Mức thu nhập bình quân đầu người thấp trong khi đó giá nhà tại Việt Nam lại cao nhất nhì khu vực khiến cho không ít chuyên gia bất động sản nước ngoài phải giật mình.

Sửng sốt giá nhà

Mới đây trong một cuộc trao đổi với Vietnamnet, ông Sam Cucurullo, chuyên gia Quản lý bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương cho hay, khi đi trên đường, mọi người chỉ cho ông một số căn nhà rồi nói giá của căn nhà đó và tôi thấy rất sững sờ: “Tôi không hiểu, người Việt Nam thu nhập có mức bình quân như vậy mà lại mua được một căn nhà như thế.”

Ông Sam cho rằng, bất động sản Việt Nam tương tự như Ấn Độ, thu nhập bình quân của người dân thấp nhưng lại có giá nhà cao và đa số người dân không đủ sức để mua nhà. Ở một số nơi như Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc) và Tokyo (Nhật Bản) có giá bất động sản rất cao, nhưng mức lương của họ cũng tương đối cao nên họ có thể mua được bất động sản. Khi nền kinh tế khó khăn, thu nhập của người dân giảm sút và họ không có khả năng chi trả cho những khoản lớn như bất động sản. 

Theo báo cáo của Ủy ban kinh tế Quốc hội, giá bất động sản ở các thành phố lớn của Việt Nam thuộc loại cao trên thế giới trong khi thu nhập bình quân đầu người thấp nhất thế giới. Giá nhà đất tăng lên 100 lần trong vòng 20 năm. Giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân của người lao động. Giá nhà ở lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.

Thống kê của một đơn vị tư vẫn cũng cho thấy, giá nhà ở Việt Nam đang ở mức cao, bất hợp lý. Đơn cử, khu vực phố cổ giá nhà đắt nhất là ở các căn góc mặt phố tại các khu vực xung quanh hồ Hoàn Kiếm, đôi khi đắt ngang giá nhà ở Tokyo hay Paris. Giá 1m2 nhà đất tại các phố như Hàng Gai, Cầu Gỗ hay Hai Bà Trưng có thể lên tới mức 21.000 - 27.000USD/m2.

Ông Sam cho rằng, có nhiều lý do dẫn đến tình trạng bất động sản gặp phải nhiều vấn đề khó khăn như hiện nay. Trong đó một trong những nguyên nhân chính là nguồn cung quá lớn, vượt sức hấp thụ của thị trường. Chuyên gia này lấy dẫn chứng, một dự án tại Hà Nội có tới 1.500 căn trong khi đó số người đến ở rất ít. “Theo tôi, người ta nên xây từng giai đoạn, có thể gối đầu hoặc dần dần. Đây cũng là giải thích vì sao thị trường Việt Nam lại như thế, nguồn cung lớn, chủ đầu tư xây rất ồ ạt trong khi mức thu nhập của người dân rất thấp” ông Sam nói.

Lời giải cho thị trường

Đưa ra giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, ông Sam cho rằng, có lẽ trước mắt Việt Nam nên dừng xây dựng các dự án để thị trường có thể hấp thụ hết nguồn cung hiện tại. Lý do khác là lãi suất quá cao dẫn tới tình trạng nợ xấu nhiều.

Chuyên gia này cho rằng, việc định giá về bất động sản là cần thiết. Giá cả bất động sản bị đẩy cao là do bất hợp lý về cung cầu. Bởi vậy, nếu quản lý bất động sản tốt thì sẽ kéo giá nhà xuống thấp.

“Giá cả hình thành dựa trên quan hệ cung cầu, do thị trường quyết định. Nhưng cũng cần có một cơ quan thẩm định giá của Chính phủ để xác định rõ mức giá thực là bao nhiêu. Đơn cử như những người đang nắm giữ một khoản nợ xấu, thì họ cần có một ý kiến chính xác để biết khoản nợ xấu hay bất động sản đó được định giá thế nào”, ông Sam nói.

Ông John Sheehan, thành viên Tổ chức giám định bất động sản Hoàng gia (FRICS) của Anh cho rằng, có sự can thiệp của Chính phủ. Thị trường bất động sản không đủ khả năng để tự cứu mình. Sự can thiệp của Chính phủ càng lớn thì sự khôi phục của thị trường càng nhanh.

Thời gian trung bình để khôi phục thị trường bất động sản sau khi có những biện pháp điều chỉnh trung bình khoảng 6 năm và bất động sản sẽ mất 60% về mặt giá trị. Giai đoạn đầu tiên là giai đoạn phủ nhận thường kéo dài khoảng 2 năm. Còn những vấn đề về nợ xấu trên thị trường kéo dài 4 năm.

Theo quan điểm của ông John Sheehan, Việt Nam vẫn ở giai đoạn đầu tiên là giai đoạn phủ nhận, phải qua được giai đoạn này và chấp nhận bỏ ra chi phí thực tế để xử lý nợ xấu thì sau đó mới có thể xác định được giai đoạn phục hồi mất bao lâu.

