Khó nói bao giờ thị trường bất động sản xuống đáy

Ông Trần Như Trung.

Thưa ông, vì sao giá BĐS vẫn cao trong khi giao dịch trên thị trường hiện nay rất ảm đạm?

Tôi có thể nói cụ thể ở lĩnh vực căn hộ mà ai cũng đều biết và rất hiểu rõ. Chúng ta có thể nhìn với góc độ 2 chiều: một là vẫn nói giá bán cao thế nhưng chúng ta cứ thử nhìn lại ở góc độ của người bán, liệu họ có giảm xuống thấp được không. Tuy nhiên, thì người bán không thể một mình mà quyết định được giá bán vì một dự án có rất nhiều chi phí ban đầu như chị phí đất đai, giải phóng, đền bù, rồi thời gian phê duyệt, xây dựng dự án...

Hơn nữa, làm dự án rủi ro nhiều, chi phí lại cao và khi gộp tất cả những khoản đó sẽ khiến cho giá cả tăng cao và chúng ta lại kỳ vọng vào lợi nhuận cao nữa thì cuối cùng sản phẩm đưa ra thị trường cũng với giá cao.

Chúng ta cũng quên một điều là hệ thống phân phối của chúng ta trong thị trường BĐS, từ căn hộ đến bán lẻ... hệ thống phân phối cũng cộng thêm vào giá thành nữa nên làm cho giá đầu ra rất cao. Mà giá cao thì người mua khó chấp nhận, thế nên việc mà điều chỉnh giá giảm là một câu chuyện mà cả 2 vế đều phải phù hợp.

Giá BĐS vẫn cao mặc dù giao dịch trầm lắng. Ảnh: N.Lê

Vậy, theo ông cần phải làm thế nào để có thể kéo giá BĐS xuống được?

Tôi nghĩ câu chuyện này đối với tất cả những người tham gia thị trường BĐS thì đều phải luôn suy nghĩ và đổ dồn về phía chủ đầu tư và đề nghị ông ta phải giảm giá. Tuy nhiên, trong thị trường thì nếu chỉ như vậy thì có lẽ không công bằng lắm. Bởi lẽ, chúng ta cứ xem lại những chi phí ban đầu của một dự án như chi phí đất đai cao lại kéo dài thời gian ảnh hưởng nhiều đến chi phí vốn...

Tôi nghĩ chúng ta sẽ kéo giá BĐS giảm cuống được nếu như tất cả chúng ta đều bắt tay nhau để cùng nhau giải bài toán này. Bởi theo lý thuyết, trò chơi thì không ai chịu đi con cờ đầu tiên của mình cả, nếu nhìn xung quanh và chắc chắn rằng tất cả cùng nhau hạ xuống.

Giả sử như nếu chúng ta không đạt được những gì như chúng ta mong muốn đó là đẩy lùi lạm phát, ổn định kinh tế mà chỉ đạt được ở mức trung bình như tình trạng hiện nay thì ông có dự kiến chu kỳ xuống của thị trường sẽ kéo dài trong khoảng bao lâu nữa?

Chúng tôi dự kiến khoảng 3 năm, thị trường của chúng ta đã bắt đầu xuống đáy rồi nhưng để nói bao giờ xuống đáy thực sự thì đây là câu hỏi rất khó vì như tôi vừa nói với những yếu tố tác động đến thị trường như kinh tế vĩ mô... tác động đến. Tuy nhiên, nếu theo biểu đồ thì chúng ta có khoảng 3 năm nữa thì trường sẽ xuống nganh bằng để phát triển.

Song, tất cả những con số dự báo 3 hay 5 năm nữa lại còn phụ thuộc vào tất cả mọi người tham gia vào thị trường. Nếu ai cũng nghĩ mình sẽ không làm gì thêm nữa thì sẽ thúc đấy quy trình đó nhanh hơn hoặc tất cả chúng ta đều biết là khoảng 3 năm nữa thị trường sẽ phát triển thì ai cũng giữ hàng không bán, điều này khiến cho quy trình đó càng dài hơn nữa.

Nói như vậy thì hơi lý thuyết nhưng tôi cho rằng hiện nay thị trường chúng ta đang ở trong tình trạng “nhìn ngó lẫn nhau”, chờ xem động thái của đối thủ ra hành động gì thì lúc đó người bên cạnh mới có bước kế tiếp theo.

Vậy theo nhận định của ông, nửa cuối năm còn lại tình hình thị trường BĐS sẽ thế nào?

Thị trường không đơn giản như mình nghĩ được, tôi chỉ muốn lưu ý rằng từ giờ đến cuối năm về góc độ kinh tế vĩ mô chúng tôi chờ đợi sự điều tiết cũng như kết quả của nền kinh tế vĩ mô để cho thị trường phát triển ổn định.

Từ giờ đến cuối năm nếu chúng ta không kiên định với mục tiêu của mình thì sẽ có nhiều con số, mà khi có nhiều con số thì thị trường BĐS nhìn chung rất khó để ổn định mặc dù dự án này, dự án kia có thể được hưởng lợi đôi chút.