Loạn số liệu tồn kho bất động sản

Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, TP HCM; Hà Nội lần lượt có tới hơn 28.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán trên thị trường nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có thể vượt qua tình trạng thừa cung.

Trước đó, tại Diễn đàn Kinh tế mùa thu 2012 do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, diễn ra sáng 28/9, ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng TP HCM và Hà Nội mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán.

Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho cả nước hiện nay có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê.

Thị trường TP HCM có nhiều số liệu hàng tồn kho khác nhau như một ma trận. Ảnh: Vũ Lê.

Lý giải về việc có nhiều số liệu hàng tồn kho căn hộ, Phó giám đốc bộ phận tư vấn đầu tư Công ty CBRE, Nguyễn Nguyên Thái cho rằng sự khác biệt là do quan điểm và mục đích thống kê không giống nhau.

Theo ông Thái, với các đơn vị phân phối sản phẩm, hàng tồn kho được hiểu là hàng đã công bố chào bán nhưng chưa có người mua. Tuy nhiên, với bộ phận kế toán, thống kê, hàng hóa đã bán nhưng chưa tất toán xong, hàng hóa đang sản xuất nửa chừng cũng xếp vào diện tồn kho. Trong khi đó, với cơ quan quản lý, dự án được cấp phép dù chưa triển khai vẫn được xét là nguồn cung căn hộ trong tương lai.

Giải thích với VnExpress.net về cách tính hàng tồn kho, một lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay, các sản phẩm đã có giao dịch thì Bộ không tính là hàng tồn. Trường hợp chủ đầu tư đã xây xong và dự án hoàn thiện nhưng chưa mở bán vì thị trường trầm lắng thì được liệt vào dạng hàng tồn kho. Các dự án xây xong móng đã được giao dịch song chủ đầu tư đói vốn không thể tiếp tục triển khai công trình và bị chậm tiến độ mất 2-3 cũng được xét vào hàng tồn.

Ông phân tích, bản chất hàng tồn là sản phẩm để trong kho. Sản phẩm nói chung và bất động sản nói riêng khi đã sản xuất ra phải được luân chuyển. Chủ đầu tư có thể đủ lực để cân đối dòng tiền nhưng khi sản phẩm không được bán ra có nghĩa người dân không được thụ hưởng và xã hội chịu thiệt. "Tiền chủ đầu tư chôn vào đất, không quay được vòng, không biến thành tiền - hàng - tiền, do vậy bất động sản ở đây chính là hàng tồn kho", ông nói.

Đồng tình quan điểm trên, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Việt Nam tại Hà Nội đánh giá, số liệu về hàng tồn kho hiện là vấn đề gây tranh cãi. Bà nhận định, khi đưa ra cách tính tồn kho phải xét tùy trường hợp cụ thể. Những dự án đã được rót vốn đầu tư hình thành ra sản phẩm nhưng không bán được hoặc chủ đầu tư không công bố bán đều là hàng tồn kho. Trường hợp dự án chưa hình thành, chủ đầu tư chưa rót vốn thì không được coi là hàng tồn.

"Có những dự án có 1.000 căn hộ, đã cất nóc song chủ đầu tư chỉ tung ra 100 căn thì số 900 căn hộ còn lại cũng là hàng tồn kho. Chủ đầu tư tuyên bố bán 10% nhưng đó chỉ là cách nói của họ, thực chất 900 căn hộ đã được đầu tư hình thành", bà nói.

Ma trận tồn kho bất động sản ở Hà Nội làm thị trường bị đánh giá sai lệch. Ảnh: Hoàng Lan.

Tổng giám đốc Công ty CP Nhà Hòa Bình, Lê Quốc Duy phân tích, không thể vơ đũa cả nắm để báo cáo về kết quả hàng tồn kho vì làm vậy vô tình đánh giá sai về bản chất của thị trường bất động sản. Theo ông Duy, nên phân hàng tồn ra thành nhiều loại vì mỗi nhóm cần có hướng xử lý khác nhau. Nợ xấu của các nhóm hàng tồn kho này cũng có nhiều mức độ, tùy vào từng trường hợp mà đưa ra gói giải pháp thích hợp.

Ví dụ, hàng chưa bán được số lượng lớn sẽ có chiến lược bán và xả hàng khác với hàng tồn dưới 30% tổng số sản phẩm trong dự án. Hay hàng chưa bán có vị trí đẹp, diện tích vừa phải, thương hiệu mạnh sẽ dễ thanh lý hơn hàng ế có tính thanh khoản kém.

Ông Duy cho rằng, thời gian phát triển dự án tại Việt Nam rất dài, trung bình 5 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có thể chia ra nhiều giai đoạn để phân bổ vốn cho phù hợp. Doanh nghiệp có thể bán hàng nhiều đợt, thậm chí được phép tất toán khi bàn giao nhà.

Lãnh đạo Công ty CP Nhà Hòa Bình nhấn mạnh thêm, thị trường căn hộ có nhiều số liệu thống kê hàng tồn kho là một bất lợi rất lớn. Bởi vì cả doanh nghiệp và khách hàng đều bị nhiễu thông tin và mất phương hướng. "Cần có mẫu số chung để công bố số liệu hàng tồn kho nhằm tạo sự ổn định, an tâm cho các bên tham gia thị trường", ông nói.

Theo Công ty Savills Việt Nam sở dĩ thị trường tồn tại nhiều số liệu hàng tồn kho căn hộ là do hướng tiếp cận có quá nhiều sự khác biệt. Chỉ cần thống kê vào những thời điểm khác nhau cũng đã tạo ra những con số có sự chênh lệch lớn. Savills cho rằng khó khăn hiện nay là Việt Nam chưa có những tiêu chuẩn chung để xác định số liệu hàng tồn kho bất động sản, đặc biệt là căn hộ. Vì vậy, nếu muốn có một con số xác với tình hình thực tế thì cần có sự can thiệp của một cơ quan chủ quản đứng ra làm việc này.