Đưa ra lời khuyên cho người mua nhà, ông John chia sẻ quan điểm cá nhân: “Trong thời điểm này tôi sẽ không mua nhà nếu không có nhu cầu thực cần nhà ở do thị trường đang trong giai đoạn phủ nhận. Sẽ còn nhiều điều chỉnh, sau đó mới đến giai đoạn xử lý nợ xấu, kế đó mới tới giai đoạn phục hồi, dần đi vào ổn định và quay về giá trị thật. Tôi sẽ chờ đợi đến lúc đó. Còn nếu đầu tư vào nhà ở hiện nay, có thể mức giá không phải là thật.”

Duy Anh (VEF)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Phân Tích K Rõ     Vũ Anh Tuấn - 25/03/2013 12:15 AM     Trả lời

Bài đánh giá nhấn mạnh nhiều lần vào mối Quan hệ Cung - Cầu. Nhưng khi phân tích giá đất và thu nhập của người dân thì lại bỏ qua yếu tố mật độ dân số và tập quán tiết kiệm của người Việt Nam

 (0 (0)

Trả lời
Tôi Sẽ Chờ.......cho Dù Già Cũng Được     Tranhoai Sam - 24/03/2013 9:11 PM     Trả lời

bài viết rất hay,có tầm nhìn xa trong rộng. Tôi rất tán thành. Tôi năm nay 30 tuổi, nếu mỗi tháng tôi tiết kiệm 20 triệu thì 30 năm sau tôi 60 tuổi tính cả lãi lẫn lời tôi cũng không mua nổi 100m2 nhà đất ở khu phố cổ nên bắt buộc tôi phải chờ..........chờ cho tới già khi nào đủ tiền tôi mới mua

 (0 (0)

Trả lời
Hãy Nhìn Vào Thực Tế Đi     Anh_Ten_Son - 24/03/2013 3:09 PM     Trả lời

Chúng ta nên nhìn vào thực tế đi. các chuyên gia nức ngoài nhận định không sai đâu.bạn nào có tiền dư mà đang bức xúc về chỗ ở thì nên mua. bạn nào còn thong thả về chỗ ở thì không nên mua. bạn nào có ý định đầu tư thì "bỏ ý định đó đi". giá nhà Việt Nam quá cao. sự gia tăng của mặt bằng bất động sản và mặt bằng thu nhập của người Việt chúng ta chênh lệch quá cao do đó để 2 mặt bằng giá này bằng hòa hợp với nhau ít nhất là năm măm nữa với diều kiện bất động sản không tăng nữa...

 (0 (0)

Trả lời
Nghe Tây Phân Tích Thấy "hãi"     Hoàng Nguyễn - 24/03/2013 12:06 PM     Trả lời

Tôi đã đi nhiều nước. Giá nhà ở tại những trung tâm của những nước phát triển như London, Paris, Tokyo.... rất rất cao. Bài báo này nói giá nhà ở trung tâm Hà Nội cao bằng với giá nhà ở Paris và Tokyo chỉ là so sánh khập khiễng thôi. Giá ở Hàng Ngang Hàng Đào và những khu phố cổ nằm ở vị trí cực trung tâm của Hà nội cũng chỉ bằng giá ở các vùng ngoại vi của những siêu thành phố như London, Paris, Tokyo. Những căn hộ đẹp trên những đại lộ danh tiếng ở những thủ đô trên chẳng rộng rãi gì mà cũng có giá hàng mấy triệu đô cơ đấy. Hơn nữa, một người có tiền ở VN không thể sang Paris, London hay Tokyo để mua nhà rẻ hơn hay bằng giá VN để sống được. Túm lại là vẫn do cơ chế thị trường điều tiết cả thôi. Riêng với BĐS thì đắt với người này lại thành rẻ với người khác nếu như ở vị trí căn nhà ấy người ta sinh sống thuận lợi. Con cái đi học gần nhà không mất thời gian tiền bạc đưa đón. Đường xá, chợ búa, dịch vụ... thuận tiện. Gần những người trong gia đình đặng giúp nhau khi khó khăn (văn hóa Việt).... Nghe mấy ông Tây phân tích thị trường VN theo quan điểm của họ thì cứ chờ đấy, mùa quýt hẵng mua nhà cho vừa với đồng lương. Tây toàn đi thuê nhà ở, có mấy ai mua nổi nhà không mà qua đây phân tích nghe thấy hãi

 (0 (0)

Trả lời
Chờ 6 Năm Nữa Thì....già Ơi Đợi Nhé     Nguyên Nguyễn - 24/03/2013 11:50 AM     Trả lời

Mấy ông Tây có ngạc nhiên cũng vì chưa hiểu hết tình hình thực tế ở VN thôi. Có ở đâu đất chật người đông như ở VN không. Có ở đâu mà chỉ có về các thành phố lớn mới có cơ sở hạ tầng để sống cho hơi ra một con người không. Có ở đâu mà văn hóa ở cứ phải tập chung vào một đám như ở VN không. Có ở đâu mà người ta sống không chỉ dựa vào lương như ở VN không ....Mọi lý thuyết chỉ là mầu xám. Phải dựa vào tình hình thực tế của mỗi nước. Ai có cuộc đời của người nấy để lo. Chờ 6 năm nữa mới ổn định chỗ ở thì ... già ơi đợi nhé

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.