Lỗ hổng quản lý chất lượng nhà chung cư: Đừng đợi vỡ bát mới kê cầu ao

Đây là điều một số đại biểu Quốc hội và các chuyên gia đã chỉ ra và đề nghị nên quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ quyền lợi cho người dân, cũng là thuận lợi cho sự phát triển khi các đô thị sẽ phải phụ thuộc vào chung cư.

Cần có quy định “tuổi thọ” công trình

Từ thực tế đã phát sinh và những kinh nghiệm của mình trong nghề, trao đổi với PV CAND, đại biểu Trương Trọng Nghĩa - Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng việc những hợp đồng mua bán chung cư, kể cả cao cấp cũng không bao giờ nhắc đến tuổi thọ công trình là vô cùng bất hợp lý. Tuổi thọ liên quan mật thiết đến giá trị của công trình, là vấn đề lớn, nhưng đã bị bỏ quên. “Trong thảo luận tại Quốc hội về Luật Nhà ở, tôi cũng đã có góp ý, cần quy định rõ điều này, nếu không sẽ phát sinh những hậu quả khó lường trong tương lai”.

Không chỉ về tuổi thọ, về các tiện ích, người mua chung cư cũng đang bị các chủ đầu tư bớt xén. TS Phạm Sỹ Liêm - Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị cho biết: Giá mỗi mét vuông nhà từ tầng hầm để xe, siêu thị, văn phòng đã chia đều cho mỗi mét vuông của căn hộ để tính ra giá bán cho khách hàng. Như vậy, việc khách hàng bỏ tiền ra mua mỗi mét vuông chung cư từ 20-35 triệu đồng cũng đã góp tiền đầu tư vào các công trình dịch vụ của tòa nhà như tầng hầm để xe, thang máy, hệ thống chữa cháy, các khu đất công cộng xung quanh tòa nhà… Tuy nhiên, khi thu các loại phí dịch vụ cho thuê văn phòng, siêu thị, ki-ốt kinh doanh, phí trông giữ xe… thì chủ đầu tư đã không bóc tách các khoản tiền này ra.
Đáng lẽ, chủ đầu tư chỉ được thu phí đảm bảo chi trả cho việc thuê lực lượng làm dịch vụ và bộ máy vận hành của chung cư, chứ không được tính phí theo kiểu coi các công trình hạ tầng là hoàn toàn của mình, muốn định mức phí bao nhiêu cũng được…

“Chất lượng nhà chung cư phải gắn liền với các công trình tiện ích, công cộng như chỗ để xe, vườn hoa, cây xanh, không gian tạo cảnh quan cho chung cư, khoảng cách giãn giữa các khối nhà, phải có nhà sinh hoạt cộng đồng… Trong đó, những diện tích sinh hoạt cộng đồng phải đảm bảo tiêu chuẩn cho cộng đồng chung cư ở đó. Đồng thời, chất lượng dịch vụ, vận hành chung cư phải được quản lý bởi các cơ quan chuyên nghiệp” - TS Liêm nhấn mạnh. Tuy nhiên, trong thực tế điều này rất hiếm khi xảy ra. Đây chính là lý do niềm tin của người dân vào các khu chung cư đang bị sứt mẻ. Khi phát sinh vấn đề, nhiều chủ đầu tư dự án đã cao chạy xa bay, thậm chí phá sản, chung cư thì đã chuyển đổi qua nhiều chủ, không biết tìm ai để quy trách nhiệm.

Quy định pháp lý về tuổi thọ và chất lượng công trình phải chặt chẽ hơn để đảm bảo quyền lợi của người mua.

Những “lỗ hổng” nào cần vá gấp?

Đại biểu Huỳnh Ngọc Ánh – Phó Chánh án Tòa án nhân dân TP Hồ Chí Minh cho rằng Ban soạn thảo dự thảo luật đã chưa lường hết được những phức tạp phát sinh trong nhà chung cư khi thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở đã được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 7 vào tháng 5 vừa qua. Dự thảo có quy định trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Minh Quang (Hà Nội) cho rằng, quy định này “còn chung chung, chưa xác định được cụ thể chủ sở hữu nhà chung cư ở đây là ai, không xác định được tình trạng cần thiết phải phá dỡ là khi nào”. Bởi lẽ khi chủ đầu tư xây dựng xong và bán nhà cho người dân, từ thời điểm này những hộ dân sinh sống trong nhà chung cư sẽ là chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư. Chủ sở hữu chung cư theo quy định của luật là toàn thể những chủ sở hữu của từng căn hộ. Theo nhiều dự án, sau khi bán xong các căn hộ, chủ đầu tư dự án thậm chí không còn liên quan đến tòa nhà mà họ đã xây dựng. Tất cả những trách nhiệm phát sinh khi đó sẽ rất khó xác định chủ thể chịu trách nhiệm.

Đại biểu Nguyễn Thị Khá cũng cho rằng, Luật Nhà ở cần nghiên cứu thêm về quyền sở hữu tài sản với trách nhiệm trong việc bảo vệ tính mạng và tài sản công dân đã được hiến định. “Luật nên quy định cụ thể thời hạn sử dụng nhà ở tùy theo cấp độ, cao độ, chất liệu, vật liệu phù hợp với tuổi thọ của công trình có hồ sơ theo dõi tính an toàn và thời hạn sử dụng từng loại chung cư để bảo đảm rõ ràng, minh bạch tránh chây ỳ, khiếu kiện, nhất là đối với căn hộ đã được mua bán, sang chủ”.

Nhìn từ khía cạnh pháp lý, luật sư Trần Quang Khải, Trưởng Văn phòng Luật sư Tâm Phát (Đoàn Luật sư Hà Nội), cho rằng: Việc chia nhỏ đất chung cư cho từng căn hộ và sở hữu căn hộ vô thời hạn như hiện nay dẫn đến nhiều rối rắm. Nên chăng người sở hữu căn hộ chỉ có quyền sở hữu theo thời hạn tồn tại của công trình. Còn đất của nhà chung cư vẫn thuộc quyền của chủ đầu tư, chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo trì, xây mới khi chung cư hết hạn.

“Nhiều nước trên thế giới quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư theo tuổi thọ của công trình bởi tất cả công trình đều có niên hạn sử dụng. Đối với chung cư thì đất vẫn thuộc về người đầu tư xây dựng. Do đó, chủ đầu tư chịu trách nhiệm duy tu bảo trì chung cư và điều này được thể hiện rõ trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền kiện ra tòa. Trường hợp chủ đầu tư phá sản, đất sẽ được chuyển giao cho Nhà nước và Nhà nước tiếp quản nhiệm vụ trên” - Luật sư Khải đề xuất. Tuy nhiên, đó mới là một ý kiến chưa chắc đã nhận được sự ủng hộ, bởi người dân muốn xác lập quyền sở hữu của mình với căn nhà.

Vậy trong tình huống hiện nay, người mua nhà sẽ phải ứng xử ra sao. Các chuyên gia về luật cho rằng nên bổ sung điều kiện về tuổi thọ công trình trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế điều này rất khó thực hiện, vừa bởi nhiều người mua thiếu hiểu biết về các quy định của pháp luật, vừa bởi chưa có quy định nào ràng buộc. Vậy nên chăng, khi xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, Nhà nước nên bổ sung điều khoản bắt buộc về thỏa thuận tuổi thọ, độ bền công trình, vừa để bảo vệ người mua, ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, vừa để tránh phát sinh những rắc rối không đáng có.