Không có tiền mặt vẫn mua được căn hộ cao cấp

Tại loạt dự án căn hộ của một chủ đầu tư ở Hà Nội, đơn vị bán hàng vừa tung chương trình khuyến mại để khách có thể mua nhà với 100% vốn ngân hàng. Tuy nhiên, chương trình không được quảng cáo trên các phương tiện truyền thông mà chỉ tư vấn riêng nếu khách hàng có nhu cầu.

Theo đó, người mua có thể thế chấp chính căn hộ tại dự án và thêm một bất động sản nữa để có thể vay toàn bộ từ phía ngân hàng. 70% giá trị được hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi bàn giao nhà, còn 30% áp dụng mức lãi suất 8,5%.

Thông thường, khi mua nhà tại các dự án, người mua phải chuẩn bị 30% vốn đối ứng và chỉ được ngân hàng cho vay tối đa khoảng 70% giá trị căn hộ. Thường các chủ đầu tư sẽ trả phần lãi cho ngân hàng trong thời gian xây dựng cho đến khi bàn giao nhà để hỗ trợ người mua. Tuy nhiên, với chính sách bán hàng cho vay tới 100% giá trị căn hộ, người mua thậm chí không cần phải chuẩn bị tiền mặt.

Ngoài ra, khách hàng còn được chiết khấu thẳng vào giá bán khoảng 10% giá trị căn hộ, đồng thời có cơ hội tham gia chương trình bốc thăm với tỷ lệ trúng thưởng lên tới 100% với các món quà là xe máy tay ga trị giá từ 40-60 triệu đồng...

"Việc áp dụng chính sách bán hàng như vậy có lẽ là cực chẳng đã trong bối cảnh thị trường đang khó khăn về thanh khoản. Bởi điều đó chứa đựng những rủi ro lớn cho cả chủ đầu tư, ngân hàng, cũng như người mua nhà nếu thị trường xảy ra biến động", một chuyên gia nhận định.

Số căn hộ mở bán mới trong quý IV/2017 tại Hà Nội cao nhất trong vòng 5 năm qua. Ảnh: Ngọc Thành

Không chỉ cạnh tranh về chính sách bán hàng, thanh khoản không được như kỳ vọng còn khiến các chủ đầu tư phải dùng nhiều cách để thu hút môi giới. Nhiều chủ đầu tư hiện còn áp dụng các chính sách thưởng nóng hoặc chiết khấu hoa hồng cao cho môi giới. Tại Hà Nội, một số đơn vị, khi giao dịch thành công mỗi căn hộ, môi giới có thể nhận thưởng nóng từ 15-20 triệu đồng tiền mặt, cộng với hoa hồng khoảng 2-3%, gấp đôi so với trước đây.

Báo cáo thị trường Hà Nội của CBRE vừa công bố cho thấy, năm 2017 khép lại với gần 9.500 căn hộ chào bán trong quý IV, nâng tổng số căn mở bán mới trong năm lên trên 35.000 căn hộ - tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là mức mở bán mới cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EZ, thị trường căn hộ tại Hà Nội trong cuối năm đang khá khó khăn về thanh khoản. Ông cho biết, tuy được kỳ vọng nhiều, song thực tế lượng giao dịch chỉ tương đương những quý còn lại trong năm. Trong khi mọi năm, quý cuối năm, lượng giao dịch thường tăng khoảng 30%.

Ông lý giải, những người có tiền nhàn rỗi có nhiều kênh đầu tư để lựa chọn như chứng khoán, bitcoin... Chưa kể, riêng trong bất động sản thì cũng có sự cạnh tranh giữa các phân khúc, loại sản phẩm. "Xu hướng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng khiến việc đầu tư căn hộ tại Hà Nội để cho thuê không còn hấp dẫn như trước", ông Toản nói.

Vì thế, theo ông, lượng khách hàng mua mới chủ yếu là có nhu cầu ở thực, giới đầu tư giảm đáng kể. Ông Toản cũng cho hay, thanh khoản hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc tầm trung và bình dân.

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc phụ trách Kinh doanh Công ty Đầu tư và dịch vụ tổng hợp Vinh Hạnh cũng cho biết, thanh khoản cuối năm đang tập trung vào phân khúc dưới 25 triệu đồng một m2 và người mua là có nhu cầu ở thực. Theo ông, xu hướng này sẽ vẫn diễn ra trong năm 2018. Như vậy, các chủ đầu tư phải nghiên cứu kỹ hơn về sản phẩm, giá bán, cũng như việc đầu tư các tiện ích.

Chuyên gia của CBRE cũng nhận định, cùng với sự phát triển của thị trường và nguồn cung tương lai đến từ hầu khắp các khu vực trong thành phố, năm 2018 các chủ đầu tư sẽ đứng trước áp lực phải chuyên nghiệp hóa đội ngũ bán hàng và hoàn thiện các hoạt động marketing để cạnh tranh và nâng cao doanh số.

"Năm 2018 được kỳ vọng là năm có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, với những dự án cao cấp xuất hiện tại các vị trí gần nội đô, trong khi chủ đầu tư phân khúc thấp hơn sẽ phải cải thiện hơn nữa về mặt sản phẩm trước áp lực cạnh tranh", đại diện CBRE nhận định.