Lãi suất cho vay mua nhà 6% cao hay thấp?

Gần đây, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh liên tục có những ý kiến giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội và nhà thương mại của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Theo đó, lãi suất đối với những khoản vay cá nhân mua nhà giảm từ mức 6%/năm hiện nay xuống 3%/năm để kích thích nhu cầu mua nhà trong dân, tạo động lực thúc đẩy giải ngân gói tín dụng ưu đãi này.

Liên quan đến vấn đề này, trước hết phải xác định lãi suất cho vay mua nhà 6%/năm đang được 5 NHTM Nhà nước thực hiện trên cơ sở gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ hỗ trợ người dân để có nhà ở. Với mức lãi suất cho vay 6%/năm, NHTM Nhà nước được NHNN cho vay tái cấp vốn 4,5%/năm, 1,5% còn lại dành cho ngân hàng để thực hiện hoạt động cho vay, chi phí quản lý khoản vay, rủi ro…

Trong khi lãi suất thương mại hiện nay vào khoảng 12%/năm, thì lãi suất ưu đãi gói tín dụng nhà ở chỉ bằng 50% so với mặt bằng lãi vay thị trường. Lãi suất cho vay mua nhà để ở 6%/năm có thể coi là mức chi phí hợp lý trong mặt bằng lãi suất thị trường và tổng thể lợi ích chung: lợi ích người dân, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích quốc gia.

Trên thực tế, để có mức lãi suất 6%/năm dành cho người mua nhà vay vốn, Chính phủ phải cấp bù lãi suất. Hiện nay, để có nguồn vốn cho đầu tư phát triển hạ tầng, các công trình phúc lợi phục vụ quốc kế dân sinh, Chính phủ phải phát hành trái phiếu huy động vốn ngoài xã hội với lãi suất phổ biến 8%/năm. Như vậy trong bối cảnh đó, so với mặt bằng lãi suất thương mại, lãi suất ưu đãi dành cho người mua nhà ở thương mại và nhà ở xã hội có thể nói hợp lý. Và nếu so với lãi suất trái phiếu Chính phủ huy động gần đây dao động khoảng 7,2%/năm đến hơn 8%/năm thì Nhà nước đã phải bù lãi suất cho mỗi khoản vay 6%/năm.

Mặc dù việc cấp bù lãi suất được NHNN thực hiện theo hình thức bút toán, nhưng khi NHTM Nhà nước giải ngân cho người mua nhà vay thì là tiền thật. Song, để có nguồn vốn này, NHNN phải thực hiện các nghiệp vụ của NHTW: như nghiệp vụ thị trường mở; phát hành tín phiếu và tái cấp vốn để tạo tiền cung ứng cho các NHTM Nhà nước thực hiện giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, cũng là một chi phí không thể không tính đến.

Đúng là thực hiện hoạt động an sinh xã hội phải mất chi phí, nhưng bất cứ một Chính phủ nào khi thực hiện gói an sinh cũng phải sử dụng đến nguồn vốn ngân sách, hay nói cách khác là một phần tiền thuế của dân. Nếu giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xuống 3%/năm trong bối cảnh lãi suất trái phiếu Chính phủ, lãi suất thị trường hiện nay, nhà điều hành vĩ mô sẽ phải cơ cấu đầu tư toàn xã hội, phải tăng thêm khoản chi cấp bù lãi suất, mới ra được một giá lãi suất thấp hơn. Nhất là trong bối cảnh bội chi ngân sách, Quốc hội vừa phải thông qua nâng bội chi lên 0,5% cho năm tài khóa 2013.

Mức lãi suất 6%/năm đặt trong cơ cấu khoản vay kỳ hạn 10 năm đối với người mua nhà ở hiện nay có liên hệ với các chỉ số vĩ mô có thể coi là hợp lý và là mức lãi suất rất tốt đối với các doanh nghiệp tạo nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp.

Theo quy định của gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng, thì lãi suất những năm tiếp theo sẽ được điều chỉnh bằng 50% lãi suất thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm. Giả dụ lạm phát năm 2014 diễn ra đúng với kịch bản Quốc hội giao cho Chính phủ là 7%, GDP 5,8% và trung bình tăng trưởng GDP giai đoạn 2010-2015 ở mức 6% thì không phải quá cao.

Đại diện Chính phủ đã cam kết bội chi ngân sách trong hai năm 2014-2015 sẽ theo hướng giảm dần. Theo đó lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ hướng về các chỉ số vĩ mô, trong đó lãi suất trái phiếu Chính phủ là trụ cột cho lãi suất thị trường bám theo. Rất có thể lãi suất trái phiếu sẽ không tăng đột biến trong một diễn biến ổn định kinh tế vĩ mô vẫn đang được Chính phủ đặt lên hàng đầu trong điều hành hai năm tới.

Chi phí trả nợ gốc và lãi vay sẽ giảm bớt đến 50% đối với người vay vốn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nếu linh hoạt kỳ hạn trả nợ và được các NHTM kéo dài ra 15 - 20 năm (như BIDV đang thực hiện).

Theo đó, người mua nhà vay vốn từ 500-700 triệu đồng, mỗi tháng trả cả gốc và lãi quanh mức 4 triệu đồng sẽ có nhiều người đi vay lãi suất 6%/năm trong gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng. Điều này vừa tạo điều kiện giải ngân nhanh cho người có nhu cầu nhà ở thực sự, lại ngăn chặn được việc lợi dụng chính sách lãi suất thấp của các chủ đầu tư dự án.

Nguyễn Hoàng Minh - Phó giám đốc NHNN TP. Hồ Chí Minh