Kinh doanh bất động sản: Lo chuyện trước mắt, tính chuyện đường dài

Một khu chung cư giá trung bình tại Q.2, TP. Hồ Chí Minh

Đúng như dự báo của các chuyên gia, đây là thời điểm mà các doanh nghiệp bất động sản phải vẫy vùng để tồn tại. Hoặc ngưng đầu tư, hoặc chỉ đầu tư vào những dự án có khả năng thanh khoản cao, quay vòng vốn nhanh.

Những dự án như bất động sản du lịch, sinh thái… chưa thể mang lại hiệu quả ngay phải tạm gác lại. Với các dự án cao cấp, phương án được nhiều đơn vị lựa chọn là liên doanh với đối tác nước ngoài. Nghĩa là, đa số doanh nghiệp đang tập trung vào các dự án nhà trung bình hoặc giá rẻ.

Có doanh nghiệp triển khai những sản phẩm chưa từng tiến hành trước đây, như nhà ở dành cho người lao động, công nhân viên chức, có diện tích nhỏ, giá khoảng 500-600 triệu đồng/căn.

Một thương hiệu lớn, trước nay chủ yếu làm những khu căn hộ diện tích lớn, nay cũng chuẩn bị tung ra hàng ngàn căn hộ có diện tích nhỏ hơn để phù hợp với túi tiền của người có thu nhập trung bình.

Một phân khúc cũng đang được người mua ưa chuộng là nền nhà trong các khu vực đã quy hoạch, nên nhiều doanh nghiệp đã đi theo hướng này.

Một số doanh nghiệp cho biết sẽ thay đổi quy hoạch dự án nhà chung cư hay nhà phố, biệt thự thành đầu tư hạ tầng rồi bán nền để dễ dàng tiêu thụ sản phẩm hơn, dù biết rằng lợi nhuận sẽ không bằng so với nếu xây dựng khu căn hộ và bán được căn hộ.

Do bán được căn hộ trong giai đoạn này khó khăn hơn so với bán đất nền, nên họ phải chọn cách nhanh chóng thu được tiền, nhằm vượt qua khó khăn trước mắt.

Tính chuyện đường dài

Quan trọng nhất là lo nguồn vốn cho thị trường. Thời gian qua, không chỉ các chuyên gia kinh tế đưa ra các biện pháp giúp khơi thông nguồn vốn cho thị trường, mà các ban ngành liên quan, đặc biệt là Bộ Xây dựng cũng tỏ ra rất tích cực.

Trước nay, vốn cho thị trường bất động sản đến từ chủ đầu tư, người mua căn hộ và nguồn vốn từ ngân hàng. Trong đó, đa số các doanh nghiệp bất động sản và một bộ phận người mua nhà quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng, nên khi ngân hàng “thắt” nguồn vốn, thị trường bị đóng băng.

Vậy nên, nhiều ý kiến cho rằng, chỉ khi ngân hàng mở cửa trở lại với bất động sản thì thị trường mới có cơ hội hồi phục. Từng không ít lần đề nghị đưa bất động sản ra khỏi khu vực phi sản xuất, thoát khỏi diện bị hạn chế vay vốn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam là người cổ xúy cho quan điểm này.

Ông Nam cho rằng xếp bất động sản vào lĩnh vực phi sản xuất là không hợp lý, vì chủ yếu đây là hoạt động sản xuất, cho ra những sản phẩm có thể đo đếm được, sử dụng một lực lượng lao động rất lớn.

Trong những đề xuất của Bộ Xây dựng còn có cả dự án thành lập một ngân hàng chuyên ngành về xây dựng bất động sản nhằm tìm kiếm thêm nguồn vốn cho xây dựng phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, dự án này khó khả thi vì không biết người nào sẽ bỏ vốn thành lập ngân hàng như vậy, khi mà chẳng đơn vị bất động sản nào có sẵn tiền mặt. Và nếu có một ngân hàng như vậy, thì cho dự án nào vay, dự án nào không… cũng là cả một vấn đề.

Vậy nên, cùng với việc hoàn thiện mô hình quỹ tiết kiệm nhà, chúng ta cần tìm ra những mô hình mới, kênh huy động vốn mới, để không phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng.

Cũng có ý kiến khác cho rằng muốn giải quyết các khoản nợ xấu tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại thì phải có người mua lại và không ai đủ tiềm lực làm điều này ngoài Ngân hàng Nhà nước.

Cách làm có thể là bơm trực tiếp vốn cho các ngân hàng thương mại, yêu cầu họ chỉ xử lý nợ chứ không tiếp tục đầu tư vào bất động sản.

Khi mà thị trường bất động sản được dự báo sẽ còn khó khăn trong vài năm tới, thì việc Ngân hàng Nhà nước cho vay để xử lý tận gốc vấn đề cũng có thể xem là một phần trong gói giải pháp nhằm tái cấu trúc ngân hàng thương mại, lĩnh vực đầu tư và cả nền kinh tế nói chung.

Thủ tục phải đi đầu!

Trong cuộc họp của Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trung tuần tháng 2 vừa qua, các đại biểu cũng cho rằng một trong những cách thiết thực nhất để giúp đỡ các doanh nghiệp bất động sản là giảm bớt gánh nặng hành chính cho họ.

Một dự án bất động sản từ lúc xây dựng dự án đến lúc thực hiện có khi phải mất đến ba năm là không thể chấp nhận được. Bởi vậy nên giá thành sản phẩm nhà ở của nước ta mới cao như thế.

Trên thực tế, con số “ba năm” cho một dự án đã thuộc loại… nhanh ở nước ta. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến giá thành căn hộ bị đẩy lên cao như hiện nay, khi doanh nghiệp phải mất quá nhiều chi phí không tên mới có được dự án để tiến hành xây dựng.

Thời gian chờ đợi, lo lót kéo dài, khiến doanh nghiệp mất thêm chi phí cho quản lý, đẩy giá thành tăng cao. Thông thường, thời gian từ lúc xây dựng dự án bất động sản đến lúc dự án ra được phê duyệt quy hoạch chi tiết mất từ vài ba năm cho đến năm bảy năm!

Trong khoảng thời gian đó, có biết bao biến động xảy ra, đặc biệt là trượt giá vật tư đầu vào, lãi vay ngân hàng, chi phí quản lý..., tất cả đều dồn vào vai doanh nghiệp.

Như trong chuyện các doanh nghiệp xin thay đổi thiết kế các dự án, chuyển từ xây chung cư sang đất nền chẳng hạn, thì các ngành chức năng hãy nhanh chóng giải quyết, nếu không đồng ý vì điều này phá vỡ quy hoạch tổng thể thì cũng giải thích sớm với chủ đầu tư để họ biết mà tính đường khác.

Trong thời gian tới, nếu các bộ ngành quyết tâm cải cách quy trình thủ tục hành chính, bớt làm khó doanh nghiệp, cũng đã là giúp cho doanh nghiệp quá nhiều.