Sau sóng cổ phiếu ngân hàng, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản (BĐS) cũng đã có một đợt tăng giá mạnh khiến nhiều người tin rằng lãi suất điều chỉnh hạ đang khởi động chu kỳ trở lại thời hoàng kim của DN địa ốc.

Lãi suất hạ: DN BĐS chưa vội mừng

Nhờ việc NHNN hạ lãi suất, hầu hết những mã cổ phiếu đầu ngành BĐS
đã nhanh chóng đạt mức tăng trưởng trên 20%


Với những ai đã trông vào cổ phiếu của DN BĐS, mối lợi nhìn thấy được, trước mắt nhờ việc NHNN hạ lãi suất, chính là trong đợt sóng đón đầu TTCK khởi động từ trước đó, hầu hết những mã cổ phiếu đầu ngành BĐS đã nhanh chóng đạt mức tăng trưởng trên 20%. Chỉ tính tuần giao dịch từ ngày 5-9/3, SJS của Cty CP Đầu tư và Phát triển Đô thị khu công nghiệp Sông Đà đã tăng 24.45%, NTL của Cty CP Nhà Từ Liêm tăng 21.66%, VPH của Cty CP Vạn Phát Hưng cũng bứt phá 21.43%...


Từ lý thuyết


Điều bất cập là soi xét nội tại DN, lại chưa có lý do nào hợp lý để giải thích cho mức tăng chỉ trong thời gian ngắn kể trên. Chẳng hạn như với SJS, cho dù được chấp thuận tiếp tục đầu tư Dự án Nam An Khánh, Sông Đà Sudico vẫn đang phải đối mặt với kết quả kinh doanh mà tổng LNTT và LN ròng năm 2011 đều lỗ trên 70 tỉ đồng; bên cạnh đó là sự lùm xùm chưa có phương án giải quyết dứt điểm giữa ban điều hành nội bộ Cty, khiến cho sự xuất hiện một nhân tố cá nhân mới toanh đang được cho là nắm giữ trên 15% vốn điều lệ SJS cũng khó được đặt nhiều kỳ vọng sẽ xoay chuyển cục diện DN. Với NTL, Cty đang có khoản tiền mặt dồi dào với hơn 370 tỉ đồng, trong khi nợ vay ngân hàng chỉ có 30,9 tỉ đồng, thì lại cũng là DN có lợi nhuận không đạt được như mong đợi trong năm 2011, khi đã có mức giảm LNST lên tới 85%. Đích thân Chủ tịch HĐQT NTL đã phải thừa nhận với báo giới là năm 2012, thị trường BĐS vẫn khó khăn hơn bao giờ hết. Và nếu theo tinh thần mà ông Nguyễn Văn Kha - Chủ tịch NTL cho biết là NTL quyết không bán lỗ, không hạ giá thành sản phẩm, đặt trong bối cảnh “nhà nhà đại hạ giá” BĐS như hiện nay, rất khó nói trước liệu NTL có vượt qua được mức sụt giảm kết quả kinh doanh của năm vừa qua...


Không xuất phát từ nội tại, thì chỉ có thể lý giải rằng phần lớn động lực tăng giá cổ phiếu của các DN BĐS thời gian ngắn vừa qua, đến từ kỳ vọng của NĐT về sự ấm lại của thị trường BĐS, mà cơ sở của sự ấm lại chính là tín dụng đã bắt đầu nới ra, lãi suất bắt đầu hạ.


Về lý thuyết, kỳ vọng này hoàn toàn hợp lý. Chuyên gia Tài chính – Đầu tư Đinh Thế Hiển cho rằng, hạ lãi suất là một tín hiệu tốt cho thấy người gửi tiền có thể tìm kiếm một kênh đầu tư khác, và đó có thể là kênh đầu tư BĐS, chứ không “cư trú” các khoản tiền nhàn rồi vào tiết kiệm – kênh bảo toàn vốn duy nhất theo tâm lý trước đây.


