Lập lại trật tự cho thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng đang khẩn trương lập lại trật tự cho thị trường bất động sản. Ảnh: Thanh Thịnh

Phát triển theo kế hoạch

Đây cũng là một trong những điểm mới được đưa vào dự thảo sửa đổi hai bộ Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản lần này - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định.

Hiện Luật bất động sản còn nhiều quy định quá chặt chẽ, chưa thật tạo điều kiện khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên lại cũng có một số quy định quá cởi mở dẫn đến việc đăng ký kinh doanh bất động sản quá dễ dãi và hiệu quả kinh doanh, sử dụng các nguồn lực không hiệu quả, nhất là nguồn lực về đất đai.

Bên cạnh đó, nhiều quy định vẫn chưa cụ thể và không phù hợp với thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong khi xu hướng hội nhập, tình hình kinh tế xã hội của đất nước đã có nhiều thay đổi so với 6 năm trước đây thì trong Luật hiện hành lại chưa có quy định để điều tiết.

Những nguyên nhân này khiến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển không ổn định với những cơn sốt nóng - lạnh thất thường. Đỉnh điểm của sự bất ổn là mất thăng bằng cán cân cung - cầu. Trong khi hàng loạt dự án bất động sản cao cấp tồn kho thì nguồn cung nhà ở có quy mô vừa và nhỏ với mức giá thấp để phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người dân lại vẫn thiếu.

Do đó, Luật Nhà ở sửa đổi cần quy định rõ hành lang pháp lý để Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách xã hội, hộ nghèo, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Bên cạnh đó, có chính sách và cơ chế ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở. Đồng thời Luật phải có quy định cụ thể về trách nhiệm lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để làm cơ sở cho việc xác định các nhu cầu về nhà ở cho từng loại đối tượng trong xã hội. Mặt khác, cũng cần có quy định chặt chẽ trong thủ tục, điều kiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại của các chủ đầu tư dự án để hạn chế các rủi ro cho người mua nhà.

Để bảo đảm công khai, minh bạch, tạo tính thanh khoản cho thị trường, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần có quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường. Theo đó, các chủ đầu tư, chính quyền các địa phương phải cung cấp đầy đủ các thông tin cần thiết, có liên quan đến thị trường này các bên liên quan có đủ thông tin thực tế khi tham gia hoạt động đầu tư, mua bán. Đặc biệt, cần có quy định cụ thể về các hình thức giao dịch bất động sản để tránh hiện tượng tranh mua, tranh bán, “làm giá” gây mất ổn định thị trường.

Kiểm soát vốn huy động

Cùng với nỗ lực kéo cán cân cung - cầu dần trở lại trạng thái cân bằng, việc kiểm soát nguồn vốn huy động của khách hàng đi đúng mục đích được những người xây dựng Luật đưa vào “đích ngắm”.

Thời gian trước, nhiều chủ đầu tư đã huy động tiền ứng trước của khách hàng nhưng sử dụng sai mục đích dẫn đến việc chậm triển khai. Thậm chí, nhiều dự án không còn khả năng tiếp tục triển khai thực hiện. Thực trạng này đã gây bức xúc trong xã hội, khiến khách hàng mất lòng tin vào thị trường bất động sản.

Vì vậy, theo Bộ Xây dựng, chủ đầu tư các dự án bất động sản trước khi tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình hình thành trong tương lai phải mua bảo hiểm đối với số tiền mà khách hàng ứng trước tại một tổ chức kinh doanh bảo hiểm Việt Nam để tránh rủi ro cho khách hàng. Cùng đó là phương án buộc chủ đầu tư phải ký quỹ đối với số tiền ứng trước của khách hàng tại một tổ chức tín dụng trong nước cũng đã được tính đến.

Quy định về vốn pháp định khi tham gia kinh doanh bất động sản cũng có nhiều thay đổi trong Luật. Trước đây, vốn pháp định chỉ quy định 6 tỷ đồng khi đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng trong lần điều chỉnh này, con số dự kiến tối thiểu phải đạt ít nhất 20 tỷ đồng.

Về phía doanh nghiệp, ông Đàm Quang Tuấn - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Mạnh lại cho rằng phải có điều kiện chặt chẽ hơn đối với các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Cụ thể như về điều kiện huy động vốn, có thể quy định tối đa ở mức 30% hoặc 50% trên tổng giá trị đầu tư của dự án; thậm chí ràng buộc không được vay vốn từ ngân hàng của Việt Nam hoặc có vay thì cũng giới hạn ở mức thấp. Như vậy, doanh nghiệp nước ngoài phải sử dụng vốn quốc tế đưa vào thị trường Việt Nam thì tốt hơn và mới công bằng đối với doanh nghiệp bất động sản trong nước.