nhân xuất phát từ cơ cấu giá thành, thủ tục, chi phí vay và chi phí quản trị.

Hiện, giá đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB) ngày càng tăng cao và chiếm tỷ không nhỏ trong chi phí đầu vào. Ngoài ra, cũng cần nói thêm rằng, yếu tố quy hoạch luôn làm cho giá đền bù đi trước bảng giá đất do các địa phương xây dựng hàng năm.

Do đó, nhà đầu tư khi tính cơ cấu giá, đã thấy lỗ. Hơn nữa, tính thanh khoản của thị trường nhà đất hiện nay rất yếu nên DN cũng không muốn làm.

Chính vì vậy, các cơ quan quản lý đất đai, thuế...cần đưa ra giải pháp linh hoạt, trước hết là tiền sử dụng đất, cần xác định lại quy mô dự án, khu vực và định giá phù hợp cho từng dự án.

Ra 7, vào 3

Không chỉ tác động đến chi phí đầu vào (giá đền bù, tiền sử dụng đất), điều mà nhiều DN BĐS thắc mắc là mức khấu trừ tiền sử dụng đất theo Nghị định 69. Trong khi chưa thu được lợi từ dự án, ngay từ đầu, DN đã bỏ ra khá nhiều khoản phí.

Cụ thể, theo quy định, Nhà nước khi giao đất cho DN phải là “đất sạch”, tức nhiệm vụ đền bù là câu chuyện của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, tại hầu hết các dự án, DN phải ứng tiền trước để GPMB. Như vậy, “vô tình” DN phải đóng tiền sử dụng đất đến hai lần.

Ông Trương Phú Cường, Tổng giám đốc ECI Land, cho rằng, giá đất hiện nay không phải là cao mà là... quá cao. Để có “đất sạch”, DN phải thỏa thuận với dân mức giá ngày càng tiệm cận với giá thị trường.

Doanh nghiệp bỏ ra 2 triệu đồng đền bù, nhưng khi đóng tiền sử dụng đất thì chỉ được khấu trừ... 3%. Còn ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Phúc Đức, cũng nhấn mạnh, phía chủ đầu tư khi đền bù phải căn theo giá thị trường nhưng khi khấu trừ tiền sử dụng đất thì họ khó có được mức khấu trừ trên cơ sở này.

“Theo đó, DN đền bù 3 triệu đồng/m² nhưng khung giá đất quy định (tại khu vực có dự án) là 500.000 đồng/m², điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải gánh 2,5 triệu đồng/m².

Chi phí tăng cao sẽ khiến nhiều dự án chậm triển khai bởi quá trình đền bù tiếp tục kéo dài”, ông Chúc nói. Trên thực tế, không chỉ DN BĐS tại TP.HCM gặp vướng mắc từ Nghị định 69, mà ở một số địa phương khác như: Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, nơi có nhiều dự án du lịch, nhà ở “tỷ đô” cũng đang bị chựng lại.