Tới thực tiễn


Phân tích về việc hạ lãi suất một điểm phần trăm đối với hoạt động của DN BĐS, ông Đặng Hào Quang - chuyên gia Tài chính – Forex cho rằng, cần phải xét khía cạnh lãi suất hạ, có đi kèm với dòng tiền vào thị trường để khơi thông đầu ra BĐS hay không. Dòng tiền lại phụ thuộc ba yếu tố: Nội lực DN, ngoại lực NĐT rót, góp vốn và sự hỗ trợ của Chính phủ.


Ở yếu tố thứ nhất, ông Quang  cho rằng nội lực DN BĐS lúc này đã quá suy yếu. Việc Fitch hạ triển vọng tín nhiệm của đại gia Hoàng Anh Gia Lai từ “ổn định” xuống “tiêu cực” là một điển hình. “Không riêng gì HAG mà hầu hết các DN BĐS từ lớn đến nhỏ đều đã gần như “đứt hơi” khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, lãi vay đè bẹp mọi lợi nhuận.


Về ngoại lực, dù thị trường đâu đó đã và đang có thông tin về các hoạt động M&A dự án BĐS, có các quỹ ngoại đầu tư vào BĐS, nhưng thực tiễn lại chưa cho thấy hoạt động giải ngân rõ ràng và mạnhmẽ. Hay nói đúng hơn là chính các NĐT ngoại cũng đang “chết cứng” ở một số dự án đã rót vốn trước đó, chủ yếu là ở phân khúc thị trường cao cấp, thị trường BĐS nghỉ dưỡng – du lịch. Năm 2011, vốn FDI vào BĐS VN bị sụt giảm nghiêm trọng so với mức rót vốn trong 5 năm qua, chỉ đạt 5,8%. Hai tháng đầu năm 2012, tình hình không có nhiều cải thiện. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, FDI trong hai tháng đầu năm 2012 chỉ có một dự án bất động sản với vốn đăng ký 100.000 USD, đứng cuối cùng trong các ngành thu hút lớn FDI. Do đó, một sự điều chỉnh, thanh lọc và rơi rụng DN BĐS trong quá trình tái cơ cấu thị trường BĐS là tất yếu. Sẽ chỉ còn lại những DN mà cơ cấu nợ vay phần lớn thuộc trung – dài hạn 3-5 năm, sản phẩm không chỉ tập trung vào phân khúc thị trường cao cấp đang nghẽn mạch” - ông Quang nhận xét.


Về phía hỗ trợ của Chính phủ, quyết tâm “giải cứu thị trường BĐS” đã khá rõ ràng. Trong Đề án cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng (TCTD), một trong các biện pháp để xử lý nợ xấu của các Tổ chức tín dụng TCTD được đưa ra là: “Đối với một số loại công trình, BĐS thế chấp vay ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được, Chính phủ xem xét mua lại các bất động sản đó để phục vụ cho mục đích an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước”. Như vậy, biện pháp mua lại các dự án BĐS đang tồn đọng này dường như sẽ là cái phao cứu sinh để giải cứu BĐS sau một loạt các biện pháp đã đưa ra trước đó.


Một sự điều chỉnh, thanh lọc và rơi rụng DN BĐS trong quá trình tái cơ cấu thị trường BĐS là tất yếu.

