Làm bất động sản như thầy bói xem voi

- Nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản 2013, ông có nhận xét gì?

- Tôi cho rằng, hiện làm bất động sản giống như thầy bói xem voi, người ta không biết voi to bằng nào. Rõ ràng thị trường còn u ám và thiếu minh bạch. Để tìm ra Hà Nội có bao nhiêu dự án, chủ đầu tư là ai không dễ. Một điểm nữa là vẫn tồn tại cơ chế xin cho, nhưng trong nhiều trường hợp, có xin cũng không còn để mà cho vì đất cơ bản đã cấp hết rồi.

Đơn cử, từ Mễ Trì đến Láng Hòa Lạc khó tìm được mảnh đất nào không có chủ vì đã được "giấm hết". Ngoại ô có nhiều nhà để không gây lãng phí. Trên đường Láng Hòa Lạc, có những tòa nhà trông như chuồng chim. Trên Bắc Thăng Long Nội Bài, khu nhà đẹp nhưng không có ai ở. Từ Sơn có hàng mấy trăm biệt thự, liền kề để không, thậm chí chỉ để nuôi bò. Doanh nghiệp dồn vào chung cư cao cấp, trong khi nhà giá rẻ lại đang thiếu khiến cung cầu mất cân đối.

Chủ tịch tổng hội Xây dựng Trần Ngọc Hùng: "Thị trường bất động sản còn u ám và thiếu minh bạch".

- Tình hình thị trường trầm lắng đã ảnh hưởng đến sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản hiện nay thế nào thưa ông?

- Hiện số đông doanh nghiệp đang cực kỳ khó khăn. 70% doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng, tức là giảm sút doanh thu, thất nghiệp, đình trệ về thu nhập.

Nhiều người cho rằng nguyên nhân khiến các doanh nghiệp khó khăn là vì thời gian trước, nhà nhà đầu tư, người người đầu tư do lợi nhuận bất động sản quá cao. Cá nhân tôi không cho thế. Bởi thực tế, khi lợi nhuận lớn, ai có tiền cũng muốn đầu tư. Vấn đề là ai cấp đất cho dự án? Nhà đầu tư năng lực không có, tiền không có mà lại được cấp phép dự án là tội của nhà quản lý đâu phải tội của nhà đầu tư.

Trong số 30% doanh nghiệp còn lại thì 15% hoạt động tốt, 15% sống bình thường. Doanh nghiệp tốt là các trường hợp không phải vay ngân hàng. Thế nên mới có chuyện cách nhau hàng rào mà có có khi nhà xã hội lại đắt hơn. Tôi biết có những trường hợp doanh nghiệp tài chính lớn, quyết không hạ giá thay vào đó họ mua dự án để chờ giá nhà lên.

- Gần đây một số ý kiến cho rằng thị trường bất động sản đã chạm "đáy", ý kiến ông thế nào?

- Thế nào là "đáy"? Tôi cho rằng làm gì có "đáy" cho toàn thị trường bất động sản. Nhiều lúc nói đáy cho vui, có cái âm dưới đáy rồi nên phải bán nhanh để thu hồi vốn còn hơn phải vay ngân hàng. Đơn cử xây nha thô hết 7-8 triệu đồng mỗi m2, năm nay bán 800 triệu chẳng ai mua nhưng năm sau lại bán 1,5 tỷ đồng vậy thì đâu là đáy?

Còn "đáy" từng phân khúc lại phải phụ thuộc vào cung cầu. "Đáy" thực chất chỉ là giá đất, bởi giá nhà có thay đổi đâu. Cầu nhiều thì giá đất lên

- Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, để giảm giá nhà, Hà Nội đã có 14.300 căn hộ đã xin điều chỉnh cơ cấu, ông đánh giá thế nào về giải pháp này?

- Tôi nghĩ giải pháp này rất đúng. Diện tích tối thiểu cho nhà xã hội ơ Bắc Kinh (Trung Quốc) là 25m2, nhỏ hơn VN. Nhưng các căn hộ này đều cho thuê và một số trả góp. Trung Quốc có cơ chế cho thuê rất kỹ càng.

Ở Việt Nam, để tránh cơ chế xin cho lợi dụng chính sách thì việc chuyển đổi cơ cấu căn hộ cũng như chia nhỏ diện tích phải được quy định cụ thể. Ví dụ khu nào được chia nhỏ căn hộ, khu nào không được chia. Riêng trung tâm thành phố thì phải có chủ trương kiên quyết không chia vì mật độ cư dân đã cao rồi. Khi thay đổi cơ cấu căn hộ thì có ảnh hưởng đến kết cấu, hạ tầng xung quanh không? Muốn được như vậy thì các dự án chia nhỏ phải công khai, sòng phẳng các tiêu chí.

- Các chuyên gia dự báo địa ốc còn khó khăn, vậy theo ông, làm sao để khơi thông thị trường bất động sản?

- Bất động sản như hiện nay là hậu quả của một thời kỳ cấp phép lập dự án, xây dựng công trình "bầy đàn" khiến cung vượt quá cầu. Chỉ tính riêng TP HCM đã có trên 5.000 nhà đầu tư còn Hà Nội có hàng nghìn. Bất động sản như hiện nay lỗi thuộc trách nhiệm của nhà quản lý, đừng đổ lỗi cho nhà đầu tư. Các nhà chính sách thừa biết Hà Nội có bao nhiêu dân, tổng dự án có bao nhiêu diện tích, tính toán sẽ ra nguồn cầu nhưng vẫn cấp dự án tràn lan.

Tôi cho rằng phải làm rất quyết liệt, cương quyết hạn chế nguồn cung không cần thiết. Đồng thời phải thay đổi cơ cấu cung cho phù hợp với người mua. Các nhà lãnh đạo quản lý phải tỉnh, phản kiên quyết rà soát để phân ra loại nào cần thu hồi ngày, loại nào cần cho chậm tiến độ, loại nào phải rót tiền vào để tiếp tục.