Nhưng, đề án là một chuyện, quyết tâm là một chuyện, thực tiễn vẫn là chuyện khác. Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, mặc dù 2 tháng đầu năm 2012, chi ngân sách đã đạt đến 11,2% dự toán, nhưng phần chi cho hạng mục đầu tư phát triển chỉ chiếm 18.400/ 100.700 tỉ đồng. Tổng vốn đầu tư từ ngân sách trong 2 tháng chỉ đạt 22.030 tỉ đồng, tăng 1,2% so với cùng kỳ năm trước. Mặt khác, vốn qua kênh tín dụng cũng tiếp tục được NHNN quản lý rất chặt. Trong tháng 1/2012, NHNN đã bỏ ra 3 - 4 tỉ USD để mua vào ngoại tệ, tương đương khoảng 60.000 - 80.000 tỉ được bơm ra. Cũng trong tháng 1, NHNN bơm ròng gần 60.000 tỉ đồng (khoảng 2,7 tỉ USD), nhưng tính đến ngày 16/2 mới thực hiện hút ròng khoảng 128.000 tỉ đồng (khoảng 6,2 tỷ USD) trên thị trường OMO. Như vậy đã có một lượng tiền được NHNN bơm vào hệ thống NHTM, nhưng không ngoại trừ một số trong lượng tiền này đã rót vào kênh trái phiếu Chính phủ, giúp 6 phiên đấu thầu trái phiếu đều thành công với trị giá 23.900 tỉ đồng, chứ không nằm trong hệ thống tín dụng để quay vòng. Bước sang tháng 3, sau quyết định hạ lãi suất, hiện NHNN vẫn chưa có động thái nào cho thấy sẽ “hé mở” cung tiền trong thời gian tới.  Do đó, kỳ vọng giải cứu” thị trường BĐS, nếu có, hẳn sẽ vẫn chỉ thuộc về số ít, với những DN có các dự án cực lớn, có liên đới tới vốn tín dụng trong hệ thống ngân hàng mà mức độ suy sụp của DN đó có thể kéo theo sự đổ vỡ của cả thị trường, lẫn nguy cơ thanh khoản của ngân hàng đã cho vay DN.

TS Đinh Thế Hiển cho rằng, xét trong bối cảnh hiện nay, khi viện phí, xăng, điện, gas, than, rồi sắp tới lại tiếp tục là điện… liên tục điều chỉnh tăng, đổ bộ cùng một thời điểm từ nay cho đến hết tháng 3, hay nói cách khác là tập trung tính vào giá cùng một lúc, theo cách nói của TS Trần Du Lịch, thì phải đến tháng 6/2012, nếu chỉ số giá tiêu dùng vẫn kiềm giữ được niềm tin của người dân, thì may ra cánh cửa tín dụng mới được nới lỏng thực. Do đó, trong khi xếp hàng chờ tới lượt được “giải cứu”, phần lớn DN BĐS vẫn chưa vội ăn mừng!



Lãi suất hạ: DN BĐS chưa vội mừng Ông Phạm Thiện Long -  Phó Tổng giám đốc HDBank:

Rất khó có tình trạng DN BĐS đảo nợ, thỏa thuận với NH để trả nợ cũ, vay nợ mới nhằm hưởng lãi suất thấp hơn lãi suất đã và đang vay trong thời điểm này. Bởi hầu hết các khoản BĐS lớn đều là trung và dài hạn, khi trả nợ trước hạn sẽ không những chịu mức phí phạt rất cao, mà còn là đối tượng hạn chế để cho vay lại. Tại HDBank, chúng tôi đã xác định ngay từ đầu là trong gói tín dụng mới với lãi suất 16 - 18% cho vay ra mà HDBank đang thực hiện từ trung tuần tháng 3/2012, dành cho DN Xuất Nhập khẩu, sản xuất kinh doanh được chúng tôi đánh giá tốt, chúng tôi không lo có tình trạng DN đảo nợ, trả nợ trước hạn, càng không lo DN vay ngắn để tài trợ dài hạn cho các hạng mục đầu tư ngoài ngành hay cho các hoạt động đầu tư dự án BĐS”.



Lãi suất hạ: DN BĐS chưa vội mừng TS Lê Đăng Doanh - Nguyên Viện trưởng Viện NC Kinh tế Trung ương:

Năm 2011,  Thị trường BĐS rất xấu. DN không nói đến lợi nhuận mà còn lỗ và phải tìm đến việc bán dự án. Bước sang năm 2012, đó lại là cơ hội cho DN lớn mạnh, có tiềm lực tài chính, cũng là cơ hội cho người mua được lựa chọn sản phẩm với mức giá thấp hơn. Tôi cho rằng phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn là phân khúc có nhiều tiềm năng chưa được khai phá hết. Vấn đề của thị trường BĐS lúc này vẫn là lãi suất, không chỉ của DN đi vay để xây dựng, đầu tư, mà còn là lãi suất của người vay mua nhà. Không người có thu nhập thấp nào chịu nổi mức lãi vay 18-19% năm, chưa nói đến chuyện đây cũng là mức lãi không tưởng mà họ không dễ dàng gì có thể thỏa thuận được với các NH cho vay.


Theo DĐDN